Pese a que las criptomonedas triunfan como un nuevo activo, junto a otros clásicos como el oro, las inversiones en bienes inmuebles siguen siendo las preferidas por los ahorradores españoles, principalmente como sinónimo de seguridad. Y es que a diferencia de otras opciones como la bolsa, no es una apuesta tan volátil y suscrita a factores políticos o económicos.
La rentabilidad del ladrillo: la vivienda
Actualmente se precisan, como mínimo, de 200.000 euros para poder hacer frente a una compra, por mínima que sea. A esto se le suma la Ley de Vivienda, que condiciona el precio del arrendamiento.
Hay que tener en cuenta muchos condicionantes a la hora de adquirir una vivienda. Pese a todo, hay empresas que permiten invertir en el denominado crowdfunding inmobiliario, es decir, apuestas por poco valor de apenas 50 euros. De este modo, se logra reunir a muchos inversores para financiar determinados proyectos.
Los datos aportados por un reciente informe del portal inmobiliario Idealista recogen que la rentabilidad bruta de la compra de una vivienda se situó en el 7,1% de media, durante el último trimestre de 2023. No obstante, el porcentaje puede alcanzar el 8,5% en función de la ciudad.
No obstante, en el territorio español existen grandes desigualdades en los precios de venta y alquiler. Hay zonas con tasas de rentabilidad mayor (Segovia, Murcia y Jaén) y otras con tasas donde se ronda apenas el 5,5% (Barcelona y Madrid). Y lo mismo ocurre por comunidades autónomas...
La inversión en viviendas en España conlleva un mayor gasto, especialmente de impuestos (como el IBI), así como la contratación de un seguro de hogar. A esto se le suman los problemas sociales y quebraderos de cabeza en la gestión del inmueble. Pese a todo, la rentabilidad es superior si se compara con otros productos conservadores como los Bonos del Estado a diez años, que presentan un 3,15%.
La rentabilidad del ladrillo: los garajes
Como alternativa fehaciente la adquisición de plazas de garaje para su arrendamiento gana peso por su elevada rentabilidad, que en 2022 fue del 7,5%, superando al 6,2% de las viviendas. No obstante, las fluctuaciones anuales hacen variar los precios y la rentabilidad de estos bienes inmuebles.
La rentabilidad de las plazas de garaje es similar a la de las viviendas, aunque su rendimiento es más heterogéneo en las distintas ciudades. Así pues, en barrios más saturados o con restricciones de movilidad para coches sin etiqueta medioambiental, su precio es más elevado debido a la escasez de oferta.
Una plaza de garaje puede incrementar el valor de un piso hasta un 7%. Pese a todo, durante el tercer trimestre de 2023 hubo hasta ocho capitales que ofrecieron una rentabilidad anual bruta inferior al Bono del Estado (4%). Fueron: Salamanca (2,5%), Ourense (3,3%), Palencia (3,4%), Granada (3,4%), Vitoria (3,5%), Santander (3,7%), Jaén (3,8%) y San Sebastián (3,8%).
Por el contrario, las comunidades donde es más rentable invertir en aparcamientos son en la actualidad: Sevilla (11,4%), Toledo (11,0%), Almería (10,6%), Murcia (10,0%), León (9,6%), Castellón (9,5%), Alicante (8,6%), Las Palmas (8,2%), Tarragona (8,1%), Illes Balears (8,0%), Navarra (7,9%), Lleida (7,9%), Valencia (7,5%) y Málaga (7,5%).
El Anuario de la Estadística Registral Inmobiliaria recoge que en 2022, el precio medio del metro cuadrado de los garajes fue de 1.044 euros. Las regiones más caras fueron: País Vasco (1.418 €/m²), Baleares (1.368) y Madrid (1.272).
Principales ventajas de invertir en ladrillo
En términos generales, los inmuebles proporcionan ingresos constantes, pues generan un flujo de pagos mensuales de alquiler que superarán los costes de mantenimiento y los impuestos sobre la propiedad. Además, aumentan de valor y su rentabilidad asciende si se compra a un precio inferior al del mercado. Son una protección frente a la inflación y presentan ventajas fiscales únicas (la amortización y unos tipos impositivos sobre las plusvalías a largo plazo más bajos, entre otras).
Además, el apalancamiento para aumentar el rendimiento potencial de una inversión, y la diversificación, permitirán reducir el riesgo global considerablemente. Sin duda, se trata de un activo tangible, lo que aporta una sensación de seguridad innegable.
Principales desventajas de invertir en ladrillo
Hay que tener en cuenta que se trata de una operación a largo plazo, que requerirá de cierta prudencia y que exigirá someterse a las fluctuaciones de precios del mercado. Además, precisa de inversiones en concepto de mantenimiento, tiempo y atención.
Los impuestos a abonar reducen considerablemente los ingresos de los propietarios y hay que tener en cuenta que los inmuebles no tienen liquidez, por lo que puede ser difícil vender una propiedad a corto plazo. De igual modo, los inversores en propiedades inmuebles corren riesgos de responsabilidad civil. Para ello, lo mejor será contratar una póliza de seguro de propietario y exigir a los inquilinos que contratasen una póliza de seguro de inquilino si las leyes locales así lo permitiesen.
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