En los últimos meses, las acciones de las principales constructoras cotizadas en España han mostrado un notable crecimiento. Metrovacesa ha subido un 12,10%, Neinor Homes un 12,79% y Aedas Homes un 25,62%. Este repunte refleja una resiliencia subyacente en el mercado inmobiliario español, a pesar de las persistentes preocupaciones sobre la oferta y la demanda de viviendas.

Desde la crisis financiera global, el mercado de la vivienda en España ha experimentado una recuperación gradual. Sin embargo, la oferta de viviendas sigue siendo un desafío significativo. El país registró un déficit de alrededor de 350,000 viviendas el año pasado, y aunque los precios de las viviendas se han recuperado, la falta de nuevas construcciones ha frenado el crecimiento del mercado.

Los promotores inmobiliarios se encuentran en una situación complicada. Aunque los precios de las viviendas se mantienen, las transacciones de viviendas nuevas cayeron un 10% el año pasado. Los permisos de construcción están estancados y las finalizaciones también están disminuyendo, lo que ha llevado a un aumento de los precios de las viviendas nuevas a un ritmo doble que el de las viviendas existentes. 

A pesar de las dificultades, las empresas como Metrovacesa y Neinor Homes han ajustado sus modelos para priorizar los flujos de caja y los retornos para los accionistas. Metrovacesa ha devuelto más del 40% de su capitalización de mercado en dividendos desde 2019, y Neinor Homes está siguiendo una estrategia similar, con dividendos esperados de 200 millones de euros este año, lo que representa un rendimiento del 25%.

El Banco de España no cree que exista una "crisis inmobiliaria", pero muestra cautela

El Banco de España, aunque no considera que la situación actual del mercado inmobiliario sea un riesgo significativo para la estabilidad financiera, lanza un mensaje de cautela. En su reciente Informe de Estabilidad Financiera, el regulador aconseja una "supervisión estrecha" de las exposiciones inmobiliarias del sector bancario para detectar posibles acumulaciones de riesgos. Al cierre de 2023, el crédito bancario a empresas de promoción inmobiliaria y construcción ascendía a 113,000 millones de euros, con la mayoría de estos préstamos a tipo de interés variable.

Ángel Estrada, director general de Estabilidad Financiera, Regulación y Resolución del Banco de España, resaltaba la importancia de la prudencia en la concesión de hipotecas y la resistencia de la economía y el empleo en España. Estrada señaló que, aunque hay una ligera sobrevaloración de los precios de la vivienda, esta es reducida y contenida. A pesar de los desafíos, el mercado inmobiliario español muestra señales de resiliencia tras el auge posterior al COVID-19.

En cuanto a los cambios regulatorios, el Gobierno está promoviendo modificaciones en la orden ECO 805/2003 para agilizar la concesión de licencias e impulsar la financiación a promotores y constructores. No obstante, el Banco de España se muestra escéptico respecto a que estas medidas conduzcan a una relajación de los estándares de riesgo o a un incremento significativo en la concesión de créditos.

Precios en alza y oferta limitada: desafíos del mercado de vivienda en España

En un reciente debate de El Rincón Inmobiliario, organizado por Estrategias de Inversión, expertos del sector analizaron los retos actuales del mercado inmobiliario. Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, y Luis Corral, CEO de Foro Consultores, destacaron la crisis de oferta que afecta tanto a la obra nueva como al mercado de segunda mano y alquiler. Ambos coincidieron en que la falta de proyectos está llevando a una escalada de precios, especialmente impactando a los jóvenes que buscan su primera vivienda.

La colaboración público-privada se identificó como crucial para abordar estos desafíos. Eloy Bohúa, director general de Planner Exhibitions, subrayó la importancia del consenso político para lograr estabilidad a largo plazo en el sector inmobiliario. La nueva ley del suelo fue otro tema de discusión, con opiniones divididas sobre su aprobación debido a las tensiones políticas actuales.

En resumen, aunque el mercado inmobiliario español enfrenta múltiples retos, desde la falta de oferta hasta las restricciones de financiamiento, las recientes subidas en las acciones de las principales constructoras y la cautela regulatoria indican un sector que, aunque complejo, sigue ofreciendo oportunidades para inversores y un camino de estabilidad para los próximos años.