Comisión de subrogación

• ¿Qué es la comisión de subrogación de una hipoteca?
• ¿Cuándo se suele cobrar esta comisión?
• ¿Cuál es el coste de la comisión de subrogación?

¿Qué es la comisión de subrogación de una hipoteca?

Subrogar una hipoteca es el proceso mediante el cual se cambia el titular de la hipoteca o se modifica la entidad bancaria con la que se tiene contratado el préstamo hipotecario. Existen dos tipos principales de subrogación hipotecaria:

• Subrogación del deudor: Ocurre cuando el comprador de una vivienda asume la hipoteca existente del vendedor. En este caso, el nuevo propietario se convierte en el nuevo titular de la hipoteca, manteniendo las mismas condiciones del préstamo original (tipo de interés, plazo, etc.). Es una opción que puede resultar atractiva si las condiciones de la hipoteca existente son más favorables que las que se podrían obtener en el mercado actual.
• Subrogación del acreedor: Se produce cuando el titular de la hipoteca cambia de entidad bancaria, buscando mejores condiciones (por ejemplo, un interés más bajo). En este caso, la nueva entidad bancaria paga la deuda a la entidad original y el titular de la hipoteca continúa pagando el préstamo, pero ahora bajo las condiciones acordadas con la nueva entidad. Esta opción es común cuando se quiere reducir el costo del préstamo o mejorar otras condiciones del mismo.

En ambos casos, la subrogación hipotecaria implica trámites administrativos y puede conllevar ciertos costos, como comisiones por cancelación anticipada o gastos notariales y registrales.

La subrogación de deudor implica cambiar el titular del contrato de hipoteca. La comisión de subrogación es una tarifa que la entidad financiera cobra por los trámites administrativos y el análisis de riesgos necesarios para realizar este cambio.

¿Cuándo se suele cobrar esta comisión?

• Venta del inmueble hipotecado: Si se ha pactado, esta comisión se cobra cuando se vende la propiedad con hipoteca y el comprador asume la deuda.
• Compra de viviendas nuevas a un promotor: La comisión también puede aplicarse en casos de compraventa de viviendas nuevas directamente al promotor, donde el comprador asume la hipoteca existente.

¿Cuál es el coste de la comisión de subrogación?

Según la ley 5/2019, los gastos de notaría, registro y gestoría asociados a la subrogación de una hipoteca deben ser asumidos por la entidad bancaria, tal como se especifica en el artículo 14 de esta ley. Comisión de subrogación: Esta es la tarifa que se paga al cambiar una hipoteca de una entidad bancaria a otra. La ley establece los siguientes límites para esta comisión:

• Hipotecas fijas:
  • Durante los primeros 5 años: 0,50%
  • Después de los primeros 5 años: 0,25%
• Hipotecas variables:
  • Durante los primeros 3 años: 0,25%
  • Del cuarto al quinto año: 0,15%
  • Después del quinto año: Sin comisión

Estas regulaciones están diseñadas para proteger a los consumidores y facilitar el proceso de cambiar de entidad bancaria en busca de mejores condiciones hipotecarias.

La Ley 5/2019, que entró en vigor el 16 de junio de 2019, establece disposiciones específicas para facilitar la subrogación hipotecaria cuando se trata de cambiar una hipoteca de tipo variable a tipo fijo. Según esta ley, la comisión máxima aplicable en estos casos será del 0,15% durante los tres primeros años. Una vez transcurridos los tres primeros años, el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor.

Además, esta medida tiene carácter retroactivo, lo que significa que se aplica tanto a las hipotecas formalizadas antes como después de la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria. Estas cláusulas están diseñadas para incentivar a los titulares de hipotecas a cambiar a un tipo fijo, ofreciendo condiciones más favorables y mayor seguridad en sus pagos futuros.

En resumen, la comisión de subrogación de una hipoteca es una tarifa que se paga al cambiar el titular del préstamo o al trasladarlo a otra entidad bancaria. Esta comisión cubre los trámites administrativos y el análisis de riesgos necesarios para realizar el cambio. La Ley 5/2019 regula estos costos para proteger a los consumidores.