Comisión de apertura

• ¿Qué es la comisión de apertura de una hipoteca?
• ¿Qué dice la normativa del Banco de España?
• El tribunal Supremo se pronuncia sobre la comisión de apertura
• Control de Transparencia según el TJUE

¿Qué es la comisión de apertura de una hipoteca?

La comisión de apertura es un porcentaje que algunas entidades financieras y bancos cobran al conceder una hipoteca. Este gasto se añade al importe del préstamo y cubre los costes en los que incurre el banco para tramitar y gestionar la hipoteca.

Anteriormente, las hipotecas solían incluir múltiples comisiones por diversos conceptos, como la comisión por estudio de gastos y la comisión de apertura. Sin embargo, con la nueva Ley Hipotecaria, todos estos gastos se han unificado en una sola comisión. Actualmente, la comisión de apertura abarca el estudio de gastos, la evaluación de riesgos y todo el trabajo administrativo que realiza el banco para tramitar el préstamo.

La comisión de apertura es uno de los gastos que el solicitante de la hipoteca debe asumir, similar a otros costes como la tasación de la vivienda y las copias de la escritura del préstamo. En cambio, el banco se hace cargo de otros gastos relacionados con la compra de la vivienda, incluyendo los gastos de gestión, notaría, registro e incluso el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

La comisión se calcula como un porcentaje sobre la cantidad prestada y se incluye en el cómputo general de la hipoteca.

Para las hipotecas a tipo variable, la comisión de apertura suele oscilar entre el 0,3% y el 0,8%, mientras que para las hipotecas a tipo fijo puede llegar hasta el 2%. La cuantía exacta dependerá de los estudios que realice el banco, el análisis de solvencia, que normalmente se encarga a una agencia externa, y la redacción del modelo de préstamo.

A modo de ejemplo, para una hipoteca de 200.000 euros con una comisión de apertura del 0,3%, la cantidad a pagar será de 600 euros. Esta cantidad normalmente se suma al préstamo, por lo que la cuantía total a devolver será de 200.600 euros.

¿Qué dice la normativa del Banco de España?

Es relevante tener en cuenta las Órdenes del Banco de España del 12 de diciembre de 1989 y del 5 de mayo de 1994 para el caso que estamos tratando. Estas normativas indican que la comisión de apertura debe diferenciarse claramente de otras comisiones bancarias.

Además, la Orden de 1994 establece que cualquier gasto relacionado con el estudio, la concesión o la tramitación del préstamo hipotecario, u otros similares inherentes a la actividad de la entidad prestamista debido a la concesión del préstamo, debe integrarse obligatoriamente en una única comisión denominada "comisión de apertura". Esta comisión se devengará una sola vez y su importe, así como su forma y fecha de liquidación, se especificarán en la cláusula correspondiente.

El tribunal Supremo se pronuncia sobre la comisión de apertura

Muchas entidades financieras establecen una comisión de apertura en los préstamos hipotecarios, la cual generalmente se calcula como un porcentaje sobre el importe del préstamo, a menudo con un importe mínimo. No obstante, la validez de esta cláusula ha sido cuestionada por algunos tribunales. Este debate llegó al Tribunal Supremo, que en su sentencia del 23 de enero de 2019, dictaminó que la comisión de apertura es válida.

Control de Transparencia según el TJUE

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) enfatiza la importancia de superar los controles de transparencia. Según el TJUE, para que una cláusula sea válida, el juez debe evaluar si es clara y comprensible. Además, debe comprobar que el consumidor ha podido entender las consecuencias económicas de pagar una comisión de apertura y que comprende que su propósito es compensar los gastos de estudio y tramitación de la solicitud de préstamo. Si no se cumple con estos criterios de transparencia, la comisión puede ser considerada nula.