El modelo de vivienda que funcionó en los 80 y que España necesita recuperar hoy

¿El acceso a la vivienda cree que es un problema coyuntural o estructural?

Es claramente un problema estructural. Los problemas de vivienda han existido desde siempre, pero no solamente en España, en cualquier parte del mundo donde las personas tengan la necesidad de vivir. 

Ya en el siglo IV, Vitruvio se quejaba de la situación en Roma, con insulae de cuatro o cinco pisos hacinados. 

Chesterton, hace cien años, decía lo mismo. Es muy curioso: en el momento en que vivimos, la mayor expresión de la industrialización son las grandes ciudades, los grandes edificios. Se siguen construyendo grandes viviendas, pero cada vez hay más necesidad de casa; cuanto más se construye, más necesidad existe. Por lo tanto, es un problema estructural. Las políticas de vivienda, según cómo se hagan, pueden ayudar o pueden agravar la situación, así que hay una responsabilidad de hacerlo bien.

España ha sido el cuarto país que más ha aumentado el precio de la vivienda en Europa. ¿Qué factores han sido determinantes para este encarecimiento?

Primero, hay que contextualizar a España a nivel europeo. España es de los países que está mejor en sobreendeudamiento familiar urbano. Los países nórdicos, por ejemplo, están peor: Dinamarca, Suecia, Noruega; también Suiza y Luxemburgo. España tiene un 9,2% de sobreendeudamiento familiar en entornos urbanos en 2023, mientras la media de la Unión Europea está 1,4 puntos por encima. Dinamarca duplica este porcentaje con un 23%, Luxemburgo un 21%, Suiza un 20%, Noruega un 19%, Alemania un 14%, Bélgica un 12% y Suecia un 13%. Los países mediterráneos —Grecia, Italia, Portugal, Malta— también están peor... Por tanto, aunque hemos empeorado algo, seguimos en mejor situación relativamente.

Aun así, no es motivo para no actuar. Lo primero es dejar de copiar políticas nórdicas que llevan décadas aplicándose y que han llevado a esos resultados. Y luego, volver a lo que hemos hecho en los últimos cien años: repartir la propiedad privada lo máximo posible entre las familias.

Hay muchos factores que han contribuido a ese encarecimiento, pero el más evidente es la falta de oferta. Desde 2011, apenas se ha construido vivienda privada y, menos aún, pública. Todas las ciudades planificaron para un supuesto decrecimiento poblacional, contenimiento de la expansión, incluso reducción de la ciudad. Eso no fue así.

Además, España tiene la segunda tasa de fertilidad más baja de Europa. La generación millennial ha decidido, voluntariamente, no tener hijos; prefieren mascotas, etc. Es un suicidio demográfico voluntario que deja un problema de población autóctona. Pero, al mismo tiempo, hemos tenido inversores extranjeros y jubilados nórdicos comprando vivienda, y una inmigración creciente. Según los últimos datos de los registradores de la propiedad, las nacionalidades que más compran vivienda en España, tras los españoles, son marroquíes y rumanos.

Mientras se predicaba el alquiler para jóvenes, los extranjeros y jubilados compraban. Los jóvenes españoles no pueden comprar por la precarización laboral y la concentración de vivienda se encuentra en manos de unos pocos. La oferta existe, pero en lugares sin oportunidades laborales; la España vaciada sufre este problema. No hay voluntad de las grandes ciudades de atraer población hacia comarcas o provincias cercanas.

El informe de la OCDE destaca la urgencia de que las ciudades sean inclusivas para jóvenes y mayores. ¿Qué medidas concretas considera necesarias para que las políticas de vivienda sean verdaderamente accesibles para todos los grupos etarios?

Sí, sí, eso es un tema clave que en Europa nadie está haciendo mucho caso. En Europa sabéis que están más preocupados por el fin del planeta. Están más preocupados por el clima que por la gente mayor o las personas con discapacidad. Según la Cátedra UNESCO de Vivienda, solo el 0,6% de los edificios en España son universalmente accesibles. Hay miles de personas mayores o con discapacidad que no pueden salir de sus casas. Aunque la Ley de Propiedad Horizontal permite forzar obras de accesibilidad en comunidad de propietarios, fija límites económicos que impiden instalar ascensores o ampliar pasillos.

Habría que eliminar o ampliar esos límites presupuestarios, y garantizar mecanismos de pago a plazos —pactos con empresas, pagos anuales— para que comunidades con pocos recursos puedan asumir obras más costosas.

En España hay 26 millones de viviendas, la mayoría anteriores a 1980. Necesitan una intervención masiva, pero los fondos de la Unión Europea se destinan a eficiencia energética: cambiar ventanas o instalar aislamientos. Mientras, la accesibilidad real y la seguridad estructural quedan desatendidas.

Entonces, muy probablemente muchas comunidades de propietarios que se han arriesgado y que han gastado dinero público de la Unión Europea, que si para eso, para placas solares, para cosas de estas, los aislamientos térmicos y han gastado en accesibilidad porque es la necesidad que realmente tienen, pues igual se encuentra con una sorpresa cuando algún burócrata en Europa de aquí a unos años revise la documentación y diga que estos grados no se han reducido Tenemos otra vez lo que se llama la ingeniería social desde Bruselas. Dicen yo me imagino un mundo ideal y con este dinero se va a conseguir y choca con la realidad de las personas y con sus necesidades auténticas. 

No existe ningún gobierno que haya asumido de verdad la urgente necesidad de rehabilitar los edificios multifamiliares: hace falta una inversión real en la ciudad construida, que puede abordarse de múltiples maneras. El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, introducido en la reforma de 2013, ya contemplaba la llamada “rehabilitación por renta”: en lugar de pagar un alquiler, se cede temporalmente el uso de la vivienda a quien ejecute las obras. Este mecanismo está regulado en el BOE, pero apenas se utiliza. Lo realmente importante sería impulsarlo mediante programas públicos —incluso con la intermediación de la administración— para incentivar estas intervenciones. Sin embargo, las prioridades políticas siguen centradas en otros asuntos.

Algunas organizaciones políticas han vinculado ese encarecimiento a la especulación inmobiliaria, ¿qué mecanismos regulatorios considera necesarios para equilibrar el mercado?

Planteas la duda de si, al construir masivamente, vamos a regresar a la burbuja inmobiliaria de 1995-2007. En mi libro, durante los años de la crisis de la vivienda, dediqué 650 páginas a explicar por qué no debemos repetir ese error, analizando a fondo su génesis financiera en Estados Unidos. No es deseable volver a ello.
Imagina que liberamos suelo y se empiezan a construir viviendas. Si instruimos viviendas masivamente sin facilitar hipotecas a las familias con menos recursos, los compradores serán extranjeros y fondos de inversión; los jóvenes y la clase media seguirán excluidos. Así, estaríamos construyendo únicamente para los ricos.

Por eso, lo esencial no es restringir las hipotecas, sino buscar mecanismos financieros que acompañen a las familias de recursos limitados (clase media baja o media-baja) sin disparar su endeudamiento. En Cataluña introdujimos en 2015 dos fórmulas:

Propiedad compartida: compras un porcentaje de la vivienda —aunque eres propietario pleno a todos los efectos—, sin necesidad de comprar el 100 %.

Propiedad temporal: adquieres el derecho de uso por un plazo determinado (entre 10 y 99 años).

Estos mecanismos por sí mismos consiguen que la vivienda sea más asequible y por lo tanto, si la tienes que financiar, la financiación sea menos onerosa. De manera que evitas el sobreendeudamiento de esa clase media baja o incluso baja. 

Impedir que los más desfavorecidos sean propietarios, como ocurre en muchos países nórdicos, es inaceptable. Hay que generalizar la propiedad privada y evitar que se concentre en pocas manos. Si construyes y luego no das hipotecas, los fondos harán la compra masiva, da igual que sean pisos de 250 m² o de 500: ellos compran igual.

Además, en los peores años de la crisis (2010-2012), solo el 6% de las hipotecas estaban en riesgo de impago; el 94% restante funcionaba con normalidad. Por tanto, las políticas deben centrarse en ese 6% exponencialmente vulnerable, ofreciéndole fórmulas de propiedad compartida o temporal, para que puedan acceder a la vivienda sin requerir grandes capitales. Estos modelos ya funcionan en Cataluña, pero aún no se han extendido al resto del país: necesitan acompañamiento fiscal y difusión para convencer a las familias de que son una salida viable hacia la propiedad sin excesiva carga financiera.

Sobre la Ley de Vivienda, ¿qué elementos considera que pueden ser útiles y cuáles considera que deben ser revisados?

Muy pocos elementos son realmente útiles. La Ley de Vivienda es, en mi opinión, un brindis al sol: un listado de deseos, muchos de ellos ya declarados inconstitucionales por el Tribunal Constitucional, porque invaden competencias autonómicas. Incluso las medidas más “duras” —las verdaderamente aplicables— resultan perjudiciales. Un ejemplo es la regulación de los okupas, que fue matizada por el Constitucional. En lugar de llamarse “Ley por el Derecho a la Vivienda”, debería llamarse “Ley porque no puedo garantizar el derecho a la vivienda”.

La norma no sabe qué hacer: primero critica la propiedad privada, luego señala que los alquileres son tan caros como las cooperativas —un modelo que nadie adopta masivamente— y, a falta de soluciones, llega a proponer pisos de 24 m² (por Decreto Ley 50/2022). Cuando eso tampoco encaja, la alternativa que plantea es “convertirse en okupa”, porque no hay otra propuesta viable.

Se dificulta lo máximo posible el echar a los okupas. Lo que antes tardaba seis o siete meses, ahora pueden llegar a ser dos o tres años. Hemos ganado varios años de litigio. 

En algunas conferencias ya las titulo “De propietarios a okupas”. En 2007 nos quejábamos de que “hasta los pobres eran propietarios”; ahora muchos, ni pobres ni ricos, se ven forzados a ocupar por la ineficacia de la política de vivienda de los últimos 17 años a nivel estatal y autonómico.

Pero lo más grave son los artículos 10 y 11: han sacado la vivienda del ámbito del Código Civil, arrebatando al propietario las facultades clásicas de uso, disfrute y disposición que vienen desde el Derecho Romano. Sea usted de 56 años o tenga una copropiedad con su pareja, ya no es propietario en sentido pleno. Según estos artículos, el Estado decidirá cada vez qué significa “función social de la vivienda”: a quién puede alquilarla o venderla, a qué precio, cuántas habitaciones puede tener libres o a quién cederlas en herencia. Incluso se controlará si usa o no todas las estancias de su casa. Las viviendas solamente se van a usar para vivir. 

Con ello, el Estado establece listas de “gente realmente necesitada” y, si usted no se ajusta a su criterio de “función social”, perderá derechos. Esto es gravísimo: hemos abierto la puerta a que jueces “Robin Hood” anulen contratos de compraventa o alquiler si consideran que un hogar no cumple la función social dictada por la norma. 

Constructoras y promotoras ven una posible solución contar con más suelo y reducir los trámites burocráticos para construir vivienda. ¿Qué piensa acerca de estas medidas?

Creo que hacen falta más medidas, pero siempre acompañadas de mecanismos que ayuden a familias y jóvenes a acceder a la vivienda. No sirve de nada regalar el aval del 20 % —solo infla precios—; debe existir un quid pro quo: cada ayuda conlleva un compromiso por parte del beneficiario. Por ejemplo, en la fórmula de propiedad compartida, si usted puede pagar un 30%, compra ese 30% (con recursos propios el 5% y con hipoteca el 25%). No hay regalo, sólo un reparto de riesgos que evita la inflación.

Cuando se implantó el bono de alquiler de 400 euros para jóvenes, el casero subía el precio pretendiendo que el Estado avalara el 20%, así que el incentivo se evaporaba. Por eso, antes de hablar de más suelo, hay que preguntar: “¿para quién y para qué se libera?”

Lo primero es diagnosticar cada ciudad: entender su estructura urbana, si sufre gentrificación, problemas de personas sin hogar, okupas, exceso de turismo o necesidad de rehabilitación. No podemos repartir suelo como entradas a palcos de fútbol; hace falta planificación y cohesión territorial.

Quizás, el Estado tiene que ser el motor de promover o de ayudar a promover en sitios que quizás le falta un empujoncito para que la cosa funcione. A pequeñas ciudades, capitales de comarca, ciudades que actualmente tienen de 4.000 hasta 10.000 habitantes tenemos que darle un pequeño empujón para que los jóvenes puedan quedarse y construir su futuro. 

El tema de la burocracia, desde luego es una cosa que sufrimos todos, aunque no seamos promotores. Al estado le encanta controlar todo lo que sea. Cuanto más, más voracidad tiene. Lo que pasa que es muy incompetente. 

Por ejemplo, si le das la sanidad al Estado, ves cómo funciona; si le das la educación, igual. Cuando yo era pequeño, la escuela pública no daba problemas; hoy muchos colegios públicos tienen graves dificultades. Y si encima se mete con la vivienda, la situación empeora cada día. Si el Estado no puede, que nos deje a nosotros: que ponga un marco general y que nos permita actuar. Pero el Estado nunca lo reconocerá.

Por lo tanto, tenemos un problema muy serio de burocracia y de intervención pública, que incluso yo creo que va en algunos casos con un tema es un tercer punto, quizás no estaba en la pregunta, pero que es muy importante. 

Si solucionas lo del suelo y la burocracia, ¿quién construye?: hacen falta albañiles. La edad media de un oficial de primera es de 51 años. A los jóvenes no se les ha animado a formarse en oficios y se les ha empujado a ser youtubers. 

Hoy nos faltan mineros, albañiles y profesionales de la construcción. Hace poco, Von der Leyen decía que hay que reabrir las minas porque la población de mineros se ha reducido a la mitad. En Asturias cerraron las minas hace décadas y apenas quedan mineros; la edad media es muy alta.

En ese callejón sin salida estamos: falta mano de obra en la construcción, falta cohesión territorial y falta un plan realista. Como profesor, lo que puedo hacer es lo que estamos haciendo hoy: llamar la atención sobre estos puntos críticos. Porque esto no es nuevo: en el boom de 2004-2005 ya pasaba algo similar, con grúas por todas partes y cuadrillas cambiando de obra según quien pagase más; los albañiles cobraban más de 3.000 euros por obra y se movían de un edificio a otro. Y ahora sin albañiles, el problema se repite.

Hay comunidades autónomas que no pueden pagar tanto para vivienda pública, por ejemplo, y los fichan de la comunidad autónoma de al lado porque les da más dinero para hacer vivienda pública, es decir, más problemas. Creas una inflación en el personal, en la materia prima y en todos sitios. 

Modelos nórdicos y modelo español. ¿Qué aspectos se deben adaptar y cuáles no funcionan aquí, aunque lo hagan en otros países?

Yo creo que hay un tema que quizás sí que es más interesante, que ellos lo han sabido hacer relativamente bien y que nos puede ser un poco de inspiración, que es el modelo que están adoptando en España con la idea de que la vivienda social tiene que ser de alquiler. A mí no me parece correcto. Yo creo que la vivienda social tiene que ser en propiedad, porque la vivienda social alquiler lo que hace es crear dependencia de miles de familias que, si cambia el alcalde o la política, se quedan en la calle. Yo quiero compromiso: si usted me ayuda con la vivienda, yo me comprometo a comportarme durante unos años y, después, podré devolver lo que me hayan facilitado.

Se pueden buscar mecanismos intermedios, pero mi objetivo es la propiedad. No estoy dispuesto a aportar el dinero en algo que no podré conservar. Sin embargo, debe existir un parque público de alquiler bien gestionado. En los países nórdicos esto lo realizan las “Housing Associations”. Imagínese un ayuntamiento con diez personas a cargo de 300 viviendas: una atiende la caldera, otra los okupas, otra las luces del pasillo… Multiplique ese parque por mil y vea que con diez ya íbamos justos. Habría que contratar decenas de empleados más solo para mantenerlo.

Además, han surgido datos muy graves sobre la altísima morosidad en la vivienda pública. Si de repente doblamos o triplicamos el parque, ¿cuántas más familias no podrán pagar? Y eso sin contar que la mayoría de las ONGs que gestionan estos inmuebles también viven de fondos públicos, lo que compromete la sostenibilidad del sistema. Por eso, me parece más práctico fomentar la propiedad: funciona mejor para el inquilino, para la propia administración y para el funcionamiento normal de un país.

Dicho todo lo anterior, no me opondría a destinar una parte de vivienda social al alquiler, siempre que esté rigurosamente bien gestionada, siguiendo el ejemplo nórdico. 

Compra vs alquiler. ¿Qué alternativas legislativas podrían equilibrar estas dos fórmulas y evitar la creación de una “generación de inquilinos”?

Creo que han engañado a los jóvenes desde 2007 diciendo que comprar está sobrevalorado. Lo mejor es “ser como Netflix”, usar y no poseer… y así nos ha ido. ¿Qué pasó? En 2007 llegó la crisis hipotecaria, y en 2016 el boom del alquiler, con precios disparatados e inaccesibles. ¿Quién quedó fuera? El que menos podía pagar. Sin ninguna sorpresa, siempre acaban recibiendo el golpe los mismos. Y eso es inaceptable.

Por eso, una de las claves que también defiendo en mi libro es la diversificación de las formas de tenencia de la vivienda. Es fundamental. No puede ser que las familias tengan que elegir solo entre dos modelos: o alquiler o propiedad. Tiene que haber muchas formas distintas de tenencia.

Las cooperativas bien reguladas, por ejemplo, tampoco me parecen mal. Aunque una de las tesis doctorales que hemos dirigido desde la cátedra analiza la vulneración de derechos humanos en ciertas cooperativas. ¿Qué pasa si todos son veganos y tú no lo eres? ¿Te van a echar y vas a perder tu derecho a la vivienda por querer hacerte un bistec en vez de usar la cocina comunal? ¿O al revés, si todos comen carne? Lo mismo con los colivings: ¿qué pasa con tu intimidad, tu libertad personal? Yo no quiero hacer gimnasia a las siete de la mañana o limpiar la casa del vecino. Ese tipo de vida compartida también tiene sus límites.

Por eso, es importante regular muy bien esos modelos. Y también impulsar alternativas como la propiedad compartida, la propiedad temporal, la vivienda social en régimen de propiedad, etc. Todas estas formas se sitúan entre el alquiler y la propiedad plena, y han demostrado buenos resultados. En los Países Bajos o en Inglaterra, por ejemplo, funcionaron muy bien en los años 80, cuando atravesaban una crisis muy parecida a la actual: los ricos acumulaban propiedades, los pobres quedaban fuera, el alquiler estaba por las nubes, la vivienda pública era escasa o estaba saturada. ¿Qué hicieron? Crear opciones intermedias que permitieran a las personas escalar progresivamente hacia una vivienda digna.

De hecho, uno de los grandes problemas de la vivienda pública de alquiler actual es que mucha gente lleva viviendo ahí desde hace décadas —30 o 40 años— y no puede salir de ese sistema. Pagan 50 euros y de repente, si quieren mudarse, tendrían que pagar 1.400 euros en Barcelona, o 800 euros por una habitación. Es imposible asumir ese salto. Les faltan esas fórmulas intermedias, ese acompañamiento gradual para poder dar el paso. Bueno, algún día lo entenderán los que mandan… o eso espero

¿Qué propuestas priorizaría para garantizar el acceso a la vivienda?

Hay que dar mucho aire. Yo, sinceramente, derogaría el 90% de la Ley de Vivienda. Hay que permitir que todo el sistema respire: promotores, constructores, inquilinos… que vuelva a generarse oferta, que se empiecen a rehabilitar viviendas, que vuelva a resultar interesante reabrir pisos cerrados o retirados del mercado, que han sido vendidos o abandonados, etc.

En segundo lugar, necesitamos una política clara y decidida para volver a lo que siempre funcionó en España: la distribución masiva de la vivienda en propiedad. Tenemos que evitar por todos los medios que la propiedad se siga concentrando en manos de los más ricos, de los extranjeros o de fondos de inversión, mientras las familias jóvenes se quedan fuera. Esto debe ir acompañado de una cultura del ahorro, del esfuerzo, de la responsabilidad. Hay que transmitir que sí, vale la pena. Porque si no, uno se da cuenta a los 33 años —cuando ya es tarde— de que está atrapado en el ciclo del alquiler y le resulta muy difícil salir.

Y como tercera cuestión, quizá ya más a medio plazo, hablaría de la cohesión territorial. Tenemos que repensar el país, porque ahora mismo el 80% de la población está concentrada en los mismos lugares: Madrid y la costa, básicamente.

En realidad, hay sitio. Trabajo mucho con un antiguo doctorando que hoy es profesor en Malta, y allí tienen un problema real de espacio físico; o en Mallorca, Baleares o Canarias, donde también hay una limitación evidente. Pero en la península, en España continental, hay suelo de sobra. El problema no es el espacio, sino que hemos montado un sistema en el que solo merece la pena vivir en unos 200 puntos del país. Eso no es aceptable.