Segundo aniversario de Silicius como compañía cotizada en la bolsa española, ¿cómo valoráis vuestra experiencia en el mercado de BME Growth? ¿Qué balance hacéis de estos dos años?
Cumplimos ahora mismo dos años de la salida bolsa y han sido dos años donde hemos puesto en práctica real el compromiso de transparencia que teníamos los nuestros accionistas, ahora también con el resto del público del mercado y estamos muy contentos con esta experiencia.
Mirando ahora hacia atrás... ¿Creéis que fue un buen momento de salida a bolsa? ¿Volveríais a dar el salto como cotizada en ese mismo momento?
Fue un buen momento, nosotros teníamos el requisito de estar cotizados por el régimen fiscal SOCIMI, entonces tampoco tuvimos mucha elección.
Nosotros, las ampliaciones de capital las hicimos previas a la cotización. Después ya cotizando, hemos hecho hace relativamente poco, este verano, una pequeña ampliación de capital e hicimos también hace relativamente poco una reducción, pero era el momento que nos tocaba. En la salida a bolsa no hicimos una ampliación de capital, era un mero listing de las acciones y fue el momento que nos tocó.
¿Qué es lo que os ha aportado el ser una compañía cotizada? ¿Es un camino difícil el de dar el salto al mercado y salir adelante con éxito?
Las empresas tienen que tener claro que estar cotizado requiere un ejercicio interno de planificación, procedimientos internos, auditorías y, sobre todo, a la hora de dar información pública, tener clara la trazabilidad de los números, tienes que dar información veraz, cierta y eso sí que requiere una preparación previa interna de las compañías que quieren estar cotizadas en el mercado para que todo ese proceso no te cueste una vez estando listados.
Y a la hora de salir a cotizar, sí que es verdad que una vez ya habiendo pasado ese trance, nosotros salimos a cotizar con una historia muy larga, la compañía las constituimos en el 2015, salimos a cotizar hace dos años, en 2021 y tuvimos una fase de due diligence y de preparación interna muy fuerte. Ahora mismo las compañías están saliendo casi recién constituidas con lo cual, ese proceso inicial es un poco más fácil que lo que nos tocó.
Pero es verdad que las empresas tienen que tener claro también que estar cotizado es porque tienes un proyecto empresarial, no simplemente por cumplir una normativa fiscal o regulatoria, no vas a cumplir bien con la cotización si solo buscas esa mera formalidad.
¿Qué mensaje o consejo le daríais a las empresas que están pensando en dar este paso? ¿Lo recomendáis?
Merece la pena siempre que sea un proyecto empresarial, si la única motivación de estar cotizado es un mero requisito formal o legislativo o fiscal, no le vemos sentido por todos los costes y todos los procesos y la cantidad de tiempo interno que tenemos las empresas en prepararnos, pero si tienes un proyecto empresarial válido o tienes vocación de crecimiento, sí que merece la pena estar cotizados.
Después de terminar el verano, ¿qué previsiones tiene Silicius para el cierre del ejercicio? ¿Cuáles son los objetivos que se ha marcado para este 2023?
Este año, lo que estamos viendo en Silicius y en el resto de inmobiliarias cotizadas, es que el negocio, las rentas, es decir, el día a día de los inmuebles está yendo muy bien. A principios de agosto reportamos el cierre semestral, nuestras rentas brutas crecieron en términos de like for life, en términos comparables un 8%, un 9,7% de incremento en términos de renta neta en like for life, con lo cual, esa parte de la generación del cash flow está yendo mejor por el lado de las rentas, algo peor por la parte financiera, por la subida de tipos interés, que está impactando en la cuenta de resultados de todos los que estamos con deuda en nuestro balance y luego, el valorador, que ha habido un pequeño ajuste este primer semestre y va a haber otro ajuste seguramente de cara final de año en la valoración de los activos que, lo que provocará, es una fricción contable, que en el resultado empresarial, como hemos visto publicados todas las grandes cotizadas inmobiliarias, ha llevado a unos resultados muy negativos que han sido provocados por el mero hecho de esa menor valoración de los inmuebles.
Si miramos ahora hacia el futuro... ¿Qué esperáis para 2024? ¿Cómo está evolucionando el sector? ¿Se puede esperar una crisis del sector inmobiliario como se está hablando en los mercados?
Nosotros pensamos que difiere mucho, la situación que vimos en la anterior crisis de 2007-2008 veníamos de unas valoraciones totalmente desorbitadas, ahora ya este año estamos viendo un ajuste de esas valoraciones, que hemos tenido en un primer impacto este primer semestre, pero que al final de año va a haber otro impacto relevante, vamos a ver números de bajada de valoración muy relevantes de cara a final de año o eso es lo que se espera simplemente por el mero hecho de que el BCE ya subió la semana pasada los tipos de interés, 25 puntos, al 4% el tipo de interés interbancario, por lo cual esa parte de sobrevaloración en el mercado no la estamos viendo ahora mismo, de hecho, en la cotización, nosotros estamos cotizando con ciertos descuentos sobre el NAV, pero las grandes inmobiliarias que cotizan el primer mercado tienen un ajuste de valoración mucho más relevante, que están descontando ese efecto.
Por lo cual, no vemos por el lado de la valoración de los inmuebles un problema de sobrevaloración.
Lo que sí que hemos visto este año es, motivado por ese incremento del coste de la financiación y del endurecimiento de las condiciones para acceder a la financiación, una parálisis en el mercado de inversión.
En el mercado inmobiliario el 60-70% del mercado va con financiación, las compras, entonces el acceso a esa financiación y esa financiación tan cara lo que ha hecho es que no haya operaciones de grandes compradores que van financiados, con lo cual, sí que el inversor privado está aprovechando estos momentos para hacer buenas compras.
Nosotros, de hecho, hemos hecho tres desinversiones dentro del período y vamos a hacer una cuarta hora, que hemos firmado unas arras con buenos precios de venta, nosotros hemos vendido por encima de valoración, pero son compradores privados que van sin financiación.
Grandes operaciones hemos visto la semana pasada como Amazon retira de la venta su sede aquí en España, su centro logístico, porque no ha encontrado un comprado institucional que quiera comprar, motivado por unas peores condiciones de financiación y por una incertidumbre de valoración del inmueble de cara final de año, con lo cual, hay un parón en el mercado inversión y, por tanto, no va a haber una crisis de sobrexplotación ni sobre ponderación porque además, los bancos, han endurecido mucho las condiciones, los niveles de endeudamiento a las empresas son mucho más reducidos que la anterior la anterior vez y lo que no estamos viendo todavía que, por lógica, debería ser sería una caída del consumo al final el particular con esa subida del coste de la hipoteca o la subida la cesta de la compra motivada por la inflación, debería bajar esos datos de consumo, tanto en los centros comerciales, como en como la temporada turística y estamos viendo datos turísticos de esta temporada récord, con mejora de datos respecto al 2019 y nuestros centros comerciales están también vendiendo por encima del 2019, con lo cual, todavía no hemos visto esa ralentización del consumo que puede llegar a provocar una mini crisis inmobiliaria en el segmento más particular y menos profesional.
¿Qué le hace ser a Silicius una opción atractiva para los inversores?
Somos una una SOCIMI que está regulada con unas normas claras y muy concretas, tenemos toda la información pública disponible para cualquier inversor y somos una SOCIMI que tenemos los inmuebles diversificados por tipologías y por ubicaciones e intentamos hacer un patrimonio que sobreviva a estos vaivenes de valoraciones, de caídas de consumos, de crisis o mini crisis… Tenemos una parte en centros comerciales, otra parte hotelera, otra parte en locales comerciales, oficinas, residencial, logístico… Hemos creado una cartera que sobreviva estas tensiones o mini crisis y que genere un cash flow estable para el accionista.
