Quabit en 2019 y 2020
El pasado año fue muy complicado para todos los sectores, incluido el sector inmobiliario. El impacto económico del Covid-19 fue enorme y sus efectos sobre el sector tardarán en desaparecer, sobre todo por la falta de estabilidad laboral y la incertidumbre económica. A nivel general, tras el gran confinamiento, la tendencia está siendo más favorable, la actividad ha ido mejorando y mejora también ligeramente el comportamiento de la demanda. Y los precios de la obra nueva mantienen cierta estabilidad, sobre todo por los bajos tipos de interés y la falta de oferta en algunas zonas. Pero toda previsión en estos momentos es arriesgada y todo dependerá de cómo evolucione la pandemia y, sobre todo, el proceso de vacunación, que es lo que de verdad irá eliminando las restricciones y permitirá volver a una relativa normalidad. Y fundamental en todo ello será también la tracción de los fondos europeos para impulsar la demanda interna y la recuperación económica.
Desde el lado particular de Quabit Inmobiliaria, el año 2019 se cerró con un número de entregas inferior al previsto debido, como ya explicamos en su día, a retrasos derivados de la nueva ley hipotecaria y en los trámites administrativos de obtención de licencias. En aquel momento ya anunciamos que esa situación provocaría deslizamientos en el plan de entregas de nuestro Plan de Negocio. Es decir, no existía al final del año 2019 una situación que nos hiciera pensar en un replanteamiento a la baja de nuestro Plan.
Además, precisamente fue en 2019 además cuando compramos Rayet Construcción, que ahora se llama Quabit Construcción y a día de hoy se ha convertido en una ventaja competitiva para Quabit porque nos ha permitido asumir de manera ágil la ejecución de obras que teníamos adjudicadas a terceros y que presentaron problemas por el Covid-19. Cuando en 2019 tomamos la decisión de adquirir la constructora lo hicimos para tratar de asegurar el cumplimiento del Plan de Negocio, atajando posibles retrasos en la ejecución de las obras y conteniendo potenciales incrementos de costes, problemas que en general afectan a la mayoría de las promotoras inmobiliarias.
Sin embargo, con la llegada de la pandemia todo cambió. Viendo la intensidad de la crisis anunciamos en nuestra publicación de resultados del primer semestre que tendríamos que cambiar nuestro Plan de Negocio. Hasta ese momento estábamos en el camino trazado en el Plan de llegar al punto de equilibrio en la cuenta de resultados en 2021 (de hecho, en el cuarto trimestre de 2020 se alcanzó EBITDA positivo). Pero el COVID ha supuesto unas pérdida de119,3 millones de euros entre depreciaciones de suelos por 59,7 millones de euros y la baja de créditos fiscales por 59,6 millones de euros), de un total de 147,5 millones de pérdidas del año. Pese a todas las dificultades, en el año 2020 hemos entregado 785 viviendas. Sin duda, sin la crisis de 2020, las entregas habrían sido mayores, los costes se habrían reducido y habríamos estado en un punto más cercano a ese punto de equilibrio
Respecto a la deuda adquirida por Quabit, explicar que obtener recursos ajenos para poder crecer y cumplir el Plan de Negocio era necesario para cumplir sus objetivos buscando crecimiento y retorno para el accionista. Lo que sí es cierto es que los niveles de deuda y el alto coste de la financiación de suelo han sido elementos que han pesado en la situación que ha provocado la pandemia en Quabit. Los retrasos en la producción y las entregas han provocado una menor generación de caja y un menor ritmo de amortizaciones, lo que ha supuesto mayores costes financieros que han penalizado tanto a la cuenta de resultados como a la generación de caja libre.
Fusión con Neinor
En este contexto, superar momentos complicados y ser uno de los referentes del mercado es lo que hoy nos permite sumar sinergias con otra gran compañía como Neinor, una empresa diversificada que, a la promoción residencial, suma otros negocios auxiliares como la gestión de activos con una alta generación de caja e ingresos estables y su apuesta por el negocio de build to rent con una plataforma de vivienda en alquiler. Vamos a contribuir a crear una empresa líder en el sector inmobiliario de nuestro país, con un gran potencial de inversión por su alta capacidad de generación de caja y de desarrollo de promociones, y suelo. La fusión va a configurar un grupo muy solvente y estable, con un bajo endeudamiento, una estructura de capital conservadora y una línea de actividad complementaria a la de promoción, como es el negocio de alquiler, a la que ahora Quabit suma sus capacidades constructivas.
En concreto, la fusión es la mejor alternativa para todos los accionistas porque nos integramos en un gran grupo promotor, con alta visibilidad de generación de resultados y gran potencial de revalorización de la acción. Para este año está prevista la entrega de más de 2.500 viviendas, un EBITDA positivo de 150 millones y un resultado neto de más de 80 millones. Y en esa línea de crecimiento está previsto un dividendo recurrente de más de 50 millones de euros que supone aproximadamente un 6% de rentabilidad sobre la capitalización bursátil, una de las mejores del sector inmobiliario.
Ambas compañías compartimos los mismos focos de actuación y estamos presentes en los mercados residenciales con mayor volumen de demanda y tenemos cierta complementariedad geográfica. Tras la fusión, Neinor obtendrá un banco de suelo para 16.000 unidades, se reforzará en los mercados principales de Quabit (Madrid y Zona Centro, Málaga/Costa del Sol), sumará a su cartera un nuevo tipo de producto con nuevos segmentos de vivienda para rentas medias, y todo ello a la vez que incorpora nuestra capacidad constructiva para mejorar en eficiencia y costes.
La acción
En cuanto al tipo de canje, consiste en 25,9650 acciones de Quabit clase A por cada acción ordinaria de Neinor, implicaba una prima respecto a la cotización de la acción en ese momento. Neinor realizará una ampliación de capital para atender el canje.
Con esta operación, la acción de Quabit desaparecerá del mercado como tal. Quabit dejará de cotizar en Bolsa una vez se haya hecho efectivo el canje de las acciones de Quabit por las de Neinor, lo que se producirá unos días después de la inscripción en el Registro Mercantil de Madrid de la escritura de la fusión. Previsiblemente a principios o mediados de junio. Pero primero tiene que aprobarse en la Junta General de Accionistas que se celebrará el próximo miércoles, 31 de marzo.
No obstante, hasta ese momento cualquier inversor puede seguir operando normalmente y adquirir acciones de Quabit, si bien, una vez que ya es conocida la ecuación de canje, la lógica del mercado hace pensar que la cotización de Quabit se moverá en la línea de lo que haga la cotización de Neinor, siguiendo los valores de la ecuación.
Cuando se produzca la fusión, la capitalización de las compañías sumará unos 900 millones de euros. Pero ahora mismo el sector cotiza con fuertes descuentos, lo que hace pensar que, en una situación normalizada, vaya convergiendo con el resto del mercado europeo que cotiza, al menos, a una vez valor en libros. Y si hay una compañía española que puede volver a cotizar a valor en libros, esa es Neinor. A partir de ahí, la fusión apunta a un potencial de mejora de las acciones de, al menos, el 40%-50% una vez integradas las dos compañías.
Futuro de los proyectos presentes
Respecto a las promociones que Quabit está comercializando y construyendo en la actualidad, continúan en marcha. Tras la fusión, la compañía resultante se va a llamar Neinor Homes pero, más allá de este cambio de nombre, a nuestros clientes no les va a afectar ni ni en las condiciones de las reservas ni de los contratos, ni tampoco en los plazos de entrega acordados.
En cuanto a patrocinios u otro tipo de operaciones de marketing, durante los dos últimos ejercicios hemos tenido que ir reduciendo nuestra participación en este tipo de acciones. Y lo digo con pesar, porque en los mercados en los que hemos estado trabajando y creando negocio, nuestro objetivo ha sido siempre, obviamente, crecer como compañía. Pero siempre lo hemos hecho, o al menos lo hemos intentado, muy atentos a las necesidades medioambientales, deportivas, sociales o culturales de cada sitio. Concretamente, la temporada 19/20 fue la última en la que patrocinamos al equipo de balonmano de Guadalajara. Pocos patrocinios quedan en marcha, pero lo que está vigente se transmitirá a Neinor.
