¿Cómo ve la situación del mercado inmobiliario en España en medio de una ralentización económica y una inflación no vista en los últimos 37 años?
En el mundo en general, pero en particular en España y Europa, estamos ante una situación de crisis con unos indicadores macroeconómicos no positivos. Y en cuanto a la inflación, sí que en los primeros meses de 2022 considero que ha favorecido las transacciones de viviendas, que han crecido mes a mes, y eso se ha producido porque la vivienda es un valor refugio contra la inflación y muchos compradores lo han entendido así. Ahora bien, hay indicadores macro negativos, están subiendo los tipos de interés y hay una incertidumbre muy elevada. La vivienda sigue siendo ese valor refugio todavía pero hay una incertidumbre importante en el sector inmobiliario.
¿Cree que la subida de tipos del BCE puede afectar a la concesión de hipotecas por parte de las entidades?
Es cierto que los tipos de interés están subiendo, de momento estamos en unos porcentajes relativamente bajos, aunque más altos que antes cuando el dinero era gratis, pero en el sentido que pueda perjudicar a la concesión de hipotecas la opinión es que no. Otra cosa distinta es que la capacidad de ahorro de las familias sea menor y que por lo tanto se produzca un menor número de hipotecas. De todas formas, antes los préstamos se estaban concediendo con unos criterios muy razonables del 80% sobre el precio de la vivienda, con lo cual se están haciendo bien las cosas y no tiene por qué perjudicar.
¿Qué es lo que preocupa más al sector inmobiliario en este momento?
Viéndolo como consultor y de la mano también de los promotores, una de las cosas que más nos preocupa ahora es el incremento de los costes de construcción, ya que son mucho más elevados que el 10% de la inflación, se han duplicado incluso más desde hace unos años. Y están comprometiendo la viabilidad de promociones en curso y también para el desarrollo de obra nueva, para que cuadren los números con los costes del suelo.
¿Ve precios que podríamos calificar de burbuja en este momento en algunas ciudades concretas como Madrid o Barcelona o queda aún mucho recorrido potencial?
Lo que se produjo en 2007-2008 con el estallido de esa denominada "burbuja" fue algo diferente. Se construían muchas más viviendas, los precios eran más elevados... había algo que podía estallar. En este momento hablar de burbuja me parece muy atrevido porque los números de promoción de obra nueva son mucho más razonables. Ahora bien, en cuanto a precios estamos viendo precios muy elevados en muchos distritos de Madrid y Barcelona, superiores incluso a 2007. Pero no cabe pensar que los precios se vayan a incrementar mucho en el corto-medio plazo; de hecho, en función de cómo vaya la economía podemos incluso observar correcciones de precios.
¿Qué tipo de contenidos tratáis en el máster de Estrategias de Inversión?
El máster de Estrategias de inversión que toca la parte de inmobiliario se divide en dos áreas fundamentales. Por un lado, la inversión directa en inmobiliario, es decir, analizar dónde invertiríamos el dinero de manera directa, ya sea en activos pequeños como puede ser plazas de garaje hasta viviendas, etc. Y luego nos centramos también en la inversión indirecta relacionado con la bolsa, fondos, socimis, etc., porque el sector inmobiliario tiene la particularidad de que invertir de manera directa es muy costoso y también tiene sus riesgos. Nos centramos mucho en la inversión indirecta abordando los riesgos, rentabilidades, que se puede esperar... Y toda la información de la inversión directa e indirecta lo envolvemos con conocimientos de inmobiliario que van desde los más básicos hasta los más profundos, para que todos los alumnos se sientan cómodos con lo que se explica y aprendan por dónde puede ir el sector, ver indicadores adelantados, ver estadísticas, saber que recursos podemos estudiar para tener un mayor conocimiento e intentar hacer una mejor más inversión, más adecuada y con mayores posibilidades de revalorización en el futuro.
