Son los protagonistas de la gran operación de M&A del sector inmobiliario español. Si tuviera que señalar tres atractivos que vieron en Quabit, ¿cuáles serían? Sin el Covid, ¿cree que la relación de “atracción” hubiera sido mutua?

Para nosotros el mayor atractivo de la operación fue el suelo. Quabit contaba con una importante cartera de suelo, tanto finalista como en gestión en las regiones de España con mayor interés urbanístico y por lo tanto totalmente compatible con la cartera de Neinor Homes. Especialmente, esta fusión nos ha aportado una cantidad de suelo muy importante en Madrid, en concreto en la zona del Corredor del Henares. De este modo, Quabit aporta una cartera de 7.000 viviendas que hemos podido adquirir a un coste muy atractivo; se trata de un volumen elevado pero que encaja bien para el tamaño de Neinor y que, gracias a nuestra capacidad operativa, podremos digerir muy bien. Por otro lado, permite mantener un nivel de endeudamiento adecuado para la compañía, especialmente después del éxito de nuestra primera emisión de bonos verdes de 300 millones de euros, de los que una parte se destinarán a refinanciar esta operación.

En cuanto a la influencia del Covid, es una realidad que la crisis sanitaria acrecentó una delicada situación financiera por la que ya atravesaba Quabit y que estaba poniendo en riesgo la propia viabilidad de la empresa. En nuestro caso, como compañía líder del mercado, siempre estamos atentos a oportunidades que puedan surgir y sean positivas para nuestros clientes, inversores y accionistas, y ésta, sin duda, lo era.

Esperan un retorno de capital rápido con esta operación. ¿Dónde estarán las claves para conseguirlo?

El banco de suelo que aporta Quabit contiene aproximadamente un 65% de suelo “finalista” o listo para ser edificado y con más de 1.300 unidades en construcción y 250 unidades en producto terminado. Si a lo anterior sumamos que el ritmo de preventas en las promociones lanzadas es muy elevado, obtenemos un retorno del capital invertido en un plazo muy corto.

¿Por qué se decidieron por hacer una emisión de bonos? ¿Cómo valoran el resultado?

La emisión de bonos es una forma de financiación muy interesante y la decisión de llevarla a cabo está en línea con la estrategia de la compañía. Si bien Neinor Homes goza de una situación financiera privilegiada, como demuestra el apoyo de la banca en 2020 cuando nos concedieron cerca de 400M de crédito promotor, sí que consideramos que esta emisión podía alargar el vencimiento de deuda y, de cara a la absorción de Quabit, nos permitía una mejor reestructuración de la deuda corporativa. De hecho, esta emisión nos permite repagar la deuda de Quabit a un tipo del 4,5% y con un vencimiento de casi 6 años, lo cual supone menos gastos financieros y más beneficios para nuestros accionistas.

Estamos muy satisfechos de la acogida: la emisión ha tenido una demanda de más de 1.500 millones de euros, es decir, una sobre suscripción de 5 veces la oferta emitida, y el perfil inversor ha sido muy variado.

¿Qué propósitos tienen para la cartera de suelo de Quabit? ¿Tienen alguna estimación de que volumen van a desinvertir?

Mayoritariamente la cartera de suelo va a ser lanzada para la construcción de nuevas promociones de Neinor Homes. Por el momento continuamos estudiando una parte del portfolio para diseñar la estrategia adecuada.

Neinor mantiene su hoja de ruta de entregar 2.400 viviendas este año y cerrar con un EBITDA de 150 millones, un objetivo muy ambicioso en medio de una pandemia y una operación de absorción. ¿La obra nueva está vacunada contra el Covid?

Los últimos datos revelan que la obra nueva, en efecto, se ha comportado mucho mejor y ha sido más resistente que la segunda mano. Al fin y al cabo, hay que tener en cuenta que la obra nueva ya estaba adaptada a un modelo de vivienda que, tras la pandemia, es cada vez más demandado. Es decir, viviendas más espaciosas, con amplias zonas comunes y en la periferia de las ciudades, rodeadas de zonas verdes. Y ahí la obra nueva tiene un producto más adaptado a esa tendencia. En nuestro caso, por ejemplo, en este primer trimestre de 2021 hemos sumado más de 700 preventas, que supone el nivel de preventas más alto en un trimestre de toda la historia de la compañía.

Son la única cotizada del Mercado Continuo con promoción de vivienda en alquiler. ¿Cuáles son los planes y previsiones de esta división a 2023? ¿En sus planes entra la apuesta del “alquiler a precio pactado”?

Estamos muy orgullosos porque del primer portfolio de 1.200 unidades que lanzamos, ya tenemos alrededor del 40% en construcción y la primera promoción se termina ahora y se pondrá en el mercado en este primer semestre del año: Hacienda Homes, un proyecto de gran calidad de casi 150 viviendas en Málaga. A esto, además, sumamos las 400 unidades de un portfolio PRS (producto terminado y alquilado) que adquirimos a principios de 2021. Así, cerraremos este ejercicio con más de 500 unidades en funcionamiento y generando rentas para nuestra plataforma residencial.

El objetivo es alcanzar una cartera de en torno a 5.000 unidades de Neinor Rental para el año 2025. Y, por supuesto, a esta cifra sumamos la gestión de viviendas en alquiler de terceros gracias a la compra de Renta Garantizada que llevamos a cabo en 2020, y que nos permite ofrecer una gestión profesionalizada a particulares de sus inmuebles en alquiler. De hecho, actualmente Renta Garantizada ya gestiona una cartera de aproximadamente 3.000 viviendas.

Respecto al precio pactado, Neinor Homes tiene un fuerte compromiso con la vivienda asequible, tanto en compra como en alquiler. De hecho, actualmente estamos como finalistas junto a Cevasa como socio privado del Habitage Metròpolis Barcelona (HMB) para la construcción de 4.500 pisos de alquiler asequible

¿Les preocupa la futura Ley de Vivienda?

Es necesario redactar una Ley de Vivienda que permita un desarrollo más adecuado de la vivienda en España, facilitando el acceso a sectores de la población que se están viendo excluidos de la posibilidad tanto de alquilar como de comprar, con especial atención a las generaciones más jóvenes. Además, debemos tener en cuenta que nos encontramos ante un sector excesivamente regulado, lo cual tiene como consecuencia que se acaba estrangulando la oferta. Y, por último, esta Ley debería también poner el foco en contribuir a la digitalización en materia de urbanismo de las administraciones, algo que ayudará a mejorar el mercado.

En una futura España pospandemia, ¿cuáles serán los grandes retos de la industria?

El acceso a la vivienda, especialmente para la parte de la población más joven, es uno de los grandes retos actuales del sector inmobiliario. La solución parte, sin duda, por una verdadera colaboración público-privada que nos permita trabajar juntos. Las Administraciones están dando pasos muy positivos en este sentido, como el Plan de viviendas para alquiler asequible del Gobierno nacional, el Plan Vive de la Comunidad de Madrid o el citado concurso del Ayuntamiento de Barcelona del HMB. Si se trabaja conjuntamente y en un marco ágil se pueden establecer los pilares para dotar al sector de la fortaleza necesaria para ser clave en esta recuperación.

Asimismo, hay que apoyar a las empresas de construcción. Como consecuencia de la pandemia, el mercado inmobiliario residencial verá reducido el inicio de nuevas promociones, lo que provocará menos impuestos, generación de riqueza y, por tanto, menos tracción de la vivienda nueva hacia el resto de las actividades económicas. El sector de la construcción puede actuar como tabla de salvación y generar un gran volumen de empleo, negocio y recaudación económica, pero es necesario brindarle un apoyo.