El hecho de que, de cada cinco hipotecas concedidas para comprar una vivienda, dos lo sean de tipo fijo obedece a dos factores fundamentales. En primer lugar, los bancos, en su vuelta a la financiación, han ofrecido productos muy ventajosos a los clientes a interés fijo. Era momento de generar negocio. Dichos productos siguen siendo muy atractivos para el cliente, si bien es cierto que sus condiciones no son tan óptimas. Los envites judiciales a la banca, el crecimiento contrastado de la economía y las perspectivas de subidas de los tipos de interés han encarecido las hipotecas. En segundo lugar, el comprador tiene una mayor dosis de prudencia que en tiempos precedentes y prefiere eliminar el riesgo que conlleva un interés variable.
La evolución de las hipotecas a tipo fijo ha sido espectacular en los últimos años. En abril de 2016 representaban el 14,6 % y en el año 2015 el 7,5 %. En sólo dos años se han multiplicado por cinco. El pronóstico que cabe hacer es que la tendencia continúe hasta una subida razonable de los tipos. En ese momento, el inversor calibrará los riesgos y volverá al variable en mayor medida.
Nos situamos en un momento de recuperación del sector inmobiliario. Es necesario insistir en que se mantengan las condiciones de financiación, es especial a los particulares, ya que representan el eslabón más débil. El principio de prudencia es fundamental. Las hipotecas concedidas no deben superar el 80 % del menor de los siguientes valores: precio de escrituración o el de tasación (loan to value). Añadiendo que el porcentaje que representa la cuota hipotecaria se sitúe en el 30 % de los ingresos. Se detecta una cierta relajación en la concesión de hipotecas. En obra nueva y en casos muy particulares se vuelve a ver financiación de hasta el 100 % más gastos. Normalmente derivan de suelos embargados por entidades financieras. Esto es una trampa, en mi opinión, para el comprador y una mala praxis por parte de la entidad bancaria.
Se vislumbra un futuro positivo a corto y medio plazo en el mercado de la vivienda. En palabras de Beatriz Toribio, responsable de Estudios de Fotocasa, “el mercado de la vivienda se está estabilizando y como consecuencia de ello habrá meses en los que nos encontremos con números rojos”, refiriéndose al descenso de hipotecas constituidas. Añade que “la tendencia y las perspectivas son positivas porque hay financiación, optimismo entre los principales agentes del sector y la situaciónn económica acompaña. La vivienda vuelve a despertar interés ante inversores y particulares, pero la recuperación será lenta y moderada”.
La fase expansiva actual del ciclo inmobiliario, iniciada en el año 2014, continuará por lo que vemos en los próximos meses. Con el cambio de carácter del inversor y con las lecciones, se espera que aprendidas, asistiremos a un dinamismo correctamente dimensionado del sector.
