Las ventas de viviendas se mantienen por debajo de los niveles del año pasado.
La subida de precios del alquiler en el primer semestre de 2024 ofrece variaciones trimestrales en torno al 5% y anuales del 18% en Madrid y 14% para Barcelona, lo que resulta complicado de soportar por la población media, que tiene dificultades para encontrar cualquier vivienda y para cumplir los criterios de scoring. En el precio medio del alquiler, Barcelona supera a Madrid en un 13,64%, pero el crecimiento anual en la capital española es más fuerte (22,2% frente al 9,8%). Así lo ha revelado el ‘Informe de mercado inmobiliario en Iberia H1’ de MVGM’, compañía referente europea en Property Management.
Faustino García, Head of Residencial de MVGM, ha explicado que “la oferta de viviendas en general se mantiene muy baja, lo que ha conllevado un aumento de los precios. El stock en venta no llega al 4% y en alquiler no se alcanza ni el 1%. Esta carencia de vivienda disponible es un problema urgente que se debe solucionar para que la población pueda acceder a una vivienda digna. Esto no se soluciona limitando precios, sino favoreciendo la creación de stock, el desarrollo de suelo, y aportando seguridad jurídica y económica a las inversiones”.
A lo largo de los seis primeros meses de 2024, el mercado inmobiliario residencial ha mostrado tendencias de crecimiento en venta y alquiler, aunque con ciertas diferencias entre Madrid y Barcelona. Los alquileres de larga duración brillan por su ausencia en las grandes ciudades. Las escasas viviendas libres se alquilan prácticamente al día siguiente y el número de leads que se recibe es casi diez veces superior a los leads de compra. Esto evidencia la alta demanda existente.
El difícil acceso a la financiación supone un obstáculo
Las ventas de viviendas se mantienen por debajo de los niveles del año pasado, como consecuencia de la dificultad de acceso a la financiación y también por una constante reducción del stock disponible. Sin embargo, los precios siguen en ascenso y ofrecen una variación interanual del 22% en Madrid, mientras que la subida está en torno al 10% en Barcelona, que es la ciudad más cara para alquilar.
Con la mirada en la Comunidad de Madrid, los precios por metro cuadrado han fluctuado, con un aumento considerable en el primer trimestre de 2024, seguido de una caída ligera. El número de viviendas nuevas ha alcanzado su punto máximo de enero a marzo. Mientras tanto, los precios en Cataluña se han situado en su pico más elevado en el primer Q de 2024. El número de viviendas nuevas ha mostrado una mayor inestabilidad, lo que pronostica un repunte hacia el segundo trimestre de 2024.
En julio de 2024, el número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad fue de 36.260, un 23,5% más en tasa anual. El importe medio de las hipotecas sobre viviendas aumentó un 6,2% y se situó en 151.944 euros. Para las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio fue del 3,17% y el plazo medio de 25 años.
El 41% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable y el 59% a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio fue del 2,99% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 3,32% para las de tipo fijo. Las CCAA con las mayores tasas de variación anual en el número de hipotecas sobre viviendas en julio fueron la Comunidad Foral de Navarra (63,3%), Cantabria (52%) y Galicia (40,2%).
El flex living no alivia el problema
Los últimos meses han sido testigos de grandes proyectos de flex living, que plantean soluciones temporales, pero no solventan el problema. Estos modelos de alojamiento proporcionan servicios, comodidad y comunidad a los inquilinos sin compromisos en el largo plazo. Todavía no hay cifras claras del resultado de este tipo de producto. Si bien existía optimismo alrededor de estos proyectos, la realidad es que ahora se analizan con mayor prudencia y los inversores quieren ver cómo se comportan una vez puestos en funcionamiento, ya que los costes operativos son elevados y se necesitan rentas altas para rentabilizarlos.
Con este escenario, los inversores institucionales están a la espera de desarrollar vivienda en alquiler. Sin embargo, encuentran dificultades para estimar la generación de cash flows estables que garanticen las inversiones. La bajada progresiva de los tipos animará a valorar proyectos built to rent, aunque esto dependerá del impacto de las nuevas regulaciones normativas.
