Entre otras razones, por la prolongación de los estímulos económicos, monetarios y los bajos tipos de interés a largo plazo. También por la gestionable posición deudora de las firmas inmobiliarias y la equilibrada oferta de nuevas viviendas. Sin embargo, existen fenómenos que distorsionan la coyuntura del sector. Grandes urbes con burbujas inflacionistas sobre su parque residencial y de oficinas y mercados, como el español, con anemia inversora.
La radiografía inmobiliaria mundial transmite inquietud y revela información difícil de procesar en plena recesión económica internacional, que añaden incertidumbre sobre el futuro de largo recorrido de los mercados de la vivienda. El Covid-19 ha paralizado también un sector que daba síntomas de dinamismo antes de la llegada de la epidemia. Florent Bronès y Maxime Jouret, CIO y responsable de Real Estate en BNP Paribas -respectivamente- aclaran el sombrío horizonte en el que conviven los agentes del sector por los daños colaterales, económicos y sociales, que han emergido de la crisis sanitaria global y que han impactado en los activos inmobiliarios. Al igual que en otros muchos segmentos de actividad. A su juicio, sin embargo, la corrección del mercado será “cíclica” y acarreará una recuperación “a corto plazo”, debido -esencialmente- a los planes de estímulo económico, que prorrogarán su recorrido hasta que se asiente el despegue del PIB de las principales potencias, y la persistencia de las políticas monetarias de tipos de interés bajos a largo plazo con programas abiertos de compra de deuda, soberana y corporativa, por parte de los bancos centrales. Unas perspectivas a las que unen otros dos factores: la ausencia de excesos en las deudas corporativas de las compañías vinculadas al sector y en el parque inmobiliario de nuevas viviendas que, en ambos casos, evolucionaban antes de la crisis en parámetros de cierto equilibrio, según las valoraciones del mercado. Los cambios estructurales que se avecinan en el futuro ciclo económico, como el teletrabajo o el e-commerce, transformarán algunos segmentos del negocio inmobiliarios, como el de las oficinas o las ventas particulares, aunque otros como el área de logística o el residencial, se beneficiarán de estas reestructuraciones, explican. Bajo su escenario de recuperación, en forma de U, debido a la parálisis de servicios como el hotelero, el de restauración o el turístico (viajes) que han amplificado la contracción, la primera latitud en tomar vuelo será Asia, donde la reactivación económica ya se ha iniciado, no sin incertidumbres.
En su visión de futuro incluyen nuevos confinamientos locales y sitúan la “plena efectividad” de las vacunas en 2022. Es decir, que el Covid-19 “seguirá rigiendo los destinos inmediatos de este sector”. También la continuidad de números rojos económicos y alzas de desempleo, así como las perspectivas, todavía no demasiado desfavorables, de posibles quiebras y suspensiones de pagos entre sus agentes empresariales y su impacto sobre sus activos. E, incluso, la hoja de ruta hacia la sostenibilidad en la edificación. Un conjunto de elementos adversos que, sin embargo, “han sido ya evaluados y puestos en marcha en los planes estratégicos” societarios tanto en los segmentos de vivienda, como logística, en el ámbito turístico y en el de restauración a lo largo de los últimos meses. “La pandemia ha acelerado la correlación de fuerzas” para configurar un nuevo equilibrio oferta-demanda. El segmento residencial “ha probado su fuerte resistencia” al contexto actual, también a las tendencias demográficas, al tránsito dual entre las ciudades y las áreas urbanas. En el mercado minorista es donde se muestran más cautelosos, dado el cierre de centros comerciales. Pero el boom de las ventas on line espoleará al negocio logístico, al que auguran la mayor bonanza dentro de la recuperación. Sobre el de alojamiento y hostelería creen que será el que más tarde en entrar en la senda del dinamismo, aunque mantienen “la confianza en su segmento del ocio que tirará del negocio hasta su estabilización y vuelta a la normalidad a lo largo de 2022 o, incluso, el ejercicio siguiente”. El que más dudas genera en los analistas de BNP Paribas es el de oficinas. “La reducción de horas de trabajo presencial y la necesidad, por otro lado, de espacios de elevada calidad tecnológica para abordar procesos de digitalización” exigirá la transformación y reestructuración de sedes operativas, opción que “traerá consigo un elenco de oportunidades” de inversión. En este contexto, apuestas por que se perpetúe en el tiempo el clima de ayudas a propietarios, inquilinos y arrendatarios, así como nuevas reglas que impulsen la construcción y la rehabilitación enfocadas a la sostenibilidad y a la tecnología y que clarifiquen los estándares de edificabilidad.
Las recomendaciones inversoras de los directivos de BNP Paribas apelan a la precaución a corto plazo, aunque apuestas por la creación de valor en el largo recorrido. Para lo cual, aconsejan un proceso de diversificación de los capitales y reducir la exposición a los activos de mayor riesgo. En esta tesitura, resulta “esencial” fidelizar los activos de los clientes privados y un “adecuado asesoramiento” sobre sus carteras, que preste atención y induzcan a la agilidad para colocar los patrimonios en “los segmentos más boyantes”. Aun así, auguran “generación de valor” en los próximos años.
Porque varios nichos de negocios siguen activos. La Gran Pandemia no ha desplegado todos sus tentáculos recesivos en algunas latitudes. En concreto, en siete grandes capitales del mundo, en cuyos mercados inmobiliarios los precios no sólo permanecen al alza, sino que, a juicio del banco de inversión suizo UBS, pueden conservan burbujas inflacionistas. Casi todas, europeas -Zúrich, Ámsterdam, París, Múnich y Fráncfort- a las que se unen Hong-Kong y Toronto. El UBS Global Real Estate Bubble Index 2020 tilda incluso de “insostenible” su excepcional coyuntura, pero sin descartar que eludan la tormenta financiera. Zúrich, por ejemplo, evoluciona con unos precios inmobiliarios un 50% más caros que en 2010. En Ámsterdam, aumentaron hasta un 10% anualmente entre 2013 y 2018 por la creciente demanda de operaciones de compraventa. París ha registrado un incremento de los costes del 30% desde 2015 y del 6% sólo en 2019. Hong-Kong, evoluciona en continuo encarecimiento entre 2003 y 2019, pese a las revueltas sociales contra el régimen de Pekín. De Toronto, la radiografía de UBS resalta que la ciudad canadiense más cara para vivir ha duplicado el precio de sus viviendas en los últimos doce años. Mientras en Fráncfort también se ha doblado el precio de la vivienda en el último decenio y Múnich ostenta para los expertos del sector inmobiliario de UBS la mayor burbuja actual con alza de precios del 8% cada año en el último decenio.
Claudio Saputelli, su director de Real Estate Global Wealth Management, afirma que todas estas capitales han navegado con repuntes de entre el 5% y el 10% durante la pandemia. Y alerta: “el incremento de los precios de los inmuebles en las grandes capitales nos conduce, en un periodo todavía de máxima alerta sanitaria, a cuestionar la necesidad de vivir junto a las sedes de oficina en el centro de las ciudades”. Sobre todo, con fenómenos como el teletrabajo y la ausencia de reuniones presenciales en boga. Las presiones alcistas “han propiciado que muchas personas se hayan planteado y decidido ir a vivir en los barrios del extrarradio”, lo que podría desembocar en que ciertos municipios “con altos índices de endeudamiento o económicamente débiles”, tendrán que responder al escenario recesivo “con aumento de impuestos o mayores recortes públicos y sociales”.
En BNP Paribas apuntalan su tesis en dos aspectos. Por un lado, los tipos de interés, incluso en terreno negativo, que predominan en las economías maduras y que facilitan que el pago de las hipotecas pueda suscribirse a 25 ó 30 años, según los mercados, apoyados por la solidez de los activos inmobiliarios. Y, por otro, que los ciclos prolongados de dinamismo inmobiliario vinieron precedidos, como en esta ocasión, de una ausencia de excesos, dado que, ciertas autoridades como la francesa, recortaron el número de licencias para edificación. Nada que ver, además, con la efervescencia prestamista de crisis del sector como la de principios de los noventa o en 2007, antesala del credit-crunch, a la que siguió una intensidad regulatoria y numerosas exigencias y requerimientos para evitar precisamente la toxicidad en los activos financieros. Las instituciones bancarias, bajos los estrictos stress test, han eludido un nuevo clima de alta tensión.
Globalmente, los mercados inmobiliarios han atravesado cuatro etapas depresivas en las últimas cuatro décadas. Dos plurianuales, a comienzos de los noventa y la surgida del tsunami financiero de 2008-29, y otras dos de menos intensidad y más coyunturales, aparecidas tras la carrera de devaluaciones monetarias en Asia, en 1998, y la ocasionada por la crisis de las puntocom en el año 2001. En todas ellas, con aumentos estructurales de desempleo y de las quiebras de firmas del sector y con mayores dificultades de acceso a financiación que la actual.
El banco de inversión suizo UBS revela que en plena pandemia persisten burbujas inflacionistas en siete grandes capitales; casi todas, europeas -Zúrich, Ámsterdam, París, Múnich y Fráncfort- a las que se unen Hong-Kong y Toronto: su Global Real Estate Bubble Index 2020 tilda incluso de “insostenible” su excepcional coyuntura
El sector en España agudiza su descenso
El mercado de casas en España registra descensos en las ventas y en los precios, sobre todo en segunda mano y alquiler, que se prolongarán en 2021 y se mantendrá durante todo el ejercicio lejos de los máximos de 2008. El consenso de los analistas valora las medidas de apoyo a hogares del Ejecutivo -en línea con la doctrina pautada desde Europa y su doctrina alejada del rigor fiscal para capear la Gran Pandemia- porque ocasionará un ajuste menos intenso, aunque de mayor duración. En alusión a los ERTE’s, a las moratorias hipotecarias y a las protecciones al alquiler, ya que el acceso a la vivienda, tanto de compraventa como de alquiler, está ligada a la capacidad adquisitiva y la posibilidad de endeudamiento familiares y, por tanto, a la creación de empleo y la salud de las empresas. El dato de octubre del INE corrobora el descenso: un 13,3% en términos interanuales. De mayor calado que el ya revelado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana -del que depende la política de Vivienda- sobre el segundo trimestre de 2020, el instante que marcó el primer retroceso interanual desde 2015 y que se situó, en los meses de confinamiento bajo el primer estado de alarma en el país, en el 1,7%. Un freno al, por otro lado, ajuste iniciado por el sector en España previo a la llegada del coronavirus.
En el tramo final del año, según la firma de tasación Tinsa, los precios de viviendas en las grandes ciudades cayeron un 3,4% en noviembre en relación al mismo mes del año precedente y un 3% desde marzo, inicio de la crisis sanitaria en España. Eso sí, haciendo hincapié en que los precios de la vivienda han aumentado por encima de los repuntes salariales, en términos reales, en los últimos ciclos expansivos. Desde el servicio de estudios de BBVA apunta a un descenso modesto en 2020. Del 1,5% de promedio en el país, que se atenuará en 2021 a medida que se recobre la actividad. Mientras Funcas prevé el bache en el cambio de año. En el último trimestre de 2020 y el primero de 2021, durante la dura travesía de la segunda oleada de Covid-19, el retroceso será del 8%. Con las compraventas de segunda mano soportando la mayor parte del embiste. Del 9,4% interanual en septiembre, a tenor de los datos del Consejo General del Notariado. En un contexto de hipotecas más baratas, pero también más complejas de suscribir por parte de los servicios de control de los bancos.
La rentabilidad de la vivienda sobresale en un entorno de tipos de interés muy bajos, porque sus perspectivas de mantenimiento en tasas negativas en Europa siguen actuando como soporte de los precios. Igual que la abundancia de liquidez y la falta de alternativas de inversión atractivas para los compradores también estimulan la demanda. De hecho, el Banco de España constata la tendencia. La rentabilidad del alquiler más la variación de precio de la vivienda es de casi el 6%, la de los bonos del estado a 10 años es del 0,1%, los depósitos 0% y el Ibex 35 un -21% (dato del segundo trimestre de 2020). Si se analiza de forma anual los últimos cuatro ejercicios, sólo el Ibex consiguió batir a la vivienda en 2019 con una rentabilidad del 11,8%, frente al 7,5% de la vivienda. En línea con el diagnóstico de Isabel Schnabel, miembro del Comité Ejecutivo del BCE, para quien “la amortiguación de los precios de la vivienda [en la zona del euro] es, por supuesto, el resultado de una multitud de factores”, aunque “la evidencia empírica sugiere que la política monetaria está teniendo un impacto significativo y duradero en los precios inmobiliarios en el espacio monetario europeo”. En un entorno con un precio del dinero sumamente barato que está haciendo de combustible para las inversiones en vivienda. Algo que sucede, en paralelo, en EEUU, con unas condiciones monetarias similares a las europeas. El FMI admite que favorece la “sorprendentemente rápida” recuperación del sector inmobiliario estadounidense.
Por otro lado, el Gobierno acaba de prorrogar las ayudas al alquiler hasta 2022. En uno de los últimos Consejos de Ministros del año modificó el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, donde se introdujeron cambios relevantes; entre otros, la extensión de subsidios, hasta el 31 de diciembre de 2020, para adquisición de vivienda a jóvenes en municipios de menos de 5.000 habitantes. La ayuda general al alquiler supone el ahorro del 40 % de la renta mensual, un porcentaje que se extiende hasta el 50 % en el caso de las personas mayores de 65 años. A esto se le suma otro desembolso adicional del 30% del alquiler en el tramo comprendido entre 601 y 900 euros en determinados ámbitos especificados por cada comunidad autónoma.
Las perspectivas de las firmas cotizadas del sector
Ante este panorama, varias de las empresas cotizadas españolas, explican su visión de conjunto sobre el mercado inmobiliario en 2021 y las vicisitudes coyunturales bajo la Gran Pandemia.
Metrovacesa. Juan Carlos Calvo, Director de Relación con Inversores y Estrategia de la compañía asegura que el Covid-19 ha provocado, indudablemente, un daño económico muy directo en el tejido empresarial que se ha visto traducido en la pérdida de puestos de trabajo, lo que, como sucede en cada periodo de crisis, ha producido una fuerte incertidumbre y ha incrementado la cautela a la hora de proceder por parte de todos los actores del sector. Todo ello, como es lógico, ha afectado al sector inmobiliario y, especialmente durante los primeros meses de la pandemia, a la demanda de vivienda, oficinas y locales comerciales. Dentro del residencial, la pandemia ha ocasionado una reducción en el lanzamiento y desarrollo de nuevas promociones; sobre todo, debido a este entorno de mayor incertidumbre, si bien es cierto que, en el caso de Metrovacesa, nuestra amplia cartera y nuestra solidez financiera nos permitirán acelerar el plan de negocio tan pronto como se disipe la incertidumbre. “Otro efecto colateral que hemos advertido son los cambios que se están dando en las tendencias y preferencias de los compradores, que están prestando una mayor atención a las viviendas situadas en las afueras con espacios grandes, con amplias zonas comunes, dúplex o aquellas que disponen de terraza o jardín”, afirma. Además, cabe destacar el papel desempeñado por las nuevas tecnologías que han permitido acercar más que nunca el producto y las soluciones al cliente.
Para 2021 -dice Calvo- desde Metrovacesa esperamos que durante los primeros meses del año se mantenga la incertidumbre y la cautela en el sector. No obstante, estimamos que la confianza irá aumentando conforme vaya avanzando el ejercicio, se confirme el proceso de vacunación y la situación sanitaria mejore, recuperando al mismo tiempo los niveles de actividad, inversión y desarrollo de obra nueva previos a la crisis.
El directivo de Metrovacesa admite que, “sin duda, el teletrabajo ha irrumpido de manera muy notable en el mercado laboral”. Es cierto que ya se venía utilizando con anterioridad, pero la pandemia ha acelerado su proceso de implementación y casi con seguridad vamos a ver como en el futuro se instaura un modelo mixto, que combine tanto el trabajo presencial como el online y que ofrezca una mayor flexibilidad al empleado. Por ello, y al igual que sucede con el boom del e-commerce y la tienda física, los espacios de oficinas seguirán siendo necesarios y de una gran importancia para ofrecer este modelo combinado y flexible. En sentido, desde Metrovacesa “no consideramos que se vayan a modificar los usos de los espacios de oficinas, además de que una transformación de edificios de oficinas a residenciales no resulta precisamente sencilla, ya que conlleva un procedimiento administrativo relativamente complejo”. Desde nuestro punto de vista, todos aquellos avances que logremos impulsar en materia de movilidad, modernización y digitalización de las ciudades serán muy positivos; no solo para el sector inmobiliario, sino para todos los sectores de actividad, lo que “nos permitirá ganar en competitividad y atractivo, así como en calidad de vida”.
Respecto a los precios, Calvo no considera que el Covid-19 esté teniendo impacto en ampliar esa brecha entre ciudades más grandes y localidades más pequeñas, si bien “consideramos que está aumentando la demanda fuera de las grandes ciudades, en ubicaciones con más espacios abiertos, menor congestión y con posibilidad de encontrar viviendas más amplias”.
En 2020 -aclara- “hemos experimentado una caída del 20-30% en el número de transacciones. Estos datos se deben principalmente al efecto que tuvieron los meses más duros de la pandemia, durante el confinamiento, en el porcentaje de ventas”. No obstante, “en los últimos meses la demanda de vivienda ha entrado en fase de recuperación, alcanzando ritmos similares a los registrados antes de la pandemia”, aunque “si se mantiene este mismo ritmo de ventas en 2021 podríamos esperar una recuperación de la mayor parte del número de compraventas”. Sobre el precio, afirma no esperar “una gran debilidad en los mismos, puesto que el volumen de oferta de obra nueva sigue siendo muy moderado y las empresas del sector atraviesan una situación financiera más sólida que en ciclos anteriores”. Por otro lado, la colaboración público – privada es uno de los principales retos del sector para la creación de vivienda social, tanto en compra como en alquiler, mejorar el acceso a la financiación a los jóvenes y colectivos con menos ahorros, y la agilización de los trámites administrativos para incrementar la oferta de vivienda.
Neinor Homes. Desde esta compañía se precisa que “la crisis desatada por el Covid ha impactado en la economía de una manera global y, por tanto, en todos los sectores de actividad, no siendo el inmobiliario una excepción”. Sin embargo, en esta ocasión y a diferencia de lo que ocurrió en la anterior crisis de 2008, nuestro sector no ha sido el gran afectado, sino todo lo contrario, “ha sido uno de los más sólidos y de los que más puede contribuir a la recuperación y a la creación de empleo perdido”. Fuentes de la firma señalan que, sobre el precio de la vivienda, “conviene distinguir entre la vivienda de segunda mano, donde se prevé una contención de precio en 2020, y la vivienda de obra nueva, donde, en cambio, la sensación es que se producirá un ligero alza de entre el 1% y el 2%: especialmente en zonas con un mercado de demanda más estable, como son las áreas donde trabaja y tiene los proyectos Neinor. A priori todo apunta a que la tendencia en 2021 será la misma de 2020, con ligeras subidas de precio en obra nueva, si bien tanto para finales del próximo año como sobre todo para 2022, será importante analizar cómo afecta la menor oferta de obra nueva que habrá en el mercado como consecuencia de la paralización de proyectos con motivo del Covid. En este sentido, “calculamos que de las 100.000 viviendas que iban a lanzarse el mercado se han parado alrededor de un 30%, que previsiblemente tendrá un efecto en el precio”.
La crisis sanitaria sí ha provocado un efecto en el número de transacciones, especialmente en el mercado de segunda mano, donde frente a las 500.000 operaciones aproximadamente de 2019, se calcula una caída de en torno al 20% para este año. En obra nueva las caídas serán menos acusadas porque hablamos de proyectos más a largo plazo y la caída de la demanda que se percibió en marzo y abril, se recuperó significativamente los meses siguientes, aunque aún no a niveles previos a la pandemia. Para 2021, “creemos que se recuperará el nivel de transacciones previo a la crisis sanitaria en ambos mercados”. Así, el principal reto del sector para el ejercicio que empieza es crecer, de forma que el sector se convierta en motor de la generación de riqueza y empleo en el país”.
Grupo Lar. A juicio de Hernán San Pedro, director de Relaciones con Inversores y Comunicación Corporativa de Lar España, “estamos ante un intenso impacto económico en las economías occidentales, aunque seguimos confiando en que su impacto en el tiempo será muy inferior al de otras recesiones”. Las consecuencias de la crisis sanitaria han repercutido, como es lógico, en todos los sectores, incluido el inmobiliario, aunque en su conjunto este sector ha resistido con solvencia. La profesionalización y la especialización seguida por los principales actores en los últimos años se ha demostrado eficaz, y ha ayudado a que el inmobiliario pueda actuar como uno de los sectores tractores de la recuperación cuando pase la pandemia. De manera que, “en ese proceso, la diversificación ha sido especialmente determinante. Por ejemplo, los centros y parques comerciales han sido un refugio sumamente útil”. De algún modo, “han garantizado la distribución de servicios esenciales durante las semanas de confinamiento, y aportado espacios seguros, saludables y muy eficientes durante la desescalada”. La digitalización, diferenciación y dominancia de los activos inmobiliarios ya era importante antes de la pandemia, dice. “Después de ella esos atributos serán todavía más decisivos”. No todos los centros comerciales son iguales. La calidad va a cotizar mucho en adelante. Triunfarán aquellos centros que consigan dinamizar el entorno y ser dominantes en su área de influencia; es decir, los que estén implicados con la zona y comprometidos con el desarrollo sostenible.
San Pedro insiste en que “la diversificación inmobiliaria ha superado con nota la pandemia, tanto por productos como por ubicaciones.” El sector inmobiliario tan solo proporciona el entorno donde las personas viven en sociedad. Cuando la pandemia remita, la relevancia social volverá a prevalecer. Lo hará en el sector residencial y en el de oficinas, donde probablemente cambien las necesidades de espacio, también en el logístico y sobre todo en el retail. Y en que las compras y el ocio van a vincularse cada vez más a la digitalización, aunque también existe una profunda demanda presencial, de recuperar una vida social segura y con todas las garantías. En esa nueva normalidad los centros comerciales van a desempeñar un papel protagonista y muy cualificado.
“Antes de la covid-19, el sector inmobiliario español había entrado en la parte más madura del ciclo”, en el que “las valoraciones de activos en los distintos sectores habían comenzado una ligera corrección”, lo que ha podido incrementarse algo más por la pandemia, “pero sin que esperemos depreciaciones relevantes”. En cuanto a los precios residenciales, que también se incluyen en la pregunta, todo apunta a cierta estabilidad. La oferta de vivienda nueva para la venta sigue siendo muy limitada, más que la demanda, con lo que no deberíamos descartar ligeras alzas de precios. El residencial para alquiler sigue estando en alza. Los jóvenes prefieren esta opción, tradicionalmente menos habitual en España que en el resto de Europa, aunque esa brecha tiende a reducirse cada vez más rápido. La oferta residencial en alquiler también está creciendo, y de forma cada vez más profesional, de manera que los precios podrían bajar ligeramente, aunque seguirán siendo una atractiva opción para invertir.
En cuanto a las medidas para incentivar el sector inmobiliario, la principal y más eficiente hasta ahora ha sido la creación de las socimis. Porque “han ayudado a atraer inversión internacional y a profesionalizar los diferentes segmentos inmobiliarios”, explica San Pedro. En su opinión, “las grandes socimis estamos actuando como vehículos alternativos de inversión para los pequeños ahorradores y tenemos numerosos pequeños accionistas que pueden invertir en inmobiliario terciario a través de nosotros”. Para seguir desempeñando este papel, “es importante que las socimis mantengamos un régimen fiscal análogo al que tienen los reits en la mayoría de países de nuestro entorno”. Porque “un sector inmobiliario profesionalizado, que resulte interesante para los inversores institucionales internacionales, diversificado, cualificado y moderno siempre va a ser fuente de desarrollo y crecimiento estable y sostenible para el conjunto del país”.
Advero Properties Socimi. Gloria Folch, responsable de sector inmobiliario de Adequita Capital, sociedad gestora de Advero Properties Socimi, cree que “el impacto que Covid-19 ha tenido en el mercado inmobiliario ha venido producido por dos factores principalmente: la aceleración de tendencias ya existentes, en gran medida vinculadas al desarrollo de la tecnología (teletrabajo y comercio online) y a factores circunstanciales, como han sido las restricciones de movilidad impuestas”. En el análisis a futuro, “es muy importante discernir qué porcentaje del impacto ha venido ocasionado por cada uno de estos factores, pues es lógico esperar que aquellos cambios motivados por las restricciones de movilidad se corrijan una vez éstas desaparezcan, pero no así en el caso de las tendencias que ya existían, donde puede haber cierta consolidación”. En el caso del segmento de actividad de Advero (residencial de alquiler de renta media), “nos encontramos ante una tendencia al alza que ya existente: la necesidad de vivienda de alquiler de calidad asequible”.
Por otro lado -expresa- “la población media ha perdido poder adquisitivo y, hasta el anuncio de las vacunas, la incertidumbre y el riesgo asociado eran altos a la hora de plantear nuevas operaciones de inversión”. Seguramente por ello, “en nuestro caso, no hemos sufrido ningún impacto por Covid en aquellos activos que estaban en explotación en el momento de la aparición de la pandemia: nuestros índices de ocupación han permanecido en los niveles tradicionales (en torno al 97%), sin morosidad y con una dinámica de comercialización estándar, consolidándose como segmento refugio en las circunstancias actuales”. Todo ello “nos permitió completar una ampliación de capital en junio y la adquisición de dos nuevos activos en el segundo semestre del año, en cumplimiento con nuestro plan de desarrollo”.
De cara al futuro, “las masivas políticas implementadas a nivel global para dotar de liquidez al sistema, unido al signo negativo del bono español a 10 años, por primera vez en su historia, tendrán un clarísimo efecto dinamizador de la economía en el corto y medio plazo”, aunque “no debemos descartar un repunte de la inflación a partir del segundo semestre de 2022”. Son, a juicio de Folch, “elementos a incorporar en los planes de negocio para los próximos 3-5 años”. En atención a ambas tendencias -una gran liquidez seguida de inflación-, desde Advero “hemos detectado un aumento del interés por parte de inversores internacionales dado que nuestro modelo de negocio ofrece una cobertura natural contra la inflación (los contratos de alquiler se ajustan anualmente según evolución del IPC) y una diversificación adicional por divisa para aquellos inversores de fuera de la zona euro”.
En su opinión, el Covid-19 “no ha generado una brecha para plantear cambios de tendencias disruptivas en el largo plazo”. Que circunstancialmente hayamos tenido que trabajar desde casa no significa que sea sostenible plantearse atomizar a los agentes económicos, explica, porque “las ciudades seguirán siendo los polos de atracción de actividad económica y educativa, porque las economías de escala requieren proximidad, y si no se fomenta la inversión en el parque de vivienda, la presión de los precios seguirá focalizándose en estos núcleos”. Sobre el segmento de alquiler residencial, la oferta a la población de renta media “seguirá siendo uno de los valores más seguros, por su creciente demanda y por no estar expuesto a factores exógenos, como el que nos ocupa”. Como en crisis anteriores, la población ha perdido poder adquisitivo y acceso a crédito, lo cual conllevará que la recuperación económica prevista para los próximos 9-15 meses centre su afluencia en el sector de alquiler, elevando la demanda y la presión en los precios si no se definen políticas que fomenten la oferta y permitan equilibrar los precios de manera natural.
Para Folch, “Como era de esperar, la epidemia ha ocasionado un gran impacto sobre todas las operaciones del sector en 2020”. A rasgos generales -afirma- “se ha observado un aumento en la oferta de activos, pero sin una correlación con las transacciones completadas, lo que ha conllevado un ajuste de precios generalizado”. El anuncio del inicio de campañas de vacunación debería suavizar dicha tendencia, acompasada por las ayudas financieras acordadas de manera conjunta desde la zona euro.
Respecto a las medidas del Gobierno, en circunstancias extraordinarias como las actuales, “todo mecanismo para paliar el parón de la economía y la falta de liquidez consecuente es esencial”. Que entidades como la Reserva Federal y el BCE hayan reaccionado de manera prácticamente inmediata (por comparación con su tardía reacción durante la crisis financiera de 2008) “será clave para reducir el impacto de la pandemia sobre la economía”. Pero no hay que olvidar las consecuencias negativas que este exceso de liquidez tendrá sobre los niveles de endeudamiento de los países y qué medidas correctoras se aplicarán en el futuro (mayor presión fiscal y aumento de la inflación).
En cuanto a peticiones de reformas legislativas que pudiesen afectar al sector, “en nuestro caso como Socimi residencial de alquiler de renta media creemos que, no sólo ahora sino en general, “se debe evitar cualquier intervención sobre el control de los precios de alquiler y cualquier cambio sobre el régimen de las socimis, ambos temas en la mesa de negociación del Gobierno, porque producirán el efecto contrario al deseado”. La creación del régimen de socimi para dotar a España de un vehículo de inversión y desarrollo similar al existente en el resto de países de economías maduras, “se ha demostrado esencial en estos años para atraer nueva inversión a España, profesionalizar este sector de actividad y trabajar hacia un fomento de las políticas de oferta en su conjunto”. Cualquier intervención contraria a esta línea tendrá efectos nefastos para el que debería ser el objetivo principal: dotar al país de un parque de activos residenciales de calidad y en volumen suficiente para satisfacer la demanda existente”.
Quabit Inmobiliaria. Fuentes de la compañía afirman que la actividad del mercado residencial español “ha mejorado ligeramente en el segundo semestre del año”. Tras el estado de alarma se recuperaron las ventas que habían quedado pospuestas durante el confinamiento y en estos últimos meses venimos observando una ligera mejora en la demanda. La tendencia está siendo favorable, pero se debe fundamentalmente al mercado nacional de primera residencia. La vivienda de costa ha quedado especialmente expuesta por su dependencia de la demanda extranjera y su senda de recuperación sigue supeditada a la vuelta de la movilidad internacional. “También este año se ha impuesto el criterio de prudencia en el inicio de nuevas promociones y las previsiones apuntan a una caída de los visados de obra nueva en torno al 30%, lo que afectará al número de viviendas terminadas en los dos próximos años y acentuará el déficit de producción de obra nueva en relación con la necesidad estructural de vivienda en nuestro país”. Paralelamente, “no se prevé una gran debilidad en los precios de las viviendas de obra nueva debido a los bajos tipos de interés y a que el volumen de oferta en algunas zonas sigue siendo muy moderado sin y ya prácticamente stock, lo que ayudará a amortiguar la contracción de los precios y mantener cierta tensión y estabilidad”. No obstante, el impacto económico del Covid-19 es enorme y los efectos de la pandemia sobre el sector tardarán en desaparecer, máxime con un horizonte marcado por la caída histórica del PIB de entre el 10% y el 13% con la tasa de desempleo en el entorno del 20%. Y, en este marco, “el más grave problema que existe actualmente es la falta de apoyos e incentivos a la compra”. Años atrás, las ayudas, las deducciones por la adquisición de vivienda y hasta las mismas cuentas de ahorro para compra de vivienda, fueron fórmulas que demostraron una enorme eficacia para impulsar el acceso a la vivienda de muchas personas en España. Pero hoy en día, comprar una casa se ha convertido en una misión casi imposible para la gran mayoría de nuestros jóvenes, no tanto por su capacidad de pago, sino por su insuficiente capacidad de ahorro. “Esa falta de ahorros junto a la dificultad del acceso al crédito, los alquileres altos y la precariedad laboral, les están dejando fuera del mercado y de la posibilidad de desarrollar un proyecto de vida independiente. Y eso es tremendamente injusto”.
La vivienda es también una inversión a largo plazo y una forma de ahorro, algo muy importante en un escenario marcado por los problemas de sostenibilidad de las pensiones públicas, afirman desde Quabit. Si los jóvenes se convierten en propietarios podrán utilizar la vivienda en el futuro para capitalizar su inversión y convertirla en fuente adicional de ingresos para complementar la pensión de jubilación.
