La nueva Ley de la Vivienda regulará diferentes ámbitos del sector inmobiliario, pero sobre todo ha atraído la atención en lo que se refiere a los alquileres. Así, una de las medidas que más revuelo ha levantado es la limitación de los incrementos de los alquileres, que se situarán por debajo del IPC. A partir de enero de 2024 las actualizaciones de los alquileres se verán limitadas a un máximo del 3% (actualmente es un 2% como medida extraordinaria), mientras que para 2025 la intención es aprobar un nuevo índice desvinculado del IPC y que en todo caso será inferior a él.
Además, se redefinirán las zonas tensionadas, aquellas en las que se deberán cumplir al menos una de estas dos condiciones: que el coste medio de la hipoteca o el alquiler más los suministros básicos (agua, luz, gas…) supere el 30% de la renta media de los hogares; o que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los últimos cinco años.
Efectos contrarios a los deseados en el acceso a la vivienda
Los precios de los alquileres en estas zonas tensionadas estarán regulados y topados, si bien todavía se desconoce el índice que se utilizará para esta medida. “Quedan muchos flecos”, reflexiona María Mira, analista fundamental de EI, que menciona este nuevo índice al que se indiciarán las revisiones de rentas para grandes tenedores y en zonas tensionadas. “No se sabe cómo se va a elaborar, ni de qué va a depender, por lo que es difícil su análisis”.
Pero más allá de cómo se orquesten, los límites de precios “amenazan con llevarse por delante un derecho igual de constitucional [que el derecho a la vivienda]; el de la propiedad privada”, señala el analista independiente José Ramón Sánchez Galán. “Esta es la gran crítica del sector privado: la inseguridad jurídica que puede provocar la nueva regulación podría hacer que muchos propietarios opten por retirar sus viviendas del mercado. Esto reduciría la oferta, lo que, a su vez, provocaría el efecto contrario al deseado: el encarecimiento de los alquileres”.
Aunque el efecto más inmediato de un control de alquileres es que, obviamente, logra topar precios, “a largo plazo puede provocar una serie de efectos secundarios que deterioren el mercado, entre ellos, que los propietarios (que ahora mismo son los que proporcionan oferta, ya que apenas hay vivienda de alquiler social) saquen sus viviendas del mercado”, cree Sánchez Galán.
Joaquín López-Chicheri Morales, socio de Abante y presidente de Vitruvio Socimi, cotizada en BME Growth, abunda en esta idea. “Este tipo de medidas, en otros países, ha afectado negativamente, por un lado, a las personas de menor poder adquisitivo y, por el otro, al sector inmobiliario que invierte en aumentar la oferta de estos bienes, actores que deberían ser el socio natural de las Administraciones Públicas para invertir juntos en la creación de un parque público de vivienda en alquiler, en lugar de apuntar a ellos como los enemigos”.
Para López-Chicheri, “el único punto positivo es el de que se haya puesto el foco, por fin, en una reivindicación social y empresarial transmitida en incontables ocasiones: es necesario desarrollar políticas de vivienda para mejorar, reduciéndola, la tasa de esfuerzo de acceso a la vivienda en alquiler en las capitales con crecimiento poblacional”.
Sin embargo, el tope en los precios “se ha demostrado ineficaz para reducir la tasa de esfuerzo de acceso a la vivienda en alquiler en San Francisco, Toronto, Nueva York, París, Berlín, Estocolmo y Tokio, por citar algunos ejemplos de otros países”. “Y se ha demostrado ineficaz también en Barcelona, pese a la aprobación de una ley similar en septiembre de 2020”, recuerda.
En el Rincón Inmobiliario que organiza Estrategias de Inversión se ha tratado también a conciencia la nueva normativa. “La nueva Ley de la vivienda no tiene nada positivo, el problema está en que la oferta no es la correcta”, reflexionaba en su última edición, Gonzalo Bernardos, profesor de economía en la Universidad de Barcelona, en una charla con la periodista económica Susana Burgos.
Los expertos Fernando Moliner, Ignacio Ortiz, Julián Salcedo, Alejandro Rosillo y David Caraballo también tienen claro su veredicto: “La nueva ley de la vivienda restringirá la oferta y dificultará el acceso a la misma”.
En lo que se refiere al impacto en las inmobiliarias y socimis, el hecho de que la nueva ley vaya seguir topando el crecimiento en rentas “afecta de lleno a unos negocios que son eminentemente generadores de caja”, abunda Mira. “Dicho esto, hay que aclarar que estas medidas de la nueva ley están dirigidas a rentas de vivienda residencial, por lo que en principio aquellos negocios patrimonialistas centrados en logística, oficinas, Centros Comerciales, Centros de datos… no están afectados por esta regulación”.
Inseguridad jurídica, el gran riesgo para las cotizadas españolas
En ese sentido, un factor a tener en cuenta es que las principales cotizadas de la Bolsa española del sector inmobiliario están fundamentalmente centradas en el negocio de las oficinas. De hecho, a finales del 2022, un 82% de la cartera de las socimis españolas estaba invertido en hoteles, oficinas, locales, centros comerciales y centros logísticos. Es decir, las viviendas sólo representaban el 11,2% de sus activos.
Si se pone el foco en los dos grandes del IBEX 35, “Inmobiliaria Colonial es una socimi claramente enfocada en el mercado de las Oficinas Premium, no en vano, es conocida por ser una de las grandes referencias en este sector a nivel europeo, con más de un 90% de su negocio centrado por completo en esta clase de activo”, señala Sánchez Galán. A ello se suma, como añade Mira, que “el 54% de sus rentas vienen de París y no se ven afectadas por la legislación española en cuanto a precios”.
“El secreto está en una cuidada selección de las mejores oficinas en las mejores ubicaciones posibles. Otras dos de las señas de identidad de Colonial son por un lado su clara apuesta por la certificación en eficiencia energética, contando con la práctica totalidad de sus empresas certificadas y por otro, sus avances en el mercado francés, donde ya cuenta con un tercio de sus activos”, cree Sánchez Galán.
En una línea similar, MERLIN Properties “tiene una mayor diversificación en logística, centros comerciales, centros de datos, oficinas, por lo que el impacto tampoco debería ser relevante”, cree María Mira.
“Siguiendo la estela de las Mejores Prácticas de los REITs (Real Estate Investment Trusts, el equivalente a las socimis EEUU, y referencia en el sector a nivel mundial), Merlin trata de mantener un mix equilibrado de activos inmobiliarios que le brinden el máximo retorno posible con el mínimo riesgo adquiriendo posiciones de liderazgo tanto en España como en menor medida en Portugal en Oficinas, Centros Comerciales y Naves Logísticas primordialmente”, abunda José Ramón Sánchez Galán.
Ampliando el foco al Mercado Continuo, Lar Espana centra su estrategia de inversión en España, pero esta centrada básicamente en centros comerciales, según recordó el propio presidente de la Socimi, José Luis del Valle, en una entrevista concedida a Estrategias de Inversión. “Nuestros inversores saben que tenemos una estrategia muy clara de centrarse en lo que de verdad sabemos: parques y centros comerciales”, señaló, mientras que “prácticamente no nos quedan oficinas” ni tampoco residencial.
Pero más allá del detalle en el negocio, puede haber un impacto indirecto en las cotizadas. “Vuelve a subyacer esa idea para los inversores más reacios a apostar por el sector como es la inseguridad jurídica que azota a las socimis”, señala Sánchez Galán. “El sector perdería apetito para los inversores y no actuaría de valor ‘"refugio’, ya que anteriormente tenía el poder de actualizar siempre las rentas conforme a la inflación, lo que en un entorno como el actual era significativo”.
Como puntualización, María Mira recuerda que “esta ley se está tramitando de forma acelerada por motivos electoralistas”. “No se puede descartar que, en caso de producirse un cambio de Gobierno en España tras las elecciones generales, esta ley en lugar de avanzar retroceda”.
