El sector inmobiliario es una de las áreas de inversión más atractivas debido a su capacidad para ofrecer rendimientos estables y apreciación del capital a largo plazo. Dos compañías destacadas en este sector en España son Silicius e Inversa Prime, cada una con enfoques únicos y estrategias específicas que las hacen interesantes para diferentes perfiles de inversores.
Silicius: inversiones inmobiliarias con un enfoque diversificado
Modelo de negocio
Silicius Real Estate es una SOCIMI (Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario) que se especializa en la adquisición y gestión de una cartera diversificada de activos inmobiliarios. Su modelo de negocio se centra en la generación de ingresos estables a través de la gestión activa de propiedades comerciales, hoteles, oficinas, residenciales y logísticas. La compañía busca maximizar el valor de sus activos mediante la mejora continua de las propiedades y la optimización de los contratos de arrendamiento.
Estrategia de desinversión y reducción de deuda
Silicius Real Estate ha implementado un plan de rotación de inmuebles no estratégicos desde principios de 2024, vendiendo activos por encima de su valoración y amortizando deuda con mayores costos financieros. Entre enero y septiembre de 2023, la compañía formalizó desinversiones por un total de 46,5 millones de euros, superando en un 5% la última valoración RICS de los inmuebles. Adicionalmente, en octubre y diciembre de 2023, ejecutó la venta de un edificio en Madrid y otro en Cádiz por 41,9 millones de euros, lo que permitió una amortización adicional de 25 millones de euros de deuda, reduciendo su deuda financiera neta a 210 millones de euros y mejorando su ratio Loan to Value (LTV) al 37,1%.
Desempeño financiero y segmentos de negocio
A pesar de estas desinversiones, Silicius ha mantenido rentas estables gracias a la actualización de contratos con inflación y nuevas comercializaciones. En el primer trimestre de 2024, reportó un incremento del 8,5% en rentas brutas comparables, impulsado por la firma de nuevos contratos de arrendamiento y la actualización de rentas en activos comerciales y hoteleros. El segmento de oficinas, sin embargo, sufrió un retroceso debido a la salida de un inquilino significativo.
Diversificación y Sostenibilidad
Silicius posee una cartera diversificada de activos de alta calidad, destacando en el segmento de hoteles, seguido del residencial y centros comerciales. Además, la compañía ha demostrado un fuerte compromiso con la sostenibilidad, publicando su primera Memoria de Sostenibilidad en 2024. Ha implementado medidas para optimizar el consumo de agua y energía, promover el reciclaje y contratar energía verde. Asimismo, ha incrementado los puntos de recarga de vehículos eléctricos y avanzado en la instalación de energía solar fotovoltaica en sus centros comerciales.
Perspectivas futuras
Las perspectivas futuras de Silicius son prometedoras, con planes de seguir expandiendo su cartera de activos y optimizando la gestión de los mismos. La compañía tiene como objetivo continuar invirtiendo en propiedades que ofrezcan un equilibrio entre ingresos por arrendamiento y potencial de apreciación del capital. Además, Silicius está explorando oportunidades en nuevos mercados y sectores, lo que podría diversificar aún más sus fuentes de ingresos y mitigar riesgos.
Los analistas de mercado han elogiado la estrategia de inversión de Silicius y su enfoque disciplinado hacia la adquisición y gestión de activos. Se espera que la compañía mantenga su trayectoria de crecimiento y siga ofreciendo retornos atractivos a sus inversores.
Inversa Prime: monetización de viviendas y creación de valor
Modelo de negocio
Inversa Prime se especializa en la inversión en propiedades residenciales, con un enfoque innovador en la monetización de viviendas a través del modelo de "vivienda inversa". Este modelo permite a los propietarios de viviendas monetizar sus activos sin tener que abandonar sus hogares.
Inversión y expansión de cartera
Inversa Prime reportó un notable desempeño en el primer trimestre de 2024, marcado por un incremento significativo en su inversión total y una expansión de su cartera de activos. La inversión total de la empresa alcanzó los 134,8 millones de euros, lo que representa un aumento del 16,9% en comparación con el mismo periodo del año anterior. Este incremento es aún más destacado cuando se contrasta con los 5,7 millones de euros invertidos en el primer trimestre de 2023, reflejando una aceleración en el ritmo inversor de la compañía.
Durante este trimestre, Inversa Prime incorporó 21 nuevos activos a su cartera, elevando el total a 269 viviendas. Este crecimiento demuestra la continua expansión de la empresa en el mercado inmobiliario, a pesar de un ligero aumento en el descuento medio de los activos, que pasó del -28,3% al -29,4% en comparación con el primer trimestre de 2023. Aun así, la compañía logró una Tasa Interna de Retorno (TIR) del 13,8% en las ventas realizadas durante este trimestre, superando en 380 puntos básicos la estimación inicial.
Proyecciones futuras y recomendaciones de analistas
Inversa Prime proyecta una aceleración en la rotación de activos, ya que más viviendas alcanzarán los tres años en su balance, representando más del 60% de sus activos en 2024 y estarán disponibles para la venta. Esta estrategia anticipa una mayor liquidez y rentabilidad para la compañía.
Los analistas de Renta 4 han reiterado su recomendación de "sobreponderar" las acciones de Inversa Prime, estableciendo un precio objetivo de 1,52 euros por acción. Esta recomendación se basa en la consolidación de un mayor ritmo inversor y la proyección de una mayor rotación de activos en el futuro cercano.
Desempeño histórico y distribución de dividendos
Históricamente, el primer y tercer trimestre suelen mostrar menor actividad en términos de transacciones e inversiones, lo que resalta aún más el desempeño positivo de Inversa Prime en este periodo. En 2023, la compañía reportó un descenso del 1,5% en su Valor Activo Global (GAV), situándose en 157,6 millones de euros al cierre del año, frente a los 159,9 millones de euros en 2022. El Valor Neto de Activos (NAV) también sufrió una corrección del 2,7%, situándose en 1,56 euros por acción, en comparación con 1,61 euros por acción en 2022.
A pesar de estas correcciones, Inversa Prime logró incrementar su cartera de viviendas, consolidando su fase de rotación de activos con la venta de 27 viviendas y una TIR apalancada media del 12,1% en 2023, superando las expectativas. La compañía adaptó su política de inversión al nuevo entorno de tipos de interés, priorizando la rentabilidad sobre el crecimiento, con 16,0 millones de euros invertidos en la adquisición de 31 inmuebles.
Junta General de Accionistas y Plan Estratégico 2020-2023
En la reciente Junta General de Accionistas, se aprobó un dividendo de 2,5 millones de euros con una rentabilidad del 2,7%. La compañía cerró su plan estratégico 2020-2023 cumpliendo la mayoría de sus objetivos, a excepción del volumen de inversión total, influenciado por el cambio en el entorno de tipos de interés. No obstante, el menor apalancamiento financiero, con un LTV del 22,8%, es valorado positivamente en el contexto actual.
Estrategia de desinversión y maximización del valor para los accionistas
En junio, el Consejo de Administración propuso a la Junta General Extraordinaria la liquidación de la cartera de activos para maximizar la retribución a los accionistas, ante el significativo descuento al que cotizan las acciones en comparación con el valor de mercado de los activos. La estrategia prevé distribuir alrededor de 1,7 euros por acción en los próximos tres años a través de dividendos y devolución de capital con periodicidad trimestral.
El Consejo de Administración de Inversa Prime ha fundamentado esta decisión en el historial de rentabilidad de la empresa. Con una TIR media del 13,8% en todas las desinversiones realizadas hasta la fecha, superando el 10,1%estimado en el momento de la adquisición de los activos, se espera que la liquidación de la cartera de activos beneficie significativamente a los accionistas.
Perspectivas futuras
Las perspectivas futuras de Inversa Prime son positivas, con planes de continuar expandiendo su cartera de activos y aumentando la rentabilidad de sus inversiones. La compañía ha demostrado su capacidad para adaptarse a las condiciones del mercado y mantener un crecimiento constante. Inversa Prime ha concluido su plan estratégico 2020-2023 con resultados muy positivos, cumpliendo la mayoría de sus objetivos, a excepción del volumen de inversión total, influenciado por el cambio en el entorno de tipos de interés.
El informe de cobertura emitido por Renta 4 tras la presentación de resultados de 2023 revela que Inversa Prime ha experimentado un ligero ajuste en su Valor Activo Global (GAV), situándose en 157,6 millones de euros al cierre del año 2023. No obstante, la compañía ha logrado aumentar su cartera de viviendas y ha mantenido una rentabilidad media de las ventas del 12,1%, superando las expectativas.
En cuanto al reparto de dividendos, Inversa Prime ha incrementado su rentabilidad por dividendo y espera seguir creciendo. La compañía tiene previsto distribuir a los accionistas alrededor de 1,7 euros por acción a lo largo de los próximos tres años, a través de dividendos y devoluciones de capital con periodicidad trimestral. Esta estrategia permitirá a Inversa Prime maximizar el valor para los accionistas y mejorar la liquidez de sus acciones.
Tanto Silicius como Inversa Prime ofrecen alternativas de inversión atractivas en el sector inmobiliario, pero con enfoques diferentes que se adaptan a distintos perfiles de inversores.
Silicius se presenta como una opción ideal para aquellos inversores que buscan diversificación y estabilidad en sus inversiones inmobiliarias. Su cartera variada de propiedades comerciales, hoteles, oficinas, residenciales y logísticas proporciona un equilibrio entre ingresos por arrendamiento y apreciación del capital. La compañía ha demostrado su capacidad para generar ingresos estables y distribuir dividendos atractivos, lo que la convierte en una opción sólida para inversores conservadores y de largo plazo.
Inversa Prime, por otro lado, ofrece un enfoque innovador y especializado en la monetización de viviendas a través del modelo de "vivienda inversa". Esta estrategia proporciona liquidez inmediata a los propietarios de viviendas y una fuente de ingresos estable para la compañía. Inversa Prime ha mostrado un crecimiento significativo en su cartera de activos y una alta rentabilidad en sus inversiones. Su enfoque en la rotación de activos y la distribución de dividendos trimestrales la hace atractiva para inversores que buscan rendimientos más altos y están dispuestos a asumir un riesgo moderado.
