Heref Habaneras será la última socimi en dar mañana el salto al parqué. Con ella, ya son dieciséis Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria las que están, en un mercado u otro, en el parqué nacional. Un ritmo que no tiene síntomas de echar el freno, más bien todo lo contrario: acaba de empezar. Al menos es la principal conclusión del Desayuno organizado por Estrategias de inversión sobre “Perspectivas del sector inmobiliario español
” con las principales Socimis, casas de análisis, compañías patrimonialistas y gestoras de inversión inmobiliaria.
De izda a derecha: Jesús González Nieto (BME), Noelia Sanz (Mutua Madrileña), Javier Basagoiti(CorpFin Capital), Silvia Morcillo (Ei), Basilio Rueda (Mercal Inmuebles), Isabel Troya (Hispania/Azora), Fernando Arenas ( Axiare Patr.), Chony Martín (Axiare Patr.), Rafael Fernández de Heredia (Beka Finance) y Fernando Ramírez (Merlin Properties)
Especialmente si se piensa en que “la parte especializada en gestión patrimonial – mayoría en el negocio de las Socimis – es ridícula frente al valor de la bolsa española y, en su conjunto, el peso del inmobiliario sobre el PIB español también lo es, con lo que es un negocio incipiente”, reconoce Basilio Rueda, consejero de Mercal Inmuebles. Y además, “le quedan unos cuantos años de gloria”, explica Rafael Fernández de Heredia, analista de Beka Finance. Todo a razón de un interés por los activos inmobiliarios que sigue siendo muy alto. Algo que es casi inherente al español, bien sea ahorrador o inversor. Sin embargo, esta vez no sólo es el inversor español el que demanda activos inmobiliarios sino que gran parte de los flujos provienen del extranjero.
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Todo a razón de una mejora en los datos macro y mayor transparencia. Actualmente, un 44% de las acciones de bolsa española está en manos de no residentes “nivel de máximos históricos y que, en el sector real estate, ha tenido un cambio absolutamente radical”, afirma Jesús González Nieto, vicepresidente y director gerente del MAB en BME.
Y lo ha tenido porque el propio sector ha vivido su propia remodelación. Para empezar, hay una mayor especialización. Y seguirá incrementándose según vayan saltando más socimis al parqué pues “cada vez somos más y cada una tenderá a especializarse en un mercado concreto, retail, residencial, logística…y al final esto derivará en una especialización porque no todos podemos pujar por el mismo edificio de oficinas, cada uno tenemos nuestro expertise y al final habrá una especialización”, explica Isabel Troya, directora de relación con inversores en Azora Gestión. (Acceda a la cotización de Hispania Activos inmobiliarios)
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Aunque la gran incertidumbre sigue siendo si podrán mantener el régimen fiscal favorable. Un debate que “no sólo está en España pero será aquí donde tenga un mayor impacto en las valoraciones”, reconoce Fernández de Heredia. El director de Merlin Properties, Fernando Ramírez asegura que la Socimi es un régimen de dividendos y no un tema fiscal porque “está obligada a distribuir un 80% de los beneficios en dividendo, que tributa en origen un 19%, cuando la tributación media del Ibex35 ronda el 10% (la tasa efectiva). (Acceda a la cotización de Merlin Properties) Hay que recordar que las Socimis tributan en ese porcentaje en el Impuesto de Sociedades, salvo las rentas derivadas de la transmisión o arrendamiento de inmuebles cuando el adquiriente o arrendatario forma parte del mismo Grupo del a misma Socimi, que tributan al tipo general. Exención parcial del 20% para las rentas que provengan del arrendamiento de viviendas en aquellas entidades en las que las viviendas destinadas al arrendamiento representan más del 50% de su activo. Además, no estarán sometidos a retención los dividendos distribuidos a sus socios, tanto personas físicas como jurídicas.
Sin embargo, el motivo de mayor preocupación para el sector ahora es la evolución de la propia economía pues “al invertir en patrimonio, en rentas, tiene que haber compañías que necesiten espacio, que lo demanden y nosotros lo podamos alquilar”, reconoce Fernando Arenas, Director Real Estate de Axiare Patrimonio. (Acceda a la cotización de Axiare Patrimonio) Al final si la economía va bien, hay viento de cola, la confianza del consumidor sigue en máximos, la gente necesita más espacio, se venden más bienes – naves logísticas y oficinas – se pueden subir las rentas en un momento dado, algo que no ha ocurrido de forma significativa todavía.
Crecimiento de las rentas: el próximo reto
Es en ese proceso, en la evolución correcta de las rentas, donde más focaliza el sector pues la compresión de yields es un punto clave de ahora a futuro. Noelia Sanz Jimeno, Gerente de gestión de inversión inmobiliaria de Mutua Madrileña reconoce que “estamos esperando el crecimiento de rentas que llevamos un tiempo anunciando. Todos los inversores hemos visto que las yields han ido bajando – debido a la negativa evolución de la economía – y ahora hay muchos inversores que se han metido en inmobiliario ante la falta de alternativas de inversión, con unas yields muy bajas y esperando un crecimiento de rentas que, como tarde en producirse, puede ocasionar ciertos problemas”. De hecho, confirma Javier Basagoiti, socio director de Corpfin Capital Real Estate Partners “todos tenemos modelos de rentas crecientes para los próximos años que se tienen que cumplir, con lo que tiene que acompañar la economía y consumo para que nuestros arrendatarios consigan llegara a esas rentas”. (Ver: Entrevista con Javier Basagoiti en la Bolsa de Madrid)
Para Chony Martín, CFO en Axiare Patrimonio el negocio es muy sencillo pues se basa en un balance que tiene por un lado las rentas, cuyo riesgo es que puedan bajar, y en el otro tienes los intereses, con el riesgo de que puedan subir y se te desajuste todo el P&L. Estamos en un momento muy interesante donde las rentas están realmente bajas comparativamente con lo que hemos tenido antes pero también respecto a otras capitales europeas, con lo que lo lógico es que las rentas suban mientras cubrimos los intereses. Estamos en un momento muy dulce”.
Añadimos, no exento de miedos. Tal y como explica Rueda, en los últimos meses me he encontrado con un problema cuando iba buscando inversores y es que “el precio de los activos sube más rápido que el precio de la renta. Me preocupa porque su derivada es que no seamos capaces de dar el dividendo esperado porque la rentabilidad no llegue a ser tan alta”. Hay que ser conscientes de que el gap entre el bono a diez años y la rentabilidad de las Socimis vía dividendos está en máximos históricos, con lo que puede reducirse. O no. Tal y como asegura Fernando Arenas en el sector no somos unos inconscientes “no pagas más simplemente porque es más caro sino "porque esperas rentabilizar la inversión y estamos en mínimos históricos de rentas. Comenzarán a subir cuando haya demanda y ésta ya ha comenzado a dar señales de robustez. Esta es la antesala a la subida de rentas. Ocurrirá porque son ciclos”.
Un primer paso para esta subida es la retirada de los incentivos pero hasta que no haya una competencia clara, se reduzca el stock a niveles sanos, seguirán existiendo. Otro de los retos pasar por la rehabilitación. "De 2008 a 2014 desplegamos un plan de rehabilitación en nuestros edificios, principalmente concentrados en el eje prime del Paseo de la Castellana, que nos ha permitido incrementar rentas y disponer de unos edificios con las últimas tecnologías en materia de eficiencia, sostenibilidad, reducción de consumo energético y respeto al medio ambiente", comenta Noelia Sanz. "En 2016, el mercado tiene que comenzar a invertir en Capex en edificios para empezar a reducir incentivos en demandas e incrementar las rentas”. Al final es una forma de adelantar crecimiento en renta", añade. Isabel Troya, de Azora Gestión reconoce tener un plan de inversión muy comprometido donde no estamos en CBD (distritos de negocios de zona Centro) pero estamos en un segundo aro en el que la diferencia de precio compensa. La reforma es lo que hará que ahora la renta se le pueda incrementar y ganar recorrido”.
Para un inversor de medio-largo plazo
Aquí es clave el manejo de las expectativas. Fernando Ramírez, director de Merlin Properties asegura que por un lado está el negocio y por otro, los que te proveen de liquidez, que son los accionistas. En este sentido tenemos una labor de transmitir que “este negocio es algo lento, que no refleja de un día para otro el cambio en la economía. Tienes unos contratos firmados, tienes que esperar a que pasen, cuando se abre la venta para renovar y subir rentas ha pasado un tiempo…con lo que el real estate es un reflejo de lo que pasa en la economía pero 18 meses después con lo que hay que inculcar al inversor que si ha venido para obtener un rendimiento rápido, no es el negocio”.
De hecho, la mayoría está de acuerdo en el plazo de tres años para que la acción recoja la evolución del negocio. Al final lo importante es que el inversor entienda que una maquinaria pesada la estás haciendo líquida a través de una Socimi, puedes entrar y salir cuando quieras, tienes plusvalías, gente que se encarga de gestionarlo y darle valor con lo que es un instrumento ideal no sólo para grandes patrimonios sino para el inversor que busque un dividendo estable en el tiempo. Aunque para otros, lo importante no es cuando se entra sino cuando se sale “y si el consenso está en tres años, no creo que el inversor aguanten más allá de los dos años”, explica el experto de Beka Finance.
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