¿Qué es el NAV o net asset value?
El NAV, también llamado net asset value, suele ser muy utilizado en el mercado inmobiliario, ya que las compañías que cotizan en bolsa habitualmente informan del precio de mercado de su patrimonio, lo que equivale al valor liquidativo neto de sus activos. Esta cifra es más conocida como NAV (net asset value), y se calcula a partir de la valoración de los activos por parte de un experto independiente, que calcula las plusvalías latentes que no están reflejadas en el balance pero que acumulan los activos inmobiliarios. A esta cifra se le resta la deuda para llegar al valor liquidativo neto: cuánto quedaría si la sociedad se desprendiera en el mercado de todo su patrimonio. Para obtener el NAV después de impuestos, hasta con descontar el 35% correspondiente a los impuestos que tendría que pagar la empresa en as plusvalías generadas en una hipotética desinversión. Las inmobiliarias suelen cotizar con un descuento del 30% o mayor, respecto a su valor liquidativo neto. La razón es que el mercado penaliza la falta de liquidez de unos activos como los inmuebles y solares.
¿Cómo se calcula el NAV?
Hasta hace pocos años, no había un criterio único para valorar el NAV y, además las empresas no están obligadas a publicarlo. Por eso, cada una de ellas podría publicarlo en base a un criterio propio. Pero, en definitiva, este indicador no es más que el resultado de la operación de restar a la deuda de la empresa el valor en el mercado que tenga la empresa en forma de activos. Pese a todo, todavía no hay una manera común de medirlo y sigue sin ser obligatorio para las inmobiliarias su publicación, por tanto, es un dato un tanto complicado de conocer. Aunque, algunas empresas han comenzado a seguir el criterio de la Asociación Europea de Real Estate y ya publican el NAV junto con los resultados empresariales. Lo que propone esta institución es que las compañías tengan como referencia el dato del patrimonio neto y, posteriormente, realizar una clase de ajustes en el dato del pasivo para realizar la operación. Por eso, es un dato al que los inversores minoristas es difícil que puedan acceder o calcular por ellos mismos. Es complicado conocer el dato en mercados donde el valor no sea muy líquido.
NAV en los fondos de inversión
El valor neto de los activos (NAV) representa, también, el valor neto de una entidad y se calcula como el valor total de los activos de la entidad menos el valor total de sus pasivos. Se suele utilizar también en el contexto de un fondo de inversión o un fondo cotizado (ETF), el NAV representa el precio por acción/unidad del fondo en una fecha u hora específica. El valor liquidativo es el precio al que se negocian (invierten o reembolsan) las acciones/participaciones de los fondos registrados en la Comisión del Mercado de Valores de Estados Unidos (SEC). El valor liquidativo se utiliza habitualmente para identificar posibles oportunidades de inversión en fondos de inversión, ETFs o índices. También se puede utilizar el valor liquidativo para ver las participaciones de su propia cartera. El término NAV ha ganado popularidad en relación con la valoración y la fijación de precios de los fondos, que se obtiene dividiendo la diferencia entre el activo y el pasivo por el número de acciones/participaciones de los inversores. De este modo, el valor liquidativo del fondo representa un valor "por acción" del fondo, lo que facilita su uso para la valoración y las transacciones de las participaciones del fondo. La fórmula para calcular el net asset value de un fondo de inversión es sencilla:
VL = (Activo - Pasivo) / Número total de acciones en circulación
