¿Qué es una Burbuja Inmobiliaria?
Se denomina burbuja a un fenómeno que se produce principalmente en los mercados financieros y que genera una enorme diferencia entre el valor de unos activos y el precio al cual cotizan. La burbuja es el resultado de varios elementos que coinciden en el tiempo: unas rentabilidades anormalmente elevadas, una participación masiva de los inversores deseosos de obtener esas rentabilidades y una valoración de las empresas cotizadas que no tienen nada que ver con la realidad económica. Aunque el concepto se suele asociar con el de burbuja financiera, también se utiliza para hacer referencia a la sobrevaloración que existen en otros mercados como, por ejemplo, el de la vivienda. En este caso el término utilizado es el de burbuja inmobiliaria.
La conjunción de los elementos anteriores (rentabilidades elevadas, participación masiva de los inversores y alta valoración de las compañías) produce una situación que, en un plazo más o menos costo, termina por pincharse, provocando una caída espectacular de las cotizaciones. Este pinchazo, que suele producirse de forma traumática, supone una vuelta a la realidad, en un intento por aplicar criterios tradicionales de valoración a determinados sectores o valores. Este pinchazo produce también un efecto dominó en los mercados y llena de desconfianza a los inversores, que necesitarán tiempo para recuperarse.
Según el Fondo Monetarios Internacional, las burbujas bursátiles suelen estallar una vez cada 13 años, tienen una duración de dos años y medio y los precios caen alrededor de un 45%. Las burbujas inmobiliarias normalmente se producen cada 20 años, duran cuatro años y los precios bajan un 30%.
Los puntos comunes de las burbujas inmobiliarias
Para que se produzca una burbuja lo que tiene que haber detrás de ellas es, prácticamente, una subida de precios de los activos inmobiliarios injustificada. Es decir, que estos precios no están subiendo siguiendo las dinámicas comunes de oferta y de demanda, sino que están subiendo por el lado especulador. Los compradores compran esa vivienda con la previsión, no de vivir en ella o de alquilarla, sino de vender la misma propiedad mucho más cara dentro de unos meses o de un par de años.
Esto es algo que se vio claramente en España durante los años 2008 y posteriores. Cuando estalló la burbuja inmobiliaria las causas de la misma fueron varios, pero detrás estaba esa práctica de comprar casas como algo especulativo sin darle un uso real.
Además, a veces, también confluye una situación financiera que invita a la compra de viviendas. Como también ocurrió en la famosa crisis del 2008. Es decir, que los bancos daban crédito de una manera más liviana y con menos restricciones lo que hacía que la especulación estuviera todavía más en auge. De hecho, era habitual que las entidades dieran préstamos del 100% o más sobre el valor de la hipoteca, algo impensable doce o catorce años después de eso.
Aunque, es cierto que históricamente, el mercado de la vivienda no ha sufrido las frecuentes burbujas de precios y la extrema volatilidad que se observan en otras inversiones. Sin embargo, los mercados inmobiliarios pueden atravesar periodos de exuberancia irracional seguidos de una menor demanda y precios más bajos.
En ausencia de una catástrofe natural, que puede disminuir la oferta de viviendas, los precios inmobiliarios suben cuando la demanda supera a la oferta. La oferta de viviendas puede reaccionar con lentitud porque lleva mucho tiempo construir o arreglar una casa. En algunas zonas urbanas, simplemente no hay más terreno para construir. Por tanto, si se produce un aumento repentino o prolongado de la demanda, es seguro que los precios subirán.
Es decir, que si los precios suben sin que haya detrás una correspondencia con la evolución normal de oferta y demanda, esto quiere decir que probablemente se deba a una burbuja, al menos si los precios terminan descontrolándose y suben mucho en poco tiempo.
