¿Qué son las arras?
Las arras se entienden como la cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como garantía del contrato en el momento en que el comprador recoge el bien. La definición que se puede leer en el texto oficial del Código Civil, la STS de la sala primera de lo civil 175/2012 de 21 de marzo de 2012 es la siguiente: “las arras son una garantía del cumplimiento de un contrato (o de un precontrato); son un medio de protección del cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo”.
En el caso de un contrato con el banco, por ejemplo, de un préstamo, las arras puede ser una cantidad que el cliente da al banco como señal de cumplimiento de contrato. Por ejemplo, si el banco nos pide 3.000 euros en concepto de arras para poder concedernos 30.000 euros, quiere decir que para que el cliente reciba esos 3.000 euros, deberá cumplir su palabra y pagar los 30.000 más intereses que el banco le ha prestado.
¿Cuándo se utilizan las arras realmente?
Como explica el Banco de España, “en el proceso de compra de una vivienda es muy frecuente la firma de un acuerdo de arras con la finalidad de reservar aquella casa que queremos adquirir mientras buscamos la financiación necesaria para hacerlo. El tipo de arras más comúnmente utilizado es el llamado de arras penitenciales, que implican una penalización para aquella parte que no cumple su compromiso de compra o de venta”.
La norma no establece el plazo que debe tardar una entidad financiera en dar respuesta a una solicitud de hipoteca, por lo que no podremos reclamar si su tardanza en darnos una respuesta sea positiva o negativa nos hace incumplir el compromiso de arras firmado. En el caso de que la entidad hubiera generado expectativas que se incumplan, cabría el recurso de acudir a los Tribunales de Justicia, especialmente si se produjeron acuerdos o promesas que puedan acreditarse documentalmente. La generación de falsas expectativas por parte de la entidad, así como el hecho de que se tarde en dar una respuesta más de lo que razonablemente cabría esperar, son prácticas que no se consideran adecuadas por parte de las entidades.
Tipos de arras que existen en España
En España hay tres tipos diferentes de arras y cada una de ellas está regulada por el código civil. Estas son las siguientes, tal y como cuentan en Lemata Abogados:
- Arras penitenciales o arras de desistimiento, art. 1454 C.c, es un medio por el cual las partes pueden deshacerse del contrato, se establece que podrá rescindirse del contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. Para poder hacer referencia a estas arras es necesario que en el contrato se haga una referencia expresa y clara indicando sus consecuencias.
- Arras confirmatorias, estas arras son entregadas como parte del precio total, si una parte no cumple se puede exigir el cumplimiento de la obligación o la resolución del contrato.
- Arras penales, es una cantidad que se entrega antes de la finalización del contrato, con el objetivo de que esta cantidad sirva de “pena”, es decir, de indemnización por daños y perjuicios, en caso de incumplimiento. Estas arras actúan como una forma de obligar a las partes a cumplir con el contrato.
En definitiva, es un contrato que lleva asociado una cantidad de dinero como sanción si una de las partes incumple su palabra. Tal y como ha señalado el Banco de España, la modalidad de uso más frecuente se da en la compra de viviendas. Ya que si, por ejemplo, nosotros queremos comprar un inmueble concreto, pero estamos buscando financiación, podemos firmar un contrato de arras con el vendedor para que nos reserve la vivienda durante el tiempo en el que se busca la financiación.
