Consultorio de bolsa

En los próximos dos años creo que es factible que bajen el 20% respecto a los precios de finales de 2010. Las cifras son las siguientes: a mediados de 2006 (cuando los precios de los pisos llegaron a su máxima expresión) un piso costaba 100 unidades monetarias; a finales de 2010 andaremos por las 68, a finales de 2013 creo que estaremos hacia las 55. El proceso de bajadas va a ser muy largo.

El índice que mejor refleja las caídas de precios es el TECNOSA al referirse a transacciones efectivas y no tasaciones (los precios de tasación los realizan las tasadoras de los bancos/cajas) ni los de salida (los que los vendedores desean sacar).

No han caído tanto como debieran por las siguientes razones:

- El sistema político/sistema bancario/constructoras inducen al error a la gente para hacerle pensar que cualquier momento es el mejor para comprarse una piso a pesar de que saben que no es verdad. De esta forma se intenta ayudar a bancos/cajas/constructoras;

- La gente no es consciente de lo que está sucediendo y de la medida en que los precios de los pisos seguirán bajando en los próximos años;

- Venimos de una dinámica de subidas, de mitos tales como el que "e;nunca bajan"e; y hace falta tiempo para que la ciudadanía, a través de experiencias personales, sea consciente de lo que sucede;

- Calculo que los bancos retienen unas 275-300 mil pisos más los que están en construcción: los sacaran masivamente en cuando tenga provisionadas las perdidas en sus balances

No conozco las acciones de las inmobiliarias: creo que hay gente mucho más indicada que yo para decirte como están las mismas. Mi pericia reside en explicaros de forma didáctica las dinámicas de formación de los precios de los pisos así como del sector bancario. En España se va estar sin construir durante muchos años.

Comprar es de gente muy mal informada o de personas que encuentran pisos a un precio un 50% por debajo de los precios de mercados actuales. Los que compren ahora a precios de ahora se tirarán los pelos de la cabeza en 3 años cuando sean conscientes de en que medida los precios de los pisos han bajado. Sin lugar a dudas y con una diferencia enorme respecto a la compra, es mucho mejor alquilar. Todavía es muy pronto para comprarse un piso: hay que esperar, hasta por lo menos, el año 2014: lo mejor es alquilar y, sobre todo, renegociar el precio de un alquiler existente. Calculo que desde finales de 2007 los precios de los alquileres han bajado el 35%...y seguirán bajando.

La gente tira hacia el alquiler por varias razones:

- El paro seguirá por encima del 20% en 2011 y no bajar del 17% ni en 2012 ni en 2013;
- El sistema bancario está mucho peor de lo que nos dicen lo que hace que no puedan prestar dinero a la gente durante los próximos años;
- La gente es cada vez más consciente de la locura que ha supuesto el que "e;hay que comprar"e;;
- Los precios de los alquileres continuarán bajando y los gastos de alquiler seguirán siendo mucho más baratos que los de la financiación de la deuda (=pago de intereses devengados de un préstamo hipotecario);
- De los varios millones de pisos vacíos (3,1), los que quedan por acabar (más de 1,35 millones) y de los que hay por vender, saldrán varios cientos de miles al alquiler lo que hará que la oferta sea mucha más amplia;
- La eliminación de la desgravación por adquisición de vivienda habitual ha sido un acierto y hará que los precios bajen mucho más fuerte en 2011 haciendo a la gente consciente de a que velocidad los mismos bajan. De esta forma mucha gente le cogerá miedo a que los precios sigan bajando

La mejor técnica es no comprar, alquilar, renegociar un alquiler existente y esperar a 2014. Comprar a valor objetivo es hacerlo con descuentos del 50% de media (en unas zonas más barato que en otras) respecto a los precios de 2005; cualquier compra por encima de este precio es regalar dinero.

Te doy un ejemplo: los pisos que Polaris tiene en Murcia y que regentan ahora la CAM y el Banco Popular solo estaría dispuesto a comprarlos con descuento del 80%-85% respecto a los precios a los que esos mismos pisos se vendían en 2005/2006. Se lo explique el otro dia a la periodista de Bloomberg que me entrevistó. Los alquileres van a seguir bajando lo que hace que el valor del bien (el piso) que da el fruto (el alquiler) baje. Si a eso sumas una tasa de litigios en el alquiler que ronda el 15-20% en el conjunto de España, un número creciente muy fuerte de pisos que salen al mercado del alquiler te da un cocktail que hace del alquiler la mejor opción.

Hay muchas técnicas que te pueden hacer acercarte a ese precio objetivo del 50%: en el libro las desarrollo con pelos y señales. También hallarás muchas indicaciones de cómo negociar precios de alquileres a la baja. La clave es no ser agresivo, ser paciente y decir lo que hay que decir en el momento adecuado

Sin lugar a dudas. Hay que esperar a que los bancos estén "a punto de caramelo" y eso es muy pronto. Hay un intento de engaño muy común: presentar un mayor descuento posible pero: ¿respecto a qué precios? Los precios de tasación de 2006 que estaban un 10-15% por encima de los precios de los pisos que se alcanzaban en el mercado.

En cuando los bancos hayan creado las provisiones necesarias en sus balances sacarán los pisos a su valor real: aún están demasiado caros, a precios de burbuja.

Antes de 2014 ni se me ocurrirá tocar el inmobiliario: es un síntoma de prudencia.

No, en absoluto: son un síntoma inequívoco de la enorme debilidad de la banca española y del mercado inmobiliario. Las cifras a las que haces referencia y que las publicó el INE incluyen enormes cantidades de daciones en pago de los bancos. El uso de esta figura jurídica supone que el banco/caja no ha de reconocer la pérdida que tiene en sus balances, ya que en ningún momento se saca el piso a subasta pública. De esta forma, puede él mismo valorar en sus balances el piso al precio que le venga en gana, siempre muy por encima del valor de mercado. Si reconocieran el valor de mercado real del bien estarían muy cerca de la quiebra ya que el valor de mercado de sus bienes (casas y demás) es muy inferior al de las deudas que tienen.

Hay muchas razones para pensar que el Banco de España está ayudando a ocultar pérdidas. Echa un vistazo a la posición de "crédito substándard" de los balances y verá que mi tesis es plausible. En esta posición se guardan deudores que son insolventes, pero que mantiene con vida mediante líneas de liquidez con el fin de no tenerlos que meter entre los créditos fallidos. La tasa real de mora del sistema está por encima del 11%, la declarada hacia el 5,6%. El hecho de que aumenten el número de daciones en pago es debido a que los bancos han de aumentar el ritmo de bienes que necesitan guardar en sus balances: reconocer las pérdidas reales les pondría en una situación muy, muy difícil.

No doy recomendaciones a nadie, solo analizo la realidad y llego a conclusiones lógicas. Te puedo decir que desde mediados de 2008 son muchísimos los pisos de protección oficial que se han quedado desiertos porque los agraciados los rechazaban al ser más caros que los precios del mercado libre: creo que es una decisión muy sabia haberlos rechazado ya que bajarán aún más.

En, por lo menos, 10 años siempre y cuando, de los 1,35 millones en construcción, no salga ninguno al mercado.

Los números son los siguientes:

OFERTA

Según Ricardo Vergés Escuín existen: 3 millones de pisos vacíos; 1,35 millones en construcción; 650 de primera mano en venta; 200 mil escriturados y no registrados

Según Acuña y asociados existen, por lo menos 580 mil pisos de segunda mano en venta.

DEMANDA: 150.000 unidades (de las cuales unas 12000 de extranjeros no residentes) (Ve al estudio para más información "e;Informe monográfico. El proceso de ajuste del Mercado inmobiliario español"e;);

POBLACIÓN

El número de personas en España nacidas entre 1969-1983 fue de 11,5 millones (los que empujaron junto con los inmigrantes llegados desde 1995 los precios); en 1994-2008 los nacimientos, a pesar del aumento de la inmigración, se redujeron el 41% hasta 6,8 millones. A eso sumamos la bajada del número de inmigrantes que han llegado a nuestro país desde 2008

Para que veas que hay otros analistas que comparten esta opinión ve a la entrevista con María Antonia Trujillo, anterior Ministra de Vivienda, en El País Digital del 16 de junio de 2010.

De media, más del 32%. El 32% se refiere a precios nominales (no tienen en cuenta la inflación del período) respecto a la cumbre de los precios que alcanzamos a mediados de 2006.

Estas bajadas se refieren a zonas de grandes urbes españolas. Así en Barcelona ciudad han bajado ya, por lo menos, el 35%, Bilbao el 23%, Hospitallet de Llobregat el 43%, Madrid ciudad el 34%, Málaga el 23%, Sevilla el 20%, Valencia el 30% y Zaragoza el 32%. A estas bajadas has de sumar la inflación que se registró desde entonces (el 7,5%).

Digo que la bajada ha sido por lo menos del 32% ya que en zonas de segunda residencia, en ciudades dormitorio tales que Aranjuez para Madrid, Erandio para Bilbao, Manresa para Barcelona la caída ha sido mayor. Dentro de una misma ciudad hay lugares en los que los precios han bajado más y en otras menos.

Esa bajada media de, por lo menos el 32%, si le aplicas el efecto de inflación es una bajada del 36,8% en términos reales.