¿Cómo ha evolucionado el negocio de Silicius en 2024? ¿Podrías destacar los hitos más relevantes del ejercicio?
El 2024 para nosotros ha sido un año donde nos hemos centrado en trabajar en el performance del portfolio existente. Veníamos de un año 2023 donde efectuamos ventas de inmuebles por valor de cerca de 90 millones de euros, con lo cual teníamos un reto durante este 2024 que era que no se notara que habíamos vendido 90 millones de euros, tanto en rentas como en ocupaciones, así como en el resto de métricas financieras de la compañía.
Creo que se ha ejecutado satisfactoriamente el Plan y las cifras así lo demuestran. Hemos terminado en 2024 con una renta bruta de 28,7 millones de euros y una renta neta de 21,7 millones.
En términos de Like-for-Like, hemos experimentado un crecimiento muy significativo, un EBITDA positivo de 16,4 millones de euros y, además, se ha mejorado el ratio EBITDA/Renta Neta hasta un 75 6 %, de un 72% que terminamos en 2023.
Incluso el cash flow de la compañía ha sido positivo y se ha situado en 0,7 millones de euros, con lo que se ha producido un crecimiento muy significativo y estamos muy contentos.
Un indicador muy importante para vosotros es la ocupación. ¿Qué porcentaje tenéis actualmente y cómo se ha comportado en 2024 la ocupación de vuestros activos?
Para nosotros 2024 ha sido un año récord en términos de nuevos contratos de arrendamiento. Ha sido un año con muchísima actividad comercial. Hemos firmado 187 nuevos contratos de arrendamiento por una superficie bruta alquilable superior a los 30.000 m².
Recordemos que tenemos 300.000 m² más o menos de superficie bruta alquilable total del portfolio y hemos incrementado la ocupación de la cartera respecto al cierre del 2023 en un 8% arriba y en términos de la cartera de explotación un 7,1% arriba, hasta un 86% ocupación.
La verdad es que hemos tenido muchísima actividad, sobre todo el segmento Centros Comerciales y el segmento Oficinas con nuestro inmueble en Rivas ha sido la que se ha llevado una gran actividad comercial con muchísimos contratos de arrendamiento. Además, las operaciones a largo plazo también han sido muy interesantes.
Por ejemplo, en el centro comercial Thader en Murcia, hemos firmado un contrato de arrendamiento muy relevante de 5000 m² con área fit, un gimnasio (el mayor gimnasio en España ahora mismo), locales de restauración y la ampliación de la bolera que ya teníamos. También hemos firmado con B&B para construir un hotel nuevo de 75 habitaciones dentro del propio centro comercial.
En Rivas, por ejemplo, hemos firmado un contrato con Ilerna, una escuela de formación de FP, 3.079 m² de edificio y con otros inquilinos hemos firmado cerca de 100 contratos en el edificio de Rivas este año.
Sobre la valoración de activos, ¿cuál es el GAV y el NAV a cierre de 2024? Y el endeudamiento, ¿cómo ha evolucionado y en qué niveles está el LTV?
Terminamos 2024 con un valor bruto de la cartera de 581 millones de euros. Esto supone en términos comparables una ligera bajada respecto al cierre del 23 de un 2,5 % abajo en términos de Like-for-Like. Esto se debe principalmente a una disminución en el segmento de oficinas, con una variación en términos de Like-for-Like de casi un 8%.
Viene una megatendencia desde EE.UU. que se está aplicando a nuestros edificios de oficinas que está relacionado con temas de desocupación, teletrabajo y otras tendencias mundiales que también nos están afectando a esta área de negocio en España. A efectos globales nos ha provocado una bajada del 8% en el segmento Oficinas y esto ha provocado una bajada del 2,5% en el resto de la cartera.
Con respecto a la deuda neta durante este 2024 hemos estado amortizando la deuda de casi 16 millones de euros de forma ordinaria, consiguiendo bajar y terminando el 2024 con una deuda neta de 192 millones de euros.
Hemos bajado la frontera de los 200 millones de euros, que para nosotros era relevante, con un LTV a cierre del ejercicio del 33,2 % y también un coste de la deuda ya más ajustado al 5,1 % a tipo interés medio.
Habéis ejecutado el Plan de Estabilización y Crecimiento. ¿Cuál ha sido el crecimiento en rentas y por segmentos?
En 2024 las rentas comparables en términos de Like-for-Like han crecido un 6,4%. Si recordamos la inflación del cierre de diciembre de 2023 que se aplicaron a la mayoría de los contratos de arrendamiento en enero de 2024 fue del 3,1%, con lo cual hemos duplicado la tasa de inflación y crecimiento de rentas por segmentos.
El que más ha crecido en términos porcentuales ha sido el segmento hotelero, que ha supuesto un crecimiento en rentas del 11,6%. El área de Centros Comerciales, que en términos absolutos también es muy relevante para nosotros, ha crecido un 5.5% respecto al año pasado y Retail también ha crecido un 4,5%.
El segmento Oficinas es el único que ha ido en signo negativo, un 2,4 % debido a la salida de un inquilino que tenemos, un edificio completo en la calle Obenque de 5000 m².
Residencial incrementó un 9,8 % en términos de Like-for-Like y Logístico, solo teniendo un único activo creció un 3,1 %.
Al final, en términos comparables las rentas han crecido casi 2 millones de euros, con lo cual estamos muy contentos de haber conseguido que no se notara en las ventas.
Se han firmado 187 nuevos contratos ¿En qué tipo de activo se ha firmado un mayor número de contratos?
El segmento Oficinas se ha llevado 131 contratos de arrendamiento nuevos, sobre todo en el edificio que tenemos en Rivas Vaciamadrid. En Square Garden hemos firmado contratos muy relevantes con Ilerna con 3000 m², con Marsi Bionics y con diversos inquilinos de carácter tecnológico que tenemos en el complejo de Rivas.
El siguiente segmento que le sigue por número de contratos es Centros Comerciales con 33 nuevos contratos de arrendamiento y no sólo en el inmueble Thader en Murcia, sino también en La Fira (Reus) con nuevos inquilinos como MGI of Come y en Bahía Plaza (Cádiz) con Carls Jr.
En 2024 habéis presentado vuestra primera Memoria de Sostenibilidad. ¿Qué importancia tiene en vuestra estrategia de negocio?
Nosotros la sostenibilidad la vemos como un valor añadido a la estrategia normal del negocio y lo que hemos empezado este año pasado es, con bastante precaución y con bastante sensatez, que hemos dado a conocer y a hacer público todas las acciones en esta primera Memoria de Sostenibilidad.
En temas de gobierno, acciones sociales o acciones con el medio ambiente que venimos haciendo históricamente. Nunca le habíamos dado mayor importancia y sí que queríamos darlo a conocer a todo el mundo sin hacer grandes inversiones, pero sí dándole la relevancia que debe tener.
Buscábamos también una certificación internacional que nos validara esa parte de sostenibilidad y hemos conseguido que la Asociación Europea de Cotizaciones Inmobiliarias nos certifique con Plata en la parte de la memoria Sostenibilidad y Oro en la categoría de Reporting Financiero; eso sí que ha sido relevante para nosotros.
Este año estamos preparando ya la Memoria de Sostenibilidad que publicaremos dentro de poco y nuestra estrategia a nivel de sostenibilidad se basa en que vaya acompañando al negocio e ir haciendo las cosas de manera consciente en las localidades donde tenemos inmuebles. También ir certificando el portfolio poco a poco para buscar mejoras en rentas, mejoras en beneficios de financiación, en transparencia y también en ámbitos de gobernanza.
¿Qué perspectivas tenéis para este año y cuáles son los principales catalizadores que tenéis para afrontar este año?
Con respecto a 2025, conseguimos presentar el mes pasado un Plan para la creación de valor al accionista. Venimos de un 2023 de amortizar la deuda de forma acelerada, un 2024 de trabajar el portfolio y en 2025 seguiremos trabajando intensamente el portfolio. Este año está siendo muy bueno a nivel operativo y no sé si llegaremos a las cifras de 2024 pero vamos a estar muy cerca.
Es un año que se caracteriza por mucha intensidad a nivel comercial y vamos a seguir trabajando para ese crecimiento de rentas que creemos que todavía tenemos margen de actuación sobre varios activos y, además, nos hemos planteado un objetivo para la generación de valor al accionista.
Venimos de algunos años atrás en el que no estábamos generando todo el valor que podíamos al accionista y ahora sí que nos hemos marcado ese objetivo de generación de valor.
Vamos a hacer una reclamación financiera de la compañía dentro de poco si todo va bien y vamos a hacer ciertos movimientos para que ese accionista vea el valor añadido que se materialice ya por fin y que no quede en un NAV por acción teórico.
