El desarrollo del régimen de las SOCIMI —adaptación en nuestro país de los REIT que ya existían en otros países como Estados Unidos o Reino Unido— ha solucionado este problema y ha dotado al ahorrador particular de la posibilidad de acceder al mercado inmobiliario de manera indirecta. Dicha inversión abre las puertas a carteras de inmuebles gestionadas profesionalmente, bien diversificadas, tanto por usos como por inquilinos y con un endeudamiento moderado, una opción hasta ese momento limitada a los grandes inversores.
Y, frente a la iliquidez de la inversión directa, la inversión en SOCIMI se instrumenta a través de un activo que se negocia en un mercado organizado, con un volumen mayor en el continuo que en el BME Growth, pero en claro proceso de mejora (las acciones de Vitruvio Socimi se intercambian en el mercado casi la mitad de los días).
En estos momentos, debido a la crisis provocada por el Covid-19, las SOCIMI españolas constituyen una gran oportunidad para invertir en carteras de inmuebles con un descuento muy superior al que se puede conseguir de forma directa. Esto se produce, entre otros factores, porque los activos inmobiliarios tardan más en recoger las caídas que las acciones de las SOCIMI. Un ejemplo ilustrativo: en la crisis de 2008, las empresas del sector estaban muy orientadas a la promoción, sin embargo, las que estaban orientadas al alquiler sufrieron caídas menores a las actuales. Ahora, además, las cosas se han hecho mejor y el endeudamiento de la mayoría de las SOCIMI está en un 40% —un 29% en nuestro caso—. Cuando una estructura o modelo de negocio tan sólido cae de forma abrupta, se convierte en una oportunidad: el precio cae muy por debajo del valor.
Si tomamos como ejemplo el caso de Vitruvio, teniendo en cuenta la cotización actual de la acción y la última valoración independiente de nuestra cartera de inmuebles, supone invertir en residencial a 2.800 €/m2, en oficinas con una rentabilidad media del 6,75% anual, en locales comerciales del 6,80% y en logístico del 9,4%. Todo ello teniendo en cuenta que nuestro portfolio está formado por activos en zonas de alta demanda, principalmente en el centro de Madrid. Vitruvio cuenta, además, con una situación de caja muy saneada, suficiente para cubrir todos los gastos corrientes e intereses financieros de más de un año incluso sin ingresar nada por rentas de alquiler, algo que no ha sucedido ni en los peores momentos de la pandemia.
Y, aunque las noticias aparecidas en los medios de comunicación pueden desalentar la inversión en las SOCIMI, lo cierto es que en todo ese ambiente hay mucho ruido y pocas nueces. De aprobarse el impuesto del 15%, su impacto sería prácticamente insignificante puesto que sólo se aplicaría al beneficio no distribuido. Las SOCIMI reparten la mayoría de ese beneficio en forma de dividendo —en el caso de Vitruvio es el 100% del beneficio distribuible—. Es más, si tenemos en cuenta las devoluciones de prima de emisión, ese reparto es aún mayor.
Pero no solo eso, el Consejo de Ministros ha aprobado un real decreto ley de medidas urgentes de apoyo a la solvencia empresarial cuyo objetivo es dotar de mayores oportunidades de financiación fuera de la banca al mercado de las pymes, en el que se encuentran la mayoría de las SOCIMI. Por lo que el riesgo político es muy limitado.
En definitiva, la oportunidad está ahí para quien quiera y pueda aprovecharla. Aunque, como suele suceder, durará menos de lo deseado.
