¿Cómo se han comportado los mercados inmobiliarios en lo que llevamos de 2019?
Veo un fuerte desempeño de las acciones inmobiliarias que cotizan en bolsa. En lo que va de año, el índice de referencia del sector sube un 18% a nivel mundial. Por regiones, vemos fortaleza en las inmobiliarias de Estados Unidos, ya que vemos fuertes fundamentales. El telón de fondo del sector es la demanda generada por los incentivos de la Reserva Federal. Creo que lo que estamos viendo en todos los mercados a nivel mundial es una divergencia significativa en el sector inmobiliario. Estamos viendo que estos sectores se benefician de algunas tendencias, como los activos logísticos que se benefician del crecimiento del comercio electrónico. Y por otro lado, estamos viendo que hay algunos mercados que se enfrentan a presiones estructurales, particularmente el minorista o retail, por lo que su desempeño en bolsa es menor.
Entonces, ¿hay menos opciones en las inmobiliarias minoristas?
Sí. Alemania fue bastante constructiva en sus perspectivas para el sector en los próximos 18 meses. Las bajas tasas de interés obligarán a más personas a buscar fuentes alternativas de rentabilidad, y creemos que el mercado inmobiliario está bien posicionado en ese entorno. A medida que avanza el ciclo, habrá que ser más selectivo y realmente habrá que cuestionarse todavía más si se puede confiar en el flujo de ingresos que producen las compañías en las que estamos invertidos. Para el sector retail podemos ver que esos ingresos por alquileres se van a ver afectados, por lo que no es necesario seleccionar a los que queremos tener exposición.
¿EEUU seguirá siendo su posición más importante en los próximos dieciocho meses?
Sí, tenemos más exposición a Estados Unidos en comparación con nuestro índice de referencia, y estamos aproximadamente un 25% expuestos a los tipos estadounidenses. Todavía vemos muy bien los fundamentales, particularmente en los segmentos alternativos a los mercados. Entonces, áreas como la logística, como el almacenamiento, como la atención médica, las urbanizaciones… Estos nichos son una muestra de por qué vemos el crecimiento más fuerte en Estados Unidos. Tenemos algunas empresas fantásticas en las que podemos invertir en los líderes de estos segmentos del mercado.
Y la segunda mayor apuesta es Japón, ¿verdad?
Sí, exactamente. Asia, específicamente como región, representa alrededor del 25% y Japón es la mayor parte de ese porcentaje. Vemos una dispersión bastante amplia de los retornos en Asia, las compañías listadas en Hong Kong están bajo presión por las recientes acciones de protesta, mientras que las compañías con exposición a Japón, Singapur, Australia… continúan bien.
¿Ha cambiado su posición en las inmobiliarias y socimis europeas debido a la proximidad del Brexit?
Sí, el Brexit es sobre todo ruido político, como inversores tenemos que lidiar con eso en muchos mercados a nivel mundial hoy en día. Intentamos reducir el riesgo macroeconómico al que estamos expuestos en relación con un índice de referencia, y en su lugar nos centramos en la selección de compañías. Estamos un poco infraponderados en Europa en todas las estrategias globales, por el crecimiento más bajo que estamos viendo, aunque también es cierto que grandes capitalizadas del sector tienen presencia en el sector minorista. En el Reino Unido, específicamente, no estamos haciendo una gran apuesta de una manera u otra, por lo que somos neutrales y sólo un 5% de los ingresos de las compañías que tenemos en cartera dependen del Reino Unido. Y dentro de eso, lo hemos hecho fantásticamente bien en los últimos tres años, al invertir en compañías que nuevamente se benefician de los vientos de cola estructurales que están compensando al Brexit. Las compañías de logística, como Segro, nos han ido muy bien, las residencias de estudiantes, las gestoras de hospitales y las empresas que explotan terrenos residenciales fuera de Londres... en las que seguimos siendo bastante favorables, pero desde una perspectiva macro no estamos tomando estrategias.
¿Qué espera en Europa? ¿En qué país ve más opciones?
Sí, bueno, nos siguen gustando los mercados inmobiliarios alemanes, tanto comerciales como residenciales, aunque hoy en día el mercado residencial es un poco más difícil, por la legislación de Berlín. Pero en general, los mercados comerciales en el sector de oficinas en Alemania muestran aumentos de las rentas, hasta un 10% o 15% aquí en el año, ya que tenemos tasas de vacantes muy bajas y una demanda aún muy fuerte, particularmente para espacios de alta calidad. Por lo tanto, nos gusta el mercado alemán, nos gusta el mercado de oficinas francés, y nos sigue gustando España, donde vemos una recuperación continua, y luego hay mercados como el escandinavo donde la economía está fuerte con tipos de interés muy bajos y en una situación muy positiva. El telón de fondo para el sector, por lo tanto, son países específicos en los sectores en los que estamos muy centrados.
Hasta ahora ha logrado un retorno del 21% en lo que va de año. Es un fondo 5 estrellas en Morningstar, ¿qué te queda? ¿Tienes algún objetivo en términos de activos bajo gestión?
Estamos muy satisfechos con el rendimiento y seguimos trabajando duro para tratar de generar más alfa en el futuro y creemos que es un entorno positivo para los gestores activos, ya que en este tipo de activos hay amplia divergencia. Vemos una buena demanda de nuestros fondos, por lo que hemos visto algunos flujos muy saludables en nuestras estrategias globales este año, ya que como equipo todavía manejamos alrededor de 2.000 millones de dólares de activos bajo gestión. El universo de inversión supera los 1,7 billones de dólares, una parte muy pequeña de un gran sector, por lo que creemos que continuaremos creciendo y manteniendo el proceso de inversión, con el crecimiento de activos bajo gestión. La realidad es que se trata de generar el mayor rendimiento para los clientes, por lo que creo que es un sector que debería funcionar bien, y un sector en el que un enfoque activo como el nuestro continuará aumentando los retornos para los clientes.
