En un año todavía complicado, Silicius ha obtenido unas cifras más que gratificantes. ¿Cuáles han sido los catalizadores que lo han hecho posible? ¿Qué balance general hacéis de estos resultados?
Estamos muy contentos. A nivel operativo, el año 2022, lo que demuestra el resultado es la robustez y la construcción de la cartera. Hemos tenido dos hitos importantes durante este 2022, como ha sido la entrada en producción de dos grandes inmuebles, como el hotel de cinco estrellas UMusic Hotels Teatro Albéniz de Madrid y el hotel de cinco estrellas Iberostar Cala Domingos en Mallorca, que han sido dos obras que hemos llevado a cabo los últimos años, que hemos terminado y se han puesto ya los inmuebles en producción y el resto de inmuebles, a niveles de ocupación, mejoran niveles de rentas brutas, rentas netas, EBITDA y cash flow operativo y todas las métricas operativas mejoran sustancialmente al respecto al año anterior, por lo cual, estamos muy contentos con este año, porque para nosotros el 2022 es de consolidación de la cartera y un crecimiento por encima de lo esperado de todas las métricas de negocio.
Silicius quería llegar a los 1.000 millones de euros de valor bruto activos para poder dar un salto al Mercado Continuo. ¿Cuánto falta para ver ese salto al Continuo? ¿Será dentro de 2023?
Ahora mismo cerramos el año 2022 con una valoración bruta de la cartera de 709 millones de euros. Para llegar a esos mil millones de euros, nuestro activo es seguir lanzando ampliaciones de capital y en estos momentos, el mundo inmobiliario cotizado, no solo español, sino europeo, está fuertemente castigado, por lo cual ahora mismo no vemos hueco para una ampliación de capital exitosa, con no tanto descuento como están aplicando los grandes inversores. Con lo cual, estamos en un momento wait and see y de seguir trabajando en la cartera y en el crecimiento de renta bruta o renta neta y de cash Flow de ocupación que estamos en los activos.
Silicius pone el foco en crear una cartera variada y diversificada. ¿Cuál es la cartera actual de activos de Silicius? ¿Esa diversificación se aplica también a nivel geográfico?
A cierre del ejercicio de 2022, nuestra cartera está compuesta, en función de la valoración, un 31% en hoteles, 23% en centros comerciales, un 18% en otro retail, 17% en oficinas, residencial 10% y logístico el 1%. Ya vamos viendo una compensación, una mejor diversificación, que empezamos hace dos años, con lo cual, empezamos a estar algo más cómodos en cuanto a nivel de usos.
También por ubicaciones, Madrid sigue ganando peso, el 48%, vemos muy fuerte el mercado de Madrid, queríamos seguir apostando por esa presencia nuestra en este mercado. Además, Cataluña supone un 11% del valor de la cartera, Murcia un 10%, Baleares un 14%, Andalucía un 5%, País Vasco un 3% y el resto de provincias de provincias españolas no llega al 10%.
Además Silicius ha mejorado la ocupación de su cartera un 4%. ¿Creen que seguirá esa tendencia para este 2023 o podríamos ver un retroceso debido a la situación macroeconómica y de incertidumbre actual? ¿Cómo se prepara Silicius en este sentido?
2022 ha sido un año para nosotros muy relevante a nivel de ocupación, sobre todo con el lanzamiento de nuestros inmuebles de Rivas, en el mes de febrero, donde, a día de hoy, ya hemos alquilado más de 5.300 metros, en un periodo de alquiler no más de 10 meses, lo que supone un 50% de ocupación del edificio que hemos rehabilitado.
Por lo cual, estamos muy expectantes porque en 2023 ha habido anuncios de catástrofes mundiales y de nuevas crisis después del verano, antes de las navidades, después de navidades. Nosotros, dentro del portfolio, no hemos visto ese efecto, de hecho el crecimiento de afluencias y ventas en nuestros centros comerciales y en los comparables son muy significativos, en niveles de ocupaciones históricos de Silicius e incrementándose. Además, una cosa importante y relevante este año, es que gracias al equipo comercial, se han comercializado espacios que teníamos vacíos entre los inmuebles y hemos mejorado el período medio obligado de los inquilinos, ponderado por las rentas, en un año y medio hasta llegar a un período medio ponderado de 5 años, que es, por así decirlo, el período por el que las rentas están garantizadas por los contratos de rendimiento, con lo cual, vemos que la cartera se ha comportado muy bien, con unos datos de ocupación muy buenos. Además, los nuevos contratos de arrendamiento mejoran el flujo de caja para el accionista, con lo cual, no hemos visto ese impacto tan anunciado, así que nosotros seguimos haciendo caso omiso de las noticias, seguimos trabajando día a día, comercializando e intentando hacerlo lo mejor posible.
La deuda financiera bruta se ha situado en 279 millones de euros. Si tenemos en cuenta cómo está la política económica actual y la subida de tipos, ¿os sentís cómodos con el nivel de endeudamiento actual? ¿Cómo pueden afectar estas subidas de tipos a la compañía?
Hemos cerrado el ejercicio con un ratio LTV de 39,6%. Nosotros, históricamente, teníamos datos de no más del 35%, aproximadamente. Hemos subido casi 4 puntos de nuestra media histórica.
El principal motivo ha sido la compraventa a Merlin Properties de 80 millones de euros de acciones que tenemos en compromiso con esta accionista.
No es la deuda más cómoda con la que nos sentimos, nos gustaría volver a estar en nuestra nota de 35-30%, con lo que este año trabajaremos en esa parte financiera para que esa situación macroeconómica de subida de tipos o incremento de costes financieros nos afecte lo menos posible.
El tema de sostenibilidad es también un área importante para esta SOCIMI. ¿Cómo avanza Silicius en este sentido? ¿Qué nuevos proyectos u objetivos tiene en mente?
En sostenibilidad, nuestro perfil es hacer poco, pero que lo que hagamos, lo hagamos bien. Este año hemos lanzado la campaña Activos por un futuro sostenible, donde hemos empezado una primera plantación en el mes de diciembre de 1.500 árboles en el parque natural de nuestros locales en el municipio Cádiz, en los barrios en colaboración con colegios locales… Dentro de este 2023 hemos desarrollado un plan estratégico en cuanto a la responsabilidad corporativa, que engloba abarcar cada mes un área o un objetivo de desarrollo sostenible.
También empezamos con la métrica de consumos. En el mes de enero publicamos los datos de consumos acumulados y las tasas de ahorro o de mejora en eficiencia del consumo, por ejemplo, en el centro de comercio de Bahía Plaza en Cádiz hemos reducido el 53% de nuestro consumo de agua en materia energética; en el centro de comercio de La Fira en Reus, tenemos una instalación fotovoltaica solar térmica que en el ejercicio 2022, el ahorro de agua es equivalente a llenar 67 pistas olímpicas, por tanto, hemos empezado poco a poco en esta pata RSC y lo que vamos a hacer es decir pocas cosas, pero que las podamos hacerlas bien y con sentido.
Dentro de su plan estratégico, ¿qué objetivos se marca Silicius para este 2023? ¿Siguen manteniendo previsiones o ven necesaria una revisión de los objetivos teniendo en cuenta la incertidumbre que parece que viviremos este año?
En cuanto al portfolio, este año en 2022 hemos visto un crecimiento de renta bruta hasta renta neta, en métricas 20% casi renta bruta y renta neta de un incremento 40%, EBITDA contable creciente de un 77% y el cash flow operativo de 53%. El año que viene seguiremos viendo incrementos, no tan significativos como los que hemos visto este 2022, pero sí que serán crecimientos otra vez cercanos al doble dígito. Todavía el ramp up de los contratos que hemos firmado con escalados de renta o actualizaciones de la renta en los próximos años, vamos a ver que la cartera de Silicius va a seguir incrementando esta parte operativa de renta bruta y renta neta.
Tenemos un challenge, un seguir empujando esa ocupación, esa conversación de los activos, sobre todo en Rivas y eso es lo que vamos a seguir haciendo.
Creemos que la cartera es bastante robusta y sólida y seguiremos trabajando para que ese crecimiento en rentas que hemos dado en los últimos años, siga así los años venideros.
