En su reunión de la semana pasada, el Comité de Mercado Abierto de la Reserva Federal (FOMC) endureció el tono de su discurso ante los mercados, lo que indica un cambio de actitud en el seno del banco central. El cambio más destacado se produjo en el conocido como «diagrama de puntos», que refleja las expectativas sobre la evolución de los tipos de interés a corto plazo.
El pronóstico mediano pasó a indicar dos subidas de los tipos de interés en 2023, cuando no reflejaba ninguna en la última reunión, celebrada en marzo. La reacción de los mercados ha sido confusa: las presiones sufridas por los activos de riesgo ante las expectativas de una aceleración de las subidas de los tipos han quedado contrarrestadas parcialmente por las garantías dadas por la Reserva Federal de que no tendrá en cuenta el elevado nivel actual de la inflación.
¿Qué ha motivado el cambio de tono del FOMC?
Básicamente, la Reserva Federal elevó sus expectativas de crecimiento y mostró su confianza en que las presiones inflacionistas continúen siendo pasajeras.
• La previsión mediana del crecimiento del PIB real para la economía estadounidense en 2021 pasó del 0,5% al 7%, mientras que la previsión para 2022 y 2023 se mantuvo prácticamente sin cambios.
• En el resumen de proyecciones económicas también se revisó al alza, del 2,2% al 3%, la proyección mediana de la inflación subyacente medida por el gasto en consumo personal para 2021, y se prevé que el objetivo de la Reserva Federal también se superará ligeramente en 2022. Aunque el FOMC indicó que considera que este fuerte incremento de la inflación será transitorio, señaló la necesidad de ser «humildes» en un «momento extraordinariamente atípico».
¿Cuáles son las consecuencias para los inmuebles comerciales?
• La aceleración del ciclo de subidas de tipos refleja la creciente confianza de la Reserva Federal en la recuperación económica. Dado que es probable que 2021 sea el año de mayor crecimiento en Estados Unidos desde 1984, los inversores deberían considerar la señal de la Reserva Federal como un factor positivo en general para el sector inmobiliario, puesto que históricamente la demanda de los inquilinos se incrementa con un desfase con respecto a las mejoras del mercado de trabajo y del conjunto de la economía.
•Aunque donde la Reserva Federal puede ejercer una mayor influencia es en los tipos de interés a corto plazo, los inversores deberían estar muy atentos a la pendiente de la curva de rendimientos por sus posibles repercusiones para el crecimiento y la inflación. Si la curva llegara a pronunciarse (se ha aplanado desde la reunión del FOMC), los REIT cotizados podrían experimentar volatilidad y presiones bajistas sobre los precios si los rendimientos a 10 años subieran de forma continua.
• Un ciclo de subidas de tipos acompañado por expectativas de crecimiento e inflación positivas también debería favorecer a los mercados de crédito inmobiliario. Los bonos respaldados por hipotecas comerciales (CMBS) podrían beneficiarse de un aplanamiento de la curva de crédito, especialmente en los tramos con exposición a las clases de inmuebles consideradas más vulnerables al riesgo cíclico (oficinas y hoteles en distritos de negocios céntricos, por ejemplo).
• Los prestamistas del mercado privado, especialmente aquellos con estrategias de tipos variables, pueden empezar a sacar algo de provecho de una curva a corto plazo más pronunciada. Si el crecimiento del resultado de explotación es similar o superior a la inflación, los prestamistas subordinados e intermedios deberían verse favorecidos por un aumento de las expectativas de subidas de los tipos de interés.
• Los inversores de capital inversión en activos inmobiliarios deberían seguir beneficiándose de los cambios estructurales en la economía que catalizó la pandemia (logística o centros de datos, por ejemplo). Unas perspectivas de crecimiento favorables deberían respaldar la recuperación en los sectores económicos procíclicos más perjudicados (ocio, viajes y hostelería), generando oportunidades en clases de inmuebles relacionadas, como los hoteles y determinados locales comerciales. Los riesgos de las estrategias build to core y de reposicionamiento también deberían reducirse gracias a la fortaleza económica prevista.
