En promedio, y a nivel nacional, el precio de la vivienda en Estados Unidos es un 12% más alto que hace un año. La tendencia afecta a todo el país. No se observaba tal vigor desde mediados de la década de 2000, justo en medio de una burbuja crediticia.
En aquella época, el auge de los precios se basaba en un endeudamiento excesivo facilitado por la titulización de los préstamos hipotecarios, especialmente en el segmento de las hipotecas de alto riesgo. A primera vista, hoy no hay nada parecido. La fuerza de la demanda de vivienda tiene causas tanto específicas (pandémicas) como fundamentales (demográficas), que se ven reforzadas por los bajos tipos de interés. La sensibilidad a los tipos de interés es un factor de riesgo.
Tras un incremento medio anual del 5% a partir de 2015, los precios de la vivienda se han acelerado bruscamente en el último año. El ritmo se ha duplicado con creces en la media nacional. El precio medio real (es decir, deflactado por la tasa de inflación) ha vuelto al máximo alcanzado en 2006. Aparte de esta similitud en los niveles de precios de la vivienda, la situación actual y la burbuja inmobiliaria de hace 15 años tienen poco en común.
Según ODDO BHF, cabe destacar tres diferencias en particular:
- La distribución geográfica de los precios. A mediados de la década de 2000, había grandes disparidades de un lugar a otro. En algunas áreas metropolitanas, los precios de la vivienda subieron de casi el 40% anual entre 2004 y 2006 (Los Ángeles, Phoenix, Miami, Las Vegas), mientras que en otras zonas los precios de la vivienda se movían en línea con la inflación, es decir, se mantuvieron estables en términos reales. En el periodo actual, el aumento del precio de la vivienda no es ciertamente no es uniforme entre estados, pero sí muestra una gran homogeneidad (gráfico de la izquierda). Por tanto, cabe suponer que el aumento refleja factores económicos y sociales y no a la especulación (gráfico de la derecha).
- El efecto de los tipos de interés. Tras la recesión de 2001, los tipos de interés de los préstamos habían bajado, pero no hasta el punto de explicar la aceleración de los precios en los años siguientes. La causa fue la flexibilización de las normas de préstamo (titulización de hipotecas de alto riesgo). Los precios se desviaban de su valor fundamental, que puede estimarse ajustándolos a la evolución de los ingresos, la inflación y las variaciones de los tipos de interés. La desviación del precio real con respecto a este nivel ajustado da una sobrevaloración del 25% en 2005-2006, mientras que hoy la desviación sería negativa en aproximadamente un 15%. El precio al que el hogar medio puede acceder a un inmueble ha aumentado gracias al aumento de la renta disponible (que se acentuó durante la recesión pandémica) y gracias a la caída de los tipos de interés de los préstamos (3,0% en 2020 frente a 5,9% en 2005)
- El balance de los hogares. La burbuja estalló cuando la carga de la deuda inmobiliaria se hizo insostenible para los hogares. En su punto álgido, a mediados de 2006, representaba más del 70% del PIB. En el cuarto trimestre de 2020, la proporción era de sólo el 51%.
