Han lanzado la primera OPA entre socimis en el MAB al comprar Única Real Estate, con una cartera valorada en 44 millones y enfocado al segmento de locales comerciales en Madrid. ¿Qué han visto en esta compañía?
La verdad que varias cosas. Nos gusta su cartera, nos gusta la diversificación que tiene de inquilinos, que el enfoque patrimonialista de inversión a largo plazo no especulativa es muy importante – que haya muchos inquilinos que paguen rentas y no concentrado en unos pocos- nos han gustado las ubicaciones de sus locales. Está muy construida su cartera y es una operación que tiene sentido tanto para ellos como para el accionista de Vitruvio porque tiene que ver con un alianza de largo plazo más que con una compra. De hecho, los accionistas de Única pueden seguir siendo accionistas de Vitruvio, con un 25% o más. El objetivo es que se sume la mayor parte de los quieran.
Para realizar esta operación van a hacer una operación no dineraria con una prima para los accionistas de única del 7,5%. ¿Creen que los accionistas de ambas compañías van a suscribir esta ampliación?
En caso de los socios de referencia de Única hay una voluntad de seguir adelante. Estamos en una fase inicial en la que todavía hay que hacer una due dilligence pero las opciones son buenas y la respuesta ha sido buena. De hecho, se ha hecho un hecho relevante porque el equipo gestor de Única ha hablado con los accionistas y están bastante a favor. Hay una parte de canje que es un 25%, es decir cada accionista de Única seguirá siendo accionista de Vitruvio por al menos el 25% de lo que tiene invertido en Única y tiene la opción de alcanzar el 100%.
La socimi resultante será una cartera formada por 71 activos, valoración que superará los 155 millones de euros. ¿Cuál es el próximo objetivo de la compañía?
Nosotros no somos banqueros de inversión y no nos identificamos con ello. Vitruvio básicamente reproduce la estrategia patrimonialista – comprar inmuebles bien ubicados, fundamentalmente en el centro de Madrid con una visión de largo plazo, diversificado en residencial, locales y oficinas – con mucha diversificación de inquilinos y visión no especulativa porque tenemos limitado el uso de deuda. De hecho, por estatutos tenemos limitación del 33% de endeudamiento. La operación de Única tiene sentido inmobiliario y corporativo pero, si no hubiera surgido, seguiríamos pues la cartera de Vitruvio es lo suficientemente amplia para ser viable como es a día de hoy.
Tiene exposición a sector comercial de hasta el 48%, 27% sector residencial., 17% oficinas y 8% en activos industriales. ¿Piensan desinvertir para reducir la deuda y enfocarse más hacia otro tipo de activos?
Esta foto es la de Vitruvio + Única. A día de hoy Vitruvio tiene más o menos la división a tercios y si la operación se cierra estaremos en estos niveles. Si es razonable que bien por ampliaciones de capital para hacer nuevas compras o por alguna desinversión reequilibremos, sin prisa, la cartera para que vuelva a su idea de estar a tercios.
Tiene una concentración muy alta en Madrid. A pesar de estar también en Barcelona y Vizcaya, ¿tienen pensado dar el salto a otras regiones?
Madrid es el mercado inmobiliario más líquido y es el que ofrece más seguridad. Nuestro capital es española, no tenemos fondos institucionales con objetivo especulativo, y al final Madrid ofrece cierta seguridad. No sólo tenemos cosas fuera de Madrid sino que estamos mirando en otras ciudades oportunidades que nos parezcan interesantes siempre en cualquier caso, la mayor parte de la cartera estará ubicada en Madrid.
Llevan cotizando en el MAB desde 2016, con esta OPA y con este crecimiento, ¿tienen pensado dar el salto el mercado continuo?
El día que salimos a cotizar dije que el futuro estaba en el mercado continuo pero no un objetivo en sí sino como la consecuencia lógica de que el crecimiento de Vitruvio ordenado nos lleve a un tamaño que justifique estar en el mercado continuo pero no hay una carrera por entrar. Estar en el mercado continuo será consecuencia de un incremento en la negociación sobre la acción que nos lleve ahí pero no hay un calendario.
Actualmente hay una cierta desaceleración a nivel económico, ¿cómo puede afectar esto al sector inmobiliario en particular?
Al sector le afecta el ciclo como a todos los sectores y, como el inmobiliario se habla de una forma muy amplia, son muchas cosas. Está el sector promotor que, sobre todo en España, es mucho más cíclico que el patrimonialista. Y dentro de éste, no es lo mismo invertir en sector logístico o medianas comerciales que tenerla en ubicaciones buenas bien diversificadas. Si en la anterior crisis la gente tenía que seguir alquilando pisos, locales u oficinas, en la próxima también pasará. La clave, para nosotros, es que la deuda esté muy controlada porque lo que sí puede pasar en un cambio de ciclo es que si vas con mucha deuda, te puedes encontrar con que el castillo de naipes se cae. Para Vitruvio es muy importante seguir aquí después de la próxima recesión y en ese entorno quizás destacar más porque estaremos con muy poca deuda, con una cartera muy diversificada y bien ubicada. Con lo que aunque las recesiones son malas para todos, Vitruvio sería donde menos afectaría.
Con esta OPA, como hemos mencionado, son pioneros en fusiones entre socimis. ¿Cree que esto abre paso a un proceso de concentración en el sector?
Habrá proceso de consolidación, quizás no todas las operaciones tengan sentido. Nosotros siempre estamos mirando cosas, el ejemplo está en que Vitruvio ha analizado más de 1.200 millones de euros en posibles compras y el tamaño actual de nuestra cartera es de 110 millones. Esto deja claro que somos muy selectivos. El proceso de consolidación que se ha producido en otros mercados, como el Ibex o el continuo, y en el que Vitruvio ha sido pionero refleja bien la filosofía de las socimis que no son más que inmobiliarias que se dedican al alquiler y que tienen el incentivo fiscal porque permiten a cualquier ciudadano destinar su ahorro a tener un trozo de la cartera gestionada de forma profesional y diversificada. En el pasado esta posibilidad de invertir en una cartera estaba reservada a grandes patrimonios y la socimis abren la posibilidad a que cualquiera pueda tener ese tipo de cartera. En Vitruvio ya son casi 300 accionistas, subiremos y la idea es que cada vez más inversores se puedan aprovechar de eso. Eso responde al espíritu de la Ley de las Socimis.
