Los vehículos cotizados de inversión inmobiliaria no son un invento español, nacieron en Estados Unidos en los años 60 bajo el nombre de REITs (Real Estate Investment Trust). Tras el éxito cosechado, esta figura comenzó a trasladarse a otras jurisdicciones a partir de la década de los 70, hasta llegar a España en los años 2000 bajo el nombre de SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria), con el mismo objeto social (inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su arrendamiento) y objetivos similares:
- Facilitar el acceso del pequeño inversor (ahorro colectivo) a la inversión inmobiliaria
- Generar rentabilidades estables para los inversores mediante la distribución obligatoria de sus beneficios vía dividendos
- Aumentar la profesionalización, transparencia y seguridad para el inversor del sector inmobiliario mediante su obligada cotización en Bolsa.
La ley para regular este tipo de vehículos en España se aprobó en 2009. Sin embargo, no fue hasta el cambio regulatorio de diciembre de 2012 cuando empezaron a crearse las primeras SOCIMIs en nuestro país.
Después de más de una década operando en el mercado, las SOCIMIs se han consolidado como un actor de referencia en el mercado inmobiliario español: en la actualidad hay más de 140 (siendo el país de Europa con mayor número de SOCIMIs cotizadas) con una capitalización bursátil de cerca de 26 mil millones de euros y más de 50 mil millones de euros bajo gestión invertidos, principalmente, en el denominado segmento terciario, esto es, activos de oficinas, uso comercial logístico y hotelero.
De hecho, el Banco de España define la actividad de las SOCIMIs en su Informa Anual de 2023 como “relevante desde el punto de vista de estabilidad financiera por varias razones”, entre las que recoge su apetito y capacidad inversora con menor dependencia de la financiación bancaria que las empresas inmobiliarias tradicionales, su condición de cotizadas o su carácter canalizador de la inversión internacional en el mercado inmobiliario español.
Es precisamente este papel protagonista de las SOCIMIs en el mercado inmobiliario el que lleva a muchos a asociarlo, de forma equívoca, con el problema de la vivienda en España. La realidad, sin embargo, es muy diferente.
La inversión de las SOCIMIs en el mercado residencial es mínima. El mismo Informe Anual de 2023 de Banco de España cuantifica el mercado del alquiler en España en 3,6 millones de viviendas, de las que el 92% está en manos de particulares y sólo el 8% son propiedad de personas jurídicas de naturaleza privada. Y, al hablar de estas últimas, debe diferenciarse a las SOCIMIS, que únicamente cuentan con unas 25.000 viviendas en alquiler (esto es, menos del 0,70% del total), del resto de entidades como bancos y fondos de inversión distintos a las SOCIMIS, que gestionan aproximadamente 263.000 unidades (esto es, 7,30% del total).
Pese a representar menos del 0,70% del número total de viviendas destinadas al alquiler en España, las SOCIMIs han demostrado estar comprometidas con las causas sociales vinculadas al sector inmobiliario, entre las que se encuentra la generación de arrendamientos asequibles.
Tal es así que en 2021 ASOCIMI (Asociación española de SOCIMIs) y HOGAR SÍ (entidad de iniciativa social) crearon PRIMERO H, la primera SOCIMI social en España. Se trata de una inversión de impacto social que nace para erradicar el sinhogarismo, generando mayores posibilidades de acceso a la vivienda en alquiler social a personas en situación de vulnerabilidad residencial.
Esta iniciativa pionera ha dado lugar a la creación de otras SOCIMIs sociales con propósitos similares. Actualmente, existen 4 SOCIMIs exclusivamente dedicadas a vivienda asequible: 2 de ellas sociales, enfocadas a personas en riesgo de exclusión residencial, y las otras 2 en la generación de arrendamientos asequibles. Todas ellas suman 1.200 viviendas en más de 60 municipios y de 14 provincias y tienen el objetivo de generar más de 2.800 viviendas de estas características en el medio plazo.
