El último programa de El Rincón Inmobiliario, el espacio de Estrategias de Inversión dedicado al análisis de los distintos segmentos del sector inmobiliario, fue el escenario de un enriquecedor debate sobre el presente y futuro de los hoteles de servicio limitado. La periodista especializada en el sector inmobiliario Susana Burgos, anfitriona del programa, moderó una mesa de debate en la que participaron Gonzalo Gutiérrez, Managing Director Hotels en Colliers; Javier Cámara, Director de Hospitality en Grupo Lar; y Coré Martín, VP Development Spain & Portugal en Grupo Accor. Los tres coincidieron en que este tipo de establecimientos, caracterizados por ofrecer lo esencial a un precio asequible, representa una oportunidad de inversión clave en el mercado actual, especialmente en España, donde aún está infradesarrollado en comparación con otros países europeos.
¿Qué son los hoteles de servicio limitado y por qué están en auge?
Para comenzar el debate, Burgos pidió a los expertos que definieran en qué consiste un hotel de servicio limitado y cómo se diferencia de los hoteles de servicio completo. Gonzalo Gutiérrez explicó que estos hoteles están diseñados para cubrir las necesidades básicas del cliente, sin los servicios adicionales que se encuentran en hoteles de cuatro o cinco estrellas: "Un hotel de servicio limitado se centra en ofrecer un precio optimizado, una buena relación calidad-precio y servicios básicos como habitación, parking y desayuno, pero sin extras como gimnasio, spa o restaurantes abiertos 24 horas", aclaró Gutiérrez.
Coré Martín, desde la perspectiva del Grupo Accor, amplió la definición, señalando que dentro del mercado hotelero internacional se utiliza la clasificación de una a tres estrellas para este tipo de hoteles, aunque Accor también contempla establecimientos de gama alta que, sin ser de servicio completo, destacan por sus calidades y diseño. "Nosotros entendemos el servicio limitado o economy dentro de una, dos o tres estrellas, donde damos ciertos servicios, pero no al nivel de un hotel de cuatro estrellas. No esperas encontrar un spa o un room service 24 horas en un hotel de servicio limitado", destacó Martín.
La rentabilidad de los hoteles de servicio limitado en tiempos de crisis
Uno de los temas destacados fue la resiliencia de los hoteles de servicio limitado durante la pandemia. Coré Martín compartió un caso ilustrativo del ibis budget en Madrid, que logró mantener el equilibrio financiero a pesar de operar al 25% de su capacidad: "Incluso en el contexto de la pandemia, con un 25% de ocupación, el hotel pudo cubrir gastos y seguir operando. Esto demuestra la flexibilidad y rentabilidad que tienen estos establecimientos en situaciones adversas", dijo Martín.
Gutiérrez coincidió, señalando que los bajos costes operativos y la estructura simplificada de los hoteles de servicio limitado permiten que puedan seguir siendo rentables incluso en periodos de baja demanda. Esta capacidad para resistir tiempos difíciles se ha convertido en una de sus principales ventajas en comparación con los hoteles de servicio completo, que requieren más recursos y personal para operar.
España, un mercado con gran potencial para el desarrollo de hoteles de servicio limitado
Al abordar la situación específica del mercado español, Gonzalo Gutiérrez explicó que en comparación con otros países europeos, España tiene una oferta limitada de hoteles de servicio limitado, a pesar de la creciente demanda. Según Gutiérrez, solo el 15% de los hoteles en España pertenecen a la categoría de una o dos estrellas, mientras que en países como Reino Unido, Francia o Alemania, la proporción es mucho mayor. "España está claramente infrarepresentada en este tipo de establecimientos. En otros países europeos, las principales cadenas tienen cientos de hoteles de servicio limitado, mientras que aquí, aunque la demanda es fuerte, no existe una oferta equivalente", afirmó.
Javier Cámara subrayó esta diferencia, señalando que, en comparación con otros destinos europeos, España ha desarrollado más hoteles de alta gama, especialmente de cuatro y cinco estrellas. "Nos encontramos en un momento en el que hay un interés creciente por el servicio limitado, especialmente porque las tarifas de los hoteles de cuatro estrellas han subido mucho en ciudades como Madrid o Barcelona, dejando espacio para un segmento más económico que sigue ofreciendo una buena calidad", explicó Cámara.
La sostenibilidad como clave en el diseño de los nuevos hoteles
Otro de los puntos que acaparó la conversación fue el papel de la sostenibilidad en la construcción y operación de estos hoteles. Javier Cámara explicó que el enfoque sostenible no solo responde a una tendencia, sino a una necesidad práctica de reducir costes y adaptarse a las exigencias de los inversores. "La sostenibilidad está en el ADN de Grupo Lar. Cuando proyectamos un nuevo hotel, buscamos siempre que cumpla con altos estándares de sostenibilidad, tanto en eficiencia energética como en el uso de materiales reciclables", indicó.
Coré Martín agregó que el Grupo Accor también sigue una estrategia estricta de sostenibilidad, alineada con las normativas europeas y las expectativas de sus clientes. "En Accor, nos obligamos a certificar todos nuestros hoteles, tanto en la construcción como en la operación. Además, muchos de nuestros clientes corporativos ya exigen que los hoteles tengan certificaciones de sostenibilidad, por lo que es una obligación para nosotros", explicó Martín.
Gonzalo Gutiérrez destacó que los fondos de inversión, especialmente los fondos de pensiones alemanes, están cada vez más comprometidos con la sostenibilidad. "Cuando vendemos un hotel a un fondo de pensiones, especialmente en países como Alemania, la sostenibilidad es un criterio fundamental. Si el edificio no cumple con los requisitos medioambientales, es difícil cerrar la operación", comentó Gutiérrez.
Remodelación frente a construcción de cero: ventajas y desventajas
Al hablar sobre las estrategias de inversión, Burgos planteó una pregunta sobre la viabilidad de remodelar hoteles existentes frente a construir nuevos establecimientos. Javier Cámara explicó que, aunque en algunos casos es posible convertir un hotel existente en un establecimiento de servicio limitado, en la mayoría de las ocasiones resulta más eficiente y rentable construir desde cero: "Al construir desde cero, se pueden diseñar los espacios de manera óptima y con estándares de sostenibilidad desde el inicio. Además, trabajar desde el diseño con el operador permite ajustar el proyecto a sus necesidades operativas y de gestión", explicó Cámara.
Coré Martín coincidió en que la construcción de cero suele ser la opción preferida para el desarrollo de hoteles de servicio limitado, pero también mencionó que en destinos consolidados y con una oferta complementaria abundante, como Benidorm o Torremolinos, algunos inversores optan por la remodelación, aprovechando que el entorno ofrece muchos servicios adicionales.
El futuro del sector hotelero de servicio limitado en España
Al cierre del debate, Susana Burgos preguntó a los expertos sobre las perspectivas de inversión en el sector hotelero español en 2024. Gonzalo Gutiérrez destacó que, aunque es poco probable que se alcance el volumen récord de inversión de 2023, con 4.248 millones de euros en transacciones, las expectativas son positivas. "Es difícil igualar los niveles de 2023, en gran parte porque el año pasado hubo operaciones corporativas muy grandes. Sin embargo, esperamos que el mercado se estabilice en torno a los 2.500-3.000 millones de euros anuales, lo que mantendría a España en el top 3 europeo en inversión hotelera", afirmó Gutiérrez.
Los tres expertos coincidieron en que el sector de hoteles de servicio limitado está en pleno auge y tiene un potencial de crecimiento significativo en España. La demanda de alojamiento asequible y la capacidad de estos establecimientos para adaptarse a las fluctuaciones del mercado hacen que sean una opción atractiva tanto para los inversores como para los clientes.
El debate cerró con una reflexión unánime: los hoteles de servicio limitado representan una oportunidad de inversión sólida y rentable en el contexto actual del mercado hotelero español. A medida que aumenta la demanda de alojamiento asequible y sostenible, y los precios de los hoteles de alta gama siguen subiendo, este segmento tiene todas las condiciones para expandirse. Como concluyó Susana Burgos, El Rincón Inmobiliario seguirá observando de cerca este segmento en crecimiento y la evolución de un sector que, sin duda, "todavía tiene mucho que ofrecer en el mercado español".
