ADVERO Properties SOCIMI adquiría a finales de junio su segundo activo en Madrid en medio de la crisis del Covid19. ¿Se trataba de una operación en el punto de mira desde hacía tiempo?
ADVERO Properties Socimi mantiene constantemente vivo una cartera de potenciales activos para adquirir, que encajan con nuestra estrategia de inversión. El tiempo de ejecución de una operación varía mucho entre activos, en función de su estado legal, el perfil y la situación de la parte vendedora, nuestras prioridades en cada momento, etc. En el caso del activo adquirido a finales de junio, fue una operación rápida, de escasas semanas entre que tuvimos conocimiento de la oportunidad, realizamos la correspondiente due diligence y ejecutamos la compra.
¿Cómo financió la compra del nuevo activo?
En diciembre de 2019 ADVERO había constituido un crédito hipotecario que no había sido dispuesto en su totalidad en el momento de la adquisición del inmueble en Madrid. Adicionalmente, a finales de junio la compañía completó una ampliación de capital por 6,8 millones de euros, para acometer nuevas adquisiciones.
¿Cuál es la clave para concluir con éxito una ampliación de capital en pleno Covid-19?
Los retornos obtenidos por los accionistas de ADVERO en los dos primeros años desde su primera ampliación de capital en febrero de 2019 (retorno anual del 34%), unido al reducido impacto que Covid-19 ha tenido en los ingresos de la compañía, han configurado a ADVERO como un valor altamente defensivo en tiempos de incertidumbre como el que estamos viviendo.
Covid-19 nos puso en alerta en un primer momento, ante el riesgo de retraso en el pago por parte de nuestros residentes, pero el consejo de administración creyó que este riesgo era limitado por nuestro enfoque en alquileres “asequibles” y que la compañía tenía unos fundamentales suficientemente sólidos para acometer una ampliación de capital y aprovechar las nuevas oportunidades de inversión que pudieran surgir en este entorno. Y así lo entendieron también los nuevos inversores a los que la compañía ha dado entrada en esta última ampliación de capital, y que han permitido que 2020 sea un año de importante avance estratégico para ADVERO.
¿Han sufrido o prevén sufrir algún impacto relevante por el Covid-19 en sus planes de negocio o cifras financieras? ¿Impagos?
Entre los meses de abril a junio, ADVERO gestionó algunas peticiones de residentes que solicitaron un aplazamiento temporal de parte del alquiler. Ninguno de los residentes dejó de abonar el 100% del alquiler, y se trató únicamente de aplazamientos parciales. Estas situaciones puntuales afectaron a un 7% de las rentas esperadas en estos tres meses.
ADVERO realizó un seguimiento personalizado con los inquilinos afectados y cada uno de ellos ha trasladado a la compañía su plan de repago en los próximos meses de los importes aplazados
Asimismo, las viviendas que quedaron vacantes en las semanas posteriores a la finalización del estado de alarma fueron alquiladas de manera inmediata, sin pérdida de nivel de rentas, demostrando que la demanda sigue activa en el segmento de especialización de ADVERO.
A día de hoy, la cartera de activos residenciales de ADVERO Properties SOCIMI incluye 7 inmuebles con un total de 109 viviendas. ¿Prevén ampliarla antes de que acabe el año?
Esa es claramente nuestra intención. En junio no solo completamos una ronda de financiación por 6,8 millones de euros sino que la junta de accionistas autorizó al consejo a llevar a cabo un segundo tramo por importe aproximado de 3 millones de euros. Estos recursos, unidos a la capacidad de endeudamiento adicional que tiene ADVERO (a cierre de 2019 la deuda financiera neta representaba tan solo en 14% del valor de los activos en cartera), dotan a la compañía de una capacidad de inversión en torno a 15 millones de euros para llevar a cabo nuevas adquisiciones en los próximos meses.
¿Qué previsiones financieras manejan para cierre del año?
2020 va a ser un ejercicio de transformación para ADVERO. Tras dos años consolidando nuestro enfoque estratégico en el segmento residencial de renta media, con unos recursos financieros de 13 millones de euros levantados paulatinamente a lo largo de 24 meses y una cartera de 7 activos, en el primer semestre de 2020 la compañía puso en marcha un plan para doblar su tamaño que la ha llevado a tener una capacidad de inversión adicional de entorno a 15 millones de euros para acometer nuevas adquisiciones en los próximos meses.
Esto no solo es así por voluntad de los accionistas de la compañía, sino también porque tras la incorporación de ADVERO a BME Growth (antes MAB) en noviembre de 2019, los requerimientos y costes adicionales a los que debe hacer frente la compañía hacen imprescindible que haya una voluntad de crecimiento para dar sentido al hecho de ser compañía cotizada y no penalizar la rentabilidad del accionista.
Covid-19 ha ralentizado en cierta medida el plan de adquisiciones en el primer semestre del año, y los resultados de este 2020 dependerán en gran medida de las adquisiciones que podamos completar en estos próximos meses, que nos permitan compensar lo antes posible el incremento de gastos operativos tras la salida a bolsa.
¿Cómo se presenta el futuro del alquiler residencial de renta media? ¿Prevén una subida de precios a corto plazo ante la incertidumbre que genera comprar un inmueble en estos momentos?
Creemos que nuestro segmento de actividad va a ser muy resilente ante las incertidumbres del momento. ADVERO se especializa en ofrecer vivienda de calidad en zonas de renta media, a precios asequibles. Nuestro alquiler medio está en torno a los 640 euros, para viviendas con una antigüedad máxima de 10-12 años, con parqué, aire acondicionado, calefacción, ascensor, parking, etc.
Respecto a los precios de alquiler, pensamos que va a haber cierta estabilidad, ya que, a pesar del decrecimiento económico general, podemos ser receptores de una demanda adicional proveniente de franjas de población que actualmente están en niveles de alquiler superiores o que posponen la decisión de adquirir una vivienda.
