Según datos de la consultora y gestora de inversiones inmobiliarias más grande del mundo, CBRE, la inversión en este sector en España durante el primer trimestre de 2021 fue de alrededor de 1.600 millones de euros, un 60% menos que en el mismo periodo de 2020, cuando registró la cifra récord de casi 4.000 millones. Entre abril del 2020 y del 2021, el volumen de inversión ha alcanzado los 7.200 millones, un 50% menos que en los 12 meses anteriores, si bien son cifras que duplican y hasta casi triplican las alcanzadas en el arranque de todos los años entre 2010 y 2013.
Considerado como nuevo sector refugio, para unos, y con perspectivas de recuperación sobrevaloradas, para otros, lo cierto es que la inversión en el sector inmobiliario ha pasado a estar condicionado por el cambio en el paradigma de las preferencias habitacionales a raíz del coronavirus.
“El exceso de liquidez en los mercados y los ínfimos tipos de interés están llevando a grandes inversores como fondos de pensiones o private equities a buscar yield en el mercado inmobiliario, tanto en activos tradicionales seguros como las oficinas y viviendas prime, como en activos alternativos y novedosos como los centros de datos o residencias de estudiantes”, señala Pablo Fernández, analista de Renta 4.
Desde ATL Capital, sin embargo, se posicionan negativamente en el sector, aunque “hay oportunidades concretas” y solo lo recomiendan “para grandes patrimonios”, remarca Susana Felpeto, directora de renta variable de la firma.
Las expectativas en cuanto a precios no han caído demasiado. Lo que ocurre es que “el sector está en un punto de standby” donde la logística es la parte que mejor se está comportando, explica José Lizán, gestor de Magnum Sicav Solventis.
Al calor del empuje del e-commerce y tras la irrupción de la pandemia, el sector logístico no ha hecho más que acelerar el proceso y posicionarse entre los más atractivos para todos los stakeholders. Según el índice elaborado por CBRE, los activos inmobiliarios logísticos han aumentado un 1,14% su valor respecto al cierre de 2020, mientras que en el segmento residencial de alquiler su incremento ha sido de un 1,03%.
¿Hay oportunidades?
MERLIN Properties (+20%) se revaloriza en el Ibex 35 el doble que Inmobiliaria Colonial (+10%) aunque Lizán piensa que ninguna de las dos es un activo para invertir ahora. “Hay oportunidad en Millenium Hotels, una Socimi española que, nos consta, van a intentar ampliar capital para comprar hoteles”. Además, por valoración cree que Realia está “regalada a nivel de múltiplos y de ratio” por lo que poner dinero ahí “no es ninguna tontería”, añade.
En Renta 4, más positivos en el sector, apuestan por Merlin sobre Colonial “por su mayor exposición cíclica y por el elevado descuento sobre NAV (valor liquidativo)” al igual que desde ATL -aunque son negativos en ambas compañías- se decantan por Merlin Properties que inauguró el mes pasado ‘Lisboa Park’, un parque logístico que cuenta ya con una nave de última generación de 45.171 m2 de superficie bruta arrendable, según informó la socimi en una nota de prensa.
En cuanto al sector hotelero, uno de los más golpeados por la pandemia tras la caída de la ocupación, en Solventis subrayan que “estaremos dos años con oportunidades en este sector y los que se posicionen bien ahora serán los ganadores a largo plazo”. Si bien el turismo de costa mostrará signos de reactivación este verano, no serán reseñables hasta el que viene.
Dentro del mercado continuo, pese al recorte de dividendo, Lar España continúa siendo el valor con mayor atractivo desde el punto de vista de remuneración al accionista, con una rentabilidad superior al 6,5% entre ordinario y extraordinario, señala Pablo Fernández, aunque “el mercado puede tardar más en reconocerlo por las tendencias estructurales del sector”, matiza. En este sentido, todas las Socimis tienen que pagar por ley el 80% de su beneficio en dividendos por lo que, debido a la merma de ingresos, “no es un buen momento como tesis de inversión”, apuntan desde Solventis.
Comparación sectorial
Desde Renta 4 miran con optimismo hacia el build to rent “por su buen comportamiento en términos absolutos” y también a las oficinas al calor de una “paulatina recuperación de la actividad para la segunda mitad del año”. Sin embargo, Lizán piensa que, junto con los centros comerciales, el subsector de oficinas es uno de los que “más dudas presentan”.
En cuanto a inversión retail en España durante el primer trimestre, algunos datos. La cifra alcanzó unos 100 millones de euros, lo que supone una caída del 20% respecto al cuarto trimestre de 2020 y un -80% en comparación con el primer trimestre del año anterior, “aunque este último estuvo inflado por grandes operaciones extraordinarias”, apuntan desde Renta 4.
“La oferta de vivienda en propiedad es muy reducida y mucho tendría que cambiar el sector para que se reactive”, recalca José Lizán. El sector inmobiliario residencial en nuestro país va hacia un mundo de vivienda en alquiler y deja atrás, progresivamente, la idiosincrasia del español tenedor de vivienda en propiedad, frente al modelo europeo.
En cuanto a zonas geográficas, la costa mediterránea y las islas siguen siendo los mercados favoritos por los inversores extranjeros en residencial mientras que “la periferia de las principales ciudades está atrayendo mucha atención en sectores como el logístico”, explica Pablo Fernández.
Por su parte, Lizán cuenta que “el apetito inversor” se sigue viendo en zonas prime como Baleares, Málaga, Sotogrande (en la zona de Gibraltar) y, por supuesto, Madrid.
Previsiones
En general, de cara al resto del año, cabría esperar una recuperación en los niveles de inversión “aunque probablemente aún lejos de los niveles récord de 2019 y del primer trimestre de 2020”, concretan desde Renta 4, quienes esperan que el grueso de la recuperación sea en la segunda parte de 2021.
Susana Felpeto destaca que los precios de activos no han caído demasiado y lo que se prevé “es que haya una corrección a final de año o al año que viene”. Sobre la inflación, “pensamos que el repunte es por la comparativa pero lo esperable es que no sea fuerte, aunque en este caso, si suben los tipos, las hipotecas asociadas al euribor encarecerían el coste”, añade.
En cuanto a la reducción de vivienda en propiedad, “es muy probable que veamos un boom de construcciones inmobiliarias en los próximos cinco o 7 años enfocado al alquiler que debería distender los precios en el centro de las grandes ciudades”, concluye Lizán.
