La tendencia demográfica en España se confirma que es a la baja (ver “No solo de activos financieros vive el hombre”) disminuyendo la presión por el lado de la demanda. La reciente Estadística de Migraciones 2012 publicada por el INE confirma las Proyecciones de Población a Largo Plazo de España. Las principales razones son (1) un saldo migratorio negativo debido a la crisis económica y (2) un envejecimiento de la población (el INE espera más defunciones que nacimientos a partir de 2018).
Proyecciones de Población a Largo Plazo de España por el INE
Una menor presión por el lado de la demanda de la vivienda que dificultará la reducción de los altos inventarios acumulados durante la fase de exceso. Por otro lado, la demanda de vivienda por parte de extranjeros no consigue compensar el desplome de la demanda interna que podemos apreciar en la falta de actividad. El número de transacciones inmobiliarias en el 1T2013 registra nuevos mínimos históricos acabando con el repunte del último trimestre del año debido a la finalización de la deducción a la compra y el menor IVA (ver "Queda por andar para confiar en un mercado alcista").
Rentabilidad bruta del alquiler en %
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En términos relativos la inversión en vivienda tiene un menor atractivo respecto a otras alternativas si atendemos a los flujos futuros (ver “Mejor acciones que ladrillo”). A grosso modo y atendiendo a los posibles flujos futuros encontramos que la rentabilidad bruta del alquiler de la vivienda, aunque ha mejorado y se sitúa en el 4,28%, es inferior a la rentabilidad del bono español a 10 años que se encuentra en torno a los 5 puntos porcentuales y a la rentabilidad por dividendo del Ibex 35 que ronda los 6 puntos porcentuales. Un ejercicio simplista y al que se le pueden poner pegas pero en el que no se tiene en cuenta variables importantes como deterioro del activo físico, costes, liquidez e impuestos que perjudican a la inversión en vivienda vs otros activos financieros en España.
Precio de la vivienda / Renta bruta por hogar y promedio histórico
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Por otro lado, en términos históricos, y fijándonos en uno de los ratios de accesibilidad a la vivienda, precio de la vivienda / renta bruta disponible, encontramos que las caídas acumuladas por el precio desde los máximos de 2007 no permiten que el ratio se establezca por debajo de su media. Una de las razones es que estamos asistiendo a una caída de las rentas ligadas al incremento del desempleo y las caídas salariales destinadas a la mejora de la competitividad. A la vez, tenemos que tener en cuenta que la media utilizada como referencia histórica viene distorsionada al alza por los años de burbuja inmobiliaria.
Variación interanual del Índice Inmobiliario fotocasa.es
Fuente: Fotocasa y elaboración propia
En este entorno no nos sorprenden que las caídas en términos interanuales del precio de la vivienda se aceleren y alcancen ritmos no vistos hasta el momento (ver “Jamón sí, pero no a cualquier precio”). Una dinámica que esperamos que continúe a lo largo de los próximos meses ligada a (1) un exceso de oferta, (2) presión a la baja de la renta de las familias, (3) retirada de ayudas a la compra, (4) subida del IVA, (5) tendencia demográfica decreciente y (6) menor atractivo respecto a otras alternativas de inversión.
