La inversión en ladrillo sigue llamando la atención de los grandes inversores, ¿y los pequeños?

De acuerdo a un estudio de PWC, el mercado inmobiliario en Europa inicia 2019 con buenas perspectivas, aunque algo más moderadas que en 2018, un año histórico en inversión. Todo ello a pesar de la potencial subida de los tipos de interés y del incremento de la inestabilidad política internacional, especialmente reflejada en el incremento de las tensiones comerciales entre EEUU y China y en el Brexit.

08-05-2019, 07:00:00

Consuelo Blanco. Responsable de fondos de Estrategias de Inversión

Según PWC, hay cuatro puntos importantes a considerar en 2019:

1 escasez de activos de calidad y fuerte aumento de los precios

2 los actores del sector siguen de cerca el incierto escenario de tipos de interés

3 preocupación por la inestabilidad política dentro y fuera de Europa

4 la combinación entre inestabilidad política y escenario de tipos genera la sensación de estar en la parte alta del ciclo y por tanto necesidad de los actores del sector de asegurarse los ingresos en el largo plazo

5 nuevos nichos de inversión, que estén menos expuestos por el ciclo económico y más ligados a las nuevas tendencias demográficas y tecnológicas, como por ejemplo viviendas compartidas, centros de datos, logístico, residencia tercera edad o la de los estudiantes, como está pasando en España.

Por otro lado, según la publicación IPE del ranking de los Top 100 de los mayores inversores en el mercado inmobiliario o bienes raíces del mundo, ha captado más de 1.200 billones de euros por parte de fondos de pensiones, fondos soberanos y otras instituciones. Los datos son una aproximación de la publicación IPE basada en una encuesta e información pública.

Entre los hallazgos más notables este año es que los inversores se están acercando cada vez más a sus asignaciones objetivo del 12,5%, habiendo aumentado ligeramente (10 puntos básicos) respecto al año pasado, aunque las asignaciones reales (11,5%) aumentaron más de 40 puntos básicos.

Lo anterior implica que la brecha entre las asignaciones a largo plazo y la exposición de los inversores se está cerrando, lo que es consistente con las recientes encuestas realizadas por las asociaciones inmobiliarias INREV, ANREV y PERA. Lo anterior podría tener implicaciones para el nivel de actividad de los mercados inmobiliarios. A medida que los inversores estén totalmente invertidos, esto significaría que ¿la inversión en esta clase de activos será menor?

NO. Las entrevistas llevadas a cabo con varios inversores sugieren que no es así. Muchas de las mayores instituciones del mundo tienen flujos positivos que requieren que continúen llevando a cabo nuevas inversiones, sólo para mantener sus niveles de asignación actuales, es decir, rebalanceo de sus posiciones, lo que apoya el hallazgo de que el 53% de los inversores esperan ser compradores netos este año, y un 32% no esperan comprar ni vender.

Entre los mayores inversores institucionales están:

Para APG (mayor gestora privada de fondos de pensiones holandeses, incluida ABP) “las exposiciones a bienes raíces de nuestros clientes se encuentran actualmente dentro de sus ponderaciones originalmente establecidas” comenta Rutger van der Lubbe, responsable global de la estrategia en APG. Además, comenta que han sido muy activos, con un ritmo de reinversión anual de ingresos y ganancias de capital del orden de 2.000 millones de euros, ritmo que probablemente mantengan. Su rival, PGGM (segundo más grande de Holanda) también mantendrá su exposición durante el año ya que sus clientes están totalmente invertidos y los precios de los bienes raíces.

Sin embargo, algunos inversores están experimentando cierta desaceleración a medida que se invierten en su totalidad, como lo comenta AP! (fondo de pensiones estatal sueco), el cual se encuentra a su nivel de exposición objetivo del 13-14%.

Por otro lado, el mayor fondo de pensiones alemán, Bayerische Bersorgungskammer (BVK) espera mantenerse activo durante 2019, ya que su asignación se encuentra en el 21% (cuando la regulación establece el límite del 25%). Este fondo está aumentando la asignación al activo a través de inversiones directas e indirectas, y consideran que es los bienes raíces son la columna vertebral de su enfoque de inversión multi-activo, además de la baja correlación con otras clases de activos, por la diversificación de beneficios y por los flujos de ingresos relativamente estables que proporciona el activo.

A modo de conclusión de la encuesta, las expectativas de rentabilidad continúan cayendo y están cerca del 6,5% para 2019. En 2018 los inversores esperaban un 7% en promedio y terminaron acercándose al 6,6%.