Merlin Properties ha conseguido multiplicar por nueve su beneficio en 2021. ¿Cuál ha sido el catalizador que ha hecho posible esta recuperación?
Pocas veces nos oiréis hablar del beneficio neto y, de hecho, no hemos sacado pecho sobre este ‘casi nueve veces’ porque este beneficio neto tiene dos partes, la primera, lo que sería el beneficio real o generación de caja, que ha subido un 4,1%, que es una muy buena cifra. Estamos hablando en torno a 273 millones de esos 512 que hemos dado como beneficio neto.
La otra parte, es un tipo de beneficio menos tangible porque responde a una revalorización de los activos. Es muy importante porque dentro de las tres categorías de activos que tenemos - oficinas, naves logísticas y centros comerciales - las naves logísticas han tenido un repunte importante en su valoración, han tenido una revalorización que ha hecho que ese beneficio neto, al pasar por la cuenta de pérdidas y ganancias, brille.
Veréis años en los que nuestro beneficio neto baje y, sin embargo, la generación de caja suba. La cifra a seguir en MERLIN Properties, como en cualquier otra inmobiliaria de nuestras características, es la generación de caja.
El 4,1% de incremento en generación de caja ha venido fundamentalmente porque se ha ocupado más, es decir, ha habido un incremento de la ocupación y llevamos muchos años invirtiendo en nuestros edificios y reformándolos. Durante una serie de años han estado sin producir rentas y ahora empiezan a salir al mercado como, por ejemplo, los edificios de Castellana 85 que tenemos en Azca o Monumental en Lisboa fueron alquilados a mitad del año pasado y empiezan a generar rentas.
Es un incremento o una generación de caja que viene por la pura operativa, la buena gestión de una cartera de una calidad envidiable.
El mercado está muy pendiente de la venta de su portfolio de oficinas de BBVA. ¿Qué nos puede decir sobre esto?
Estamos en modo ejecución en el sentido en el que de verdad estamos con voluntad clara de vender esta cartera, no porque no nos guste, al revés, nos encanta y fue además el embrión de la compañía, pero creemos que es un muy buen momento por la inflación. No hay que olvidar que esta cartera tiene un multiplicador sobre la inflación, lo que resulta muy interesante para potenciales compradores que buscan no solo una estabilidad de caja a futuro en un contrato de muy largo plazo sino, además, con unas perspectivas de incremento de esa caja.
Es muy buen momento, hay apetito inversor, es una cartera fantástica y tenemos ya puesto el ojo en otro tipo de activos en los que podríamos reutilizar el capital y seguir creciendo.
La compañía está trabajando también en su plan de Data Centers. ¿Cómo evoluciona esta línea?
Acabamos de obtener la primera licencia para un módulo de uno de los cuatro Data Centers que hemos planeado desarrollar, el del País Vasco, y lo afrontamos con mucha ilusión.
Creemos que es una tipología de activos que nos va a brindar muchísimas oportunidades y un gran crecimiento de la compañía. En España además tenemos la inmensa suerte de que los grandes cables que llegan desde el otro lado del océano aterrizan en Portugal y en España, por lo que es un enclave geográfico perfecto para los Data Center.
Ahora mismo la capacidad de instalar en España es prácticamente inexistente y hay mucho mercado por hacer. Además, creemos que tenemos un socio tecnológico que es el adecuado para esta nueva aventura y lo afrontamos con mucha ilusión.
Desde el lado de los accionistas, ¿qué política de dividendos va a seguir Merlin Properties?
En 2020 tuvimos que recortar el dividendo, así como tomar otras decisiones drásticas como la política comercial en centros comerciales para parte de retail, que ha sido un éxito porque nos ha permitido afianzar a nuestros inquilinos. Al final supuso tener que reducir la generación de caja de la compañía y decidimos, junto con la junta de accionistas, recortar esa política que ha sido siempre el reparto del 80% de la generación de caja. En 2020 tuvimos que reducirla y en 2021 estamos muy cerca de llegar.
En la próxima junta se propondrá un reparto de dividendo y estaremos muy cerca de recobrar ese 80% de generación de caja.
Lo que podemos decir es que Merlin es una compañía muy sólida, su generación de caja, incluso en el peor momento de la pandemia, se ha mantenido muy estable, es decir, solo perdimos en torno a un 15% teniendo además una categoría de activos como son los centros comerciales, que estuvieron cerrados durante 3 meses y les perdonamos todas las rentas.
La perspectiva de poder recobrar ese dividendo es buena, vemos una tendencia alcista y creemos que el dividendo que vamos a poder pagar en los próximos años va a ser realmente interesante.
¿Qué nuevos objetivos tiene por delante Merlin Properties para este ejercicio económico?
Lo que hemos anunciado para 2022 es que creemos que todavía no vamos a conseguir alcanzar el nivel base prepandemia del 2019, que si era un 100% ahora vamos a estar un 95%.
Normalmente conseguimos batir nuestras propias perspectivas, no somos de dar un mensaje conservador para luego batirlo, pero está funcionando bien el mercado de oficinas por ahora. Ya veremos si con las tensiones que hay se vuelve a ralentizar.
En el logístico tendremos que ver qué pasa con la huelga de transportes, pero es un mercado que tiene todos los indicadores muy positivos. Los centros comerciales se están comportando mejor de lo esperado.
Las perspectivas para 2022 son estar muy próximos a 2019 y ya en 2023 poder volver a una sensación de que todo está funcionando.
¿Esperan realizar alguna compra significativa este 2022?
Tenemos suficiente con lo que tenemos. Ahora mismo, el crecimiento de la compañía viene por el desarrollo de estos Data Center y el objetivo es acelerar e intentar poner este programa de Data Centers en marcha y continuar desarrollando los suelos logísticos que tenemos.
En cuanto a comprar, siempre mantenemos un ojo en el mercado y si hay alguna oportunidad que merezca la pena la vamos a estudiar, pero ahora mismo tenemos el esfuerzo y la capacidad de la compañía centrada sobre todo en el tema logístico y los Data Center.
¿Qué perspectivas tienen del sector?
Es difícil meter en la coctelera este tipo de incertidumbres porque un día es uno, al día siguiente es otro… y siendo conscientes de que vamos a estar afectados de alguna manera, aunque se indirectamente porque la simple percepción del mercado, el querer estar en una posición más de espera, de no tomar decisiones, puede ralentizarlo. Luego veremos cómo evoluciona la economía porque no debemos olvidar que tanto las oficinas, como los centros comerciales, como las naves logísticas, dependen en gran parte de la evolución de la economía.
Somos optimistas, cautos, realistas… pero creemos que ahora mismo, tanto para los centros comerciales, las naves logísticas y los edificios de oficina hay buenas perspectivas.
Hay una demanda que ha estado reprimida durante unos años, por tanto, salvo que la situación geopolítica o más concretamente España, esté en unos niveles peores de los esperados, en principio, deberíamos aspirar a que esto funcione, pero es difícil mezclar todos estos temas.
Monitorizaremos lo que está sucediendo y veremos si hay que hacer cambios o si hay que aplicar políticas como las que aplicamos durante el Covid. Somos un equipo que estamos en el día a día, si hay que tomar decisiones se toman.
