Siempre arrancamos nuestros Comités presentando la empresa. ¿Qué es Inversa Prime Socimi, qué es lo que hacéis y qué os diferencia de otras compañías del sector?
Inversa Prime y su producto “vivienda inversa” surgen en 2017 de la necesidad de monetización del ahorro de las personas mayores y aúna lo mejor de los instrumente hasta el momento existentes. Permite al propietario vender su vivienda y permanecer en ella como inquilino de forma vitalicia, con la flexibilidad de poder abandonarla de forma prematura sin ningún tipo de penalización. Bajo este modelo el vendedor recibe en el momento de la venta el importe acordado y se le retiene el montante necesario para hacer frente al pago del alquiler durante un periodo de vida estimado. Si el propietario abandona la vivienda con anterioridad se le entrega el montante retenido no consumido a él o a sus herederos en caso de fallecimiento. Si sobrevive al periodo estimado de vida, a partir de ese momento no pagará alquiler, sólo los gastos de comunidad.
La monetización del ahorro se ha desarrollado muy poco en España con los productos existentes, sin embargo en otros países de nuestro entorno el desarrollo ha sido muy relevante, con una cifra de negocio en Francia o Reino Unido alrededor de los 4.000 millones de euros anuales.
Este proyecto que tenéis ahora y el producto Vivienda Inversa, ¿es para cualquier parte de España o está enfocado a determinadas zonas?
Inversa Prime Socimi nació en Madrid y hasta ahora ha crecido sobre todo en Madrid. En 2021 se dieron los primeros pasos en las principales capitales en términos inmobiliarios del país, como son Barcelona, Valencia, Málaga, Sevilla y País Vasco. La idea es seguir creciendo en estos mercados. No podemos dispersarnos por toda la geografía porque este es un negocio granular, compramos y gestionamos piso a piso. La eficiencia en la gestión es importantísima.
A cierre del ejercicio 2021 teníamos 172 viviendas en cartera, el 85% ubicadas en Madrid y el 15% restante en las ciudades mencionadas.
¿Cuál es el acuerdo marco que ofrecéis a los propietarios de las viviendas?
En primer lugar tiene que haber un propietario de una vivienda que tenga voluntad de monetizarla pero no de abandonarla. Bajo esta premisa calculamos el precio de compra atendiendo a la tasación e indisponibilidad de la vivienda, a las necesidades y la esperanza de vida del vendedor, y a la rentabilidad exigida por Inversa Prime.
Pongamos un ejemplo numérico. María tiene 85 años y le calculamos una esperanza de vida de 10 años. Su vivienda está valorada en 1 millón de euros. El precio de alquiler de mercado de una vivienda similar es de 30.000 euros anuales. Adquirimos la vivienda con un descuento de 20% sobre el precio de tasación por la indisponibilidad. El precio de compra es de 800.000 euros. En el momento de la compra entregamos a María 500.000 euros y bloqueamos 300.000 euros para hacer frente al pago del alquiler en los próximos 10 años. Si María decide abandonar la vivienda antes de los 10 años de esperanza de vida calculados se le devolverá el montante del alquiler retenido no dispuesto, en caso de fallecimiento lo recibirán sus herederos. Si María sobrevive los 10 años dejará de pagar alquiler y sólo tendrá que hacerse cargo del pago de la comunidad.
Qué tipo de viviendas adquirís?
Nosotros invertimos en activos Prime. Definimos un activo como prime atendiendo a su calidad (ubicación, edificio, luz…), a la resiliencia a los ciclos y a la liquidez del mismo. Actualmente el 95% de la cartera lo tenemos en activos Prime.
¿Qué masa crítica tenéis ahora mismo, cuántos clientes tenéis? ¿Y cuántos clientes pensáis tener en los próximos años?
Al cierre de diciembre de 2021 teníamos 172 inmuebles, con una inversión acumulada de 73 millones de euros. ¿Cuántos clientes pensamos tener para próximos años? te voy a dar unos datos para poner en contexto la realidad del mercado. En España hoy hay más de 9 millones de personas por encima de 65 años, el 19,6% de la población, el 90% tiene la vivienda en propiedad, y el 85% de los ahorros de todo este colectivo está invertido en su vivienda. De todo este colectivo, el 70% sólo ingresa la pensión del estado, que en el 65% de los casos es menos de 1.300€ al mes. Estamos hablando de más de 9 millones de personas en el 2020, pero en 2040 superará los 65 años el 28,8% de la población española, es decir 14 millones de personas. El mercado en cuanto a tamaño es enorme, existe una demanda estructural creciente y las necesidades de monetización de la vivienda habitual respetando el deseo de los mayores de permanecer en ella también lo son. Monetizar la vivienda está cada vez más demandado y no sólo se hace por necesidad económica, también por planificación fiscal y hereditaria. En este sentido, hay que tener en cuenta que hoy en día la vivienda habitual en persona mayor de 65 años está exenta de la plusvalía en IRPF y que dejar un proindiviso en herencia suele acarrear problemas entre los herederos.
Me preguntas a dónde queremos llegar, no le ponemos puertas al campo. Hemos abierto un proyecto que está vivo. El año pasado hicimos una ampliación de capital que duplicó los recursos de la empresa con un éxito fantástico. Tenemos un Plan con el que queremos alcanzar en 2023 una inversión de 250 millones de euros.
Y con este crecimiento que queréis llegar a 250M€, vais a necesitar ampliaciones de capital futuras o cómo es la estructura de deuda que podéis llegar a tener.
Nosotros tenemos un deseo de tener un Loan to Cost (LtC) del 50%, pero no va a ser posible, nuestra financiación básica es hipotecaria y eso supone que todos los meses amortizamos cuota y por lo tanto la cuantía de la deuda disminuye, mantener el 50% va a ser muy difícil.
En 2021 hicimos una ampliación de capital por 50 M€ que se sobresuscribió en un 91%. Nuestra capacidad de inversión está muy relacionada con el nivel de pipeline, según vaya evolucionando nuestra inversión volveremos a pedir financiación al mercado. Si hay algo que no nos gusta es tener recursos de nuestros accionistas ociosos, que no estén trabajando, preferimos pensar en hacer varias ampliaciones de capital en lugar de hacer una grande. Probablemente en la segunda mitad del año volvamos a acudir al mercado con una nueva ampliación de capital.
De las dos modalidades que tenéis, Vivienda Inversa y Sale & Leaseback, ¿cuál es más rentable para vosotros y en cuál estáis más centrados?
También tenemos un tercer producto, la Renta Antigua con el que estamos creciendo bastante. ¿Cuál es la diferencia entre la Renta Antigua y Vivienda Inversa?, cuando tu adquieres una Vivienda Inversa estás evaluando la esperanza de vida del propietario para ofrecerle permanecer en la vivienda de forma vitalicia. Cuando haces una Renta Antigua miras la esperanza de vida del Inquilino, no del propietario y tu flujo de caja lo haces sobre la esperanza de vida del inquilino. Esto lo traes al valor presente junto con las rentas y de tas cuenta que las rentas antiguas son bajísimas y por tanto el descuento del precio de adquisición tiene que ser mucho más alto porque voy a estar haciendo un negocio de flujo negativo durante una serie de años y tenemos que compensar con una menor inversión al principio, para al final llegar a lo mismo. El Sale and leaseback es igual a la vivienda inversa pero con fecha prefijada de abandono de la vivienda por parte del vendedor.
¿Qué modelo es más rentable? La TIR determina la inversión con independencia del modelo elegido, tenemos establecidos unos niveles mínimos de rentabilidad en función de las particularidades de cada activo.
¿El descuento del precio de adquisición es igual en todos los casos?
En ninguno, todas y cada una de las operaciones están dirigidas a resolver las necesidades particulares de cada propietario. Es un producto hecho a medida, el descuento a aplicar depende de la necesidad que tenga de liquidez cada vendedor, de las rentas, de la esperanza de vida y de la situación del activo. A cierre del ejercicio 2021 el descuento medio de toda la cartera era del 30%.
¿Y cómo os ponéis en contacto con los clientes? ¿Cómo localizáis estas viviendas?
Hay tres canales para la captación: intermediarios especialistas y generalistas, carteras institucionales y el canal directo. Hemos firmado acuerdos con varios intermediarios especializados en la tercera edad y estamos trabajando en el análisis de carteras institucionales. El canal directo es el que menor peso tiene pero el que más rápidamente está creciendo, nuestros propios clientes nos recomiendan y nos traen nuevos interesados, normalmente familiares y amigos.
¿Cómo han variado los precios a los que compráis las casas? ¿Encontráis que los precios se han desbordado?
El incremento de los precios de mercado a nosotros no nos ha afectado de momento, lo cierto es que hemos pasado de 3.127 €/m2 de media en 2020 a 3.000 €/m2 en 2021. Esto no significa que los precios estén subiendo o bajando, simplemente se debe a nuestra particularidad a la hora de comprar y al hecho que haber salido de Madrid, el mercado más caro, durante el año 2021. A todo ello hay que añadir la compra de vivienda de renta antigua, donde el descuento en el precio de compra es importante debido a los bajos flujos por rentas.
Una vez que ha fallecido el propietario y os han dado las llaves de la vivienda, ¿vosotros vendéis o alquiláis?
La vocación de Inversa Prime no es patrimonialista, nuestra intención es rotar los activos. No obstante, somos SOCIMI y el ahorro de costes que implica la exención del impuesto de sociedades es importante para nosotros, pero para poder aprovechar esa exención el inmueble ha tenido que permanecer tres años en el balance. Ahora mismo tenemos 4 años y pico de existencia y el nivel de inversión ha ido creciendo con el tiempo, tan solo el 7% de nuestros inmuebles han estado más de tres años en balance. Por tanto, si dentro del 93% restante alguien nos entrega las llaves, el piso se pone en alquiler y se espera a que financiera y fiscalmente la rotación del piso sea eficiente. De los 18 pisos que por el momento se han liberado solo hemos rotado uno, hay otro en proceso de venta y el resto están alquilados a precio de mercado o en proceso de reforma a la espera de que llegue el momento óptimo de rotación.
Cuéntanos un poco sobre la estructura accionarial que tenéis, ¿cuánto está en inversores institucionales, o inversores cualificados, equipo directivo?
Desde un principio nos hemos obsesionado con hacer de Inversa Prime Socimi una empresa líquida en el mercado. En diciembre de 2020 teníamos 174 accionistas y una de nuestras prioridades en la anterior ampliación de capital fue dar entrada a nuevos accionistas hasta alcanzar un mínimo de 500, y superamos los 1.000. Desde entonces hasta hoy, somos la Socimi más líquida del BME Growth, somos la única que cotiza en la modalidad de continuo en BME Growth y hemos multiplicado la rotación sensiblemente del año pasado a este. Todavía estamos muy lejos de alcanzar los niveles de liquidez, accionistas y rotación que queremos, pero estamos muy contentos con los primeros pasos que estamos dando.
Tenemos un free float del 59% y los cinco mayores accionistas son: Ibervalles Socimi con un 21,5%; Aligrupo y Onchena ambos con un 5,5%, Preventiva Compañía de Seguros con un 5% y Mutualidad de la Abogacía con un 3,5%.
¿Cuál es la política de dividendos de la empresa?
La que marca la ley de socimis, el 100% del beneficio obtenido de dividendos o participación en beneficios de otras Socimis, al menos el 50% del beneficio procedente de la transmisión de activos que cumplan con el periodo mínimo de tenencia y al menos el 80% del resto de beneficio obtenido.
Con nuestro modelo de negocio, empezaremos a pagar dividendo cuando empecemos con una rotación rutinaria de inmuebles. Estimamos que estaremos en esa situación en el año 2023.
¿Qué valoración haces de que estéis cotizando aproximadamente a precios de vuestro NAV?
El valorador independiente valora nuestros inmuebles aplicándoles una penalización por indisponibilidad. En la valoración de diciembre de 2021 aplicó un descuento del 11%. El NAV por acción con los contratos existentes se situó en 1,47€/acc y el NAV “libre”, esto es estando todos los activos en disposición para su puesta en el mercado, alcanzó los 1,65 euros por acción. Ahora bien, cada día que pasa la indisponibilidad del inmueble baja en 1 día y por el mero paso del tiempo, independientemente de lo que haga el mercado, el NAV tiende a alcanzar el NAV “libre”.
Es paradójico, se nos penaliza por tener cubiertos los riesgos de ocupación, de precio del alquiler y de impago.
Por otra parte, nosotros tenemos un objetivo de revalorización del NAV del 9% anual. En 2021 alcanzamos un 13,9%, todo ello después de haber incrementado el capital con 40 millones de nuevas acciones hasta los 78 millones, con la dilución que implica más que duplicar el número de acciones en circulación.
La esperanza de vida aumenta muy rápidamente, empezáis en los 65 años, ¿cómo esperáis la evolución de la esperanza de vida, aumentaréis esa edad inicial y cómo os puede afectar la evolución de la esperanza de vida?
El dato de la esperanza de vida es importantísimo para nosotros y por ello invertimos constantemente en mejorar los modelos de predicción. A partir de las tablas públicas actuariales hemos desarrollado una versión propia trabajando con uno de nuestros principales accionistas, Preventiva de Seguros, un auténtico especialista en este tema. Pero, no hemos parado y estamos trabajando con la Universidad Carlos III una nueva versión mejorada.
El modelo vivienda inversa se puede aplicar en cualquier edad, pero cuanto más joven es el vendedor mayor es el descuento a aplicar por la indisponibilidad del inmueble. Marcamos como edad mínima los 65 años porque es la edad a partir de la cual la venta de primera residencia está exenta del pago de la plusvalía en el IRPF, pero cuanto mayor el vendedor menor el descuento a aplicar.
¿Creéis que la legislación puede ayudaros / perjudicaros en el futuro?
Lo que la regulación persigue es, en primer lugar, que no haya viviendas vacías. Nuestro modelo de negocio implica que desde el primer día la vivienda está ocupada y en cuanto se queda vacía la ponemos en mercado lo antes posible. En segundo lugar, que las rentas no sean altas. Nuestras rentas no son altas y en cualquier caso están congeladas durante toda la vida del contrato, es decir, no se actualizan en función de la evolución del IPC. Y en tercer lugar se está buscando la protección ante los desahucios. El único motivo para un desahucio es el impago y nosotros tenemos nuestras rentas garantizadas, cuando dejan de estar garantizadas pasan a ser rentas superbonificadas, por lo tanto, nuestro riesgo de impago es nulo.
¿Qué le dirías a los inversores que quieren invertir en Almagro, qué bondades les ofrece a los inversores?
Inversa Prime es la única Socimi que ofrece la vivienda inversa, un producto innovador, en España. Las barreras de entrada son significativas, tenemos una visibilidad enorme sobre el negocio cada vez que firmamos una operación y los riesgos de incumplimiento son muy bajos. El mercado no solo es enorme, sino que va a seguir creciendo en los próximos años. Ayudamos a solucionar un problema creciente de nuestro país con las pensiones de las personas mayores. Por el lado económico, estamos ofreciendo una rentabilidad algo superior al doble de lo que se podría obtener invirtiendo a nivel individual en el sector residencial prime. Y todo esto bajo un paraguas ESG intrínseco a nuestra actividad. El propio modelo de negocio incluye los términos social y medioambiental, y el gobernance se ha establecido pensando en el futuro y en el crecimiento de la compañía.
