Ricardo Pumar, Presidente Ejecutivo de Inmobiliaria del Sur nos hace una breve presentación de la compañía para iniciar este Comité de inversiones.
Grupo Insur es una compañía que tiene 75 años de historia, que desarrolla dos actividades fundamentales. La actividad de promoción, fundamentalmente de viviendas para su venta a terceros y una actividad patrimonial, que también la desarrolla desde el principio de una manera integral. Insur compra suelo terciario, diseña el producto, lo construye, lo comercializa y lo integra en su cartera patrimonial para la actividad de arrendamiento. Combina así dos actividades, la de promoción de vivienda y la de gestión patrimonial, fundamentalmente de oficinas, que es aproximadamente el 75% del porfolio de nuestra cartera patrimonial.
Tenemos también integrada como actividad secundaria la construcción para un mayor control del proceso productivo, una mayor personalización del producto, una mejor calidad del producto y para integrar el margen de la construcción en la actividad de promoción. Esta actividad de promoción la venimos desarrollando últimamente a través de alianzas con terceros, con inversores, ya sean inversores privados o incluso instituciones financieras.
Cómo estáis gestionando esta crisis respecto a crisis anteriores como la de 2008, cuáles son las diferencias y cómo estáis actuando.
Esta es una crisis distinta a la del 2008 nos dice Ricardo Pumar. Aquella fue una crisis por exceso en el sector inmobiliario seguida de una crisis financiera. Y la actual es una crisis económica derivada de una crisis sanitaria que ha provocado un parón de la actividad. Al final, las consecuencias de esta crisis tendrán similitudes con la crisis anterior porque se traducirá en una menor creación de empleo, aumento del desempleo y esa es una de las variables clave para el desarrollo de la actividad de venta de viviendas. De todas maneras, lo que estamos viviendo no tiene nada que ver con la crisis del 2008. Nosotros ahora mismo, eliminando el efecto calendario y quitando los dos meses de confinamiento, estamos vendiendo lo mismo de 2019 y sin embargo en la crisis de 2008 no se vendía absolutamente nada, periodos de 2 meses sin vender nada. Ahora estamos manteniendo el mismo ritmo de ventas que en 2019 quitando el efecto calendario.
Es decir, al final, las crisis son totalmente distintas, por ahora no ha afectado como afectó anteriormente al mercado de vivienda, pero si la situación se mantiene y aumenta mucho la tasa de desempleo obviamente tendrá su impacto en la actividad de promoción residencial.
Y ese impacto que puede tener en el futuro, ¿puede verse mermado por los nuevos gustos de los consumidores que están buscando otro tipo de vivienda?, con patio, más grande, zonas ajardinadas... ¿Pensáis que este nuevo patrón de consumo (que se ve ya en EEUU) puede ser un aliciente para vosotros? ¿Os hará cambiar vuestros planes para adaptar el producto a esta nueva necesidad o será pasajero?
Yo creo que esta tendencia a la compra de vivienda con espacios verdes, jardines y mayor tamaño, nos cuenta el Presidente Ejecutivo de INSUR, es una tendencia que se va a mantener en el tiempo, que va a ser un cambio estructural. Ahora mismo el urbanismo este cambio lo ha cogido con el paso cambiado. En el anterior ciclo expansivo se desarrolló mucha vivienda unifamiliar. Ese modelo se cuestionó mucho por poco sostenible porque desde el punto de vista de la administración llevar servicios a lugares alejados del municipio era muy costoso. Ahora mismo el modelo va en otro sentido, más vertical, más alturas, más zonas comunes, más eficiente desde el punto de vista económico. Y ahora hay poco suelo para viviendas unifamiliares. Hay suelo para vivienda plurifamiliar. Y esto lleva su tiempo modificarlo. De todas maneras, nosotros tenemos bastante suelo para el uso de vivienda unifamiliar. Por ejemplo, en Madrid, todo lo que tenemos es para vivienda unifamiliar.
¿Ven algún riesgo de posible rescisión en contratos de arrendamiento con alguna compañía hotelera por ejemplo, dada la situación de crisis por la pandemia y con el sector hotelero muy dañado, como el que tienen en su edificio en Sevilla ahora en plena reforma?
No, riesgo ninguno, son contratos a largo plazo que van hacia adelante. No tenemos ningún indicio de este tipo. Efectivamente la actividad hotelera está sufriendo, pero creemos que una vez se resuelva la crisis sanitaria, rebrotará con fuerza. La aspiración del ser humano a viajar y conocer el mundo es imparable.
¿En oficina también ven algún cambio en demanda de espacio demandado para arrendamiento en línea con el cabio en la demanda de vivienda que comentábamos al inicio, o no?
Nosotros el segmento de oficina por ahora es el que vemos menos afectado. Con algunos de nuestros arrendatarios, con actividad vinculada a alguno de los sectores muy afectados, hemos alcanzado fundamentalmente acuerdos de aplazamiento de rentas. Se ha reducido el alquiler de nuevos espacios respecto de años anteriores y hemos tenido alguna resolución, pero en los niveles de años anteriores. No mejoramos, pero tampoco retrocedemos, y así la tasa de ocupación que cerramos al tercer trimestre es prácticamente igual que al cierre de 2019. No estamos notando un impacto significativo y relevante en arrendamiento de oficinas.
Sí quizá más impacto en retail. No tenemos centros comerciales, pero sí locales a pie de calle, con algunos arrendatarios de sectores muy agravados por la crisis, que sí han solicitado aplazamientos, condonación de parte de la renta, y hemos negociado acuerdos con ellos.
¿Insur no se plantea entrar en el alquiler de vivienda?
La rentabilidad sobre la inversión que tenemos en edificios de oficinas es muy superior a la rentabilidad que podríamos obtener en vivienda, señala Pumar, y aunque sabemos que es un mercado que va a crecer mucho, hoy por hoy hay un gap de rentabilidad que explica que no nos decidimos a entrar en este mercado. Sí nos estamos planteando entrar en build to rent, sobre determinado suelo, llegando a acuerdos puntuales con inversores institucionales y hacerle llave en mano una promoción destinada al alquiler.
En la publicación de resultados indican que en 2020 no han hecho ninguna inversión en activos nuevos para arrendamiento. ¿Tienen pensado disminuir el peso del negocio de arrendamientos en el peso total del Grupo?
No, nosotros este año quizá hayamos realizado la mayor inversión en la actividad patrimonial de nuestra historia reciente. Hemos elevado desde el 50% al 90% nuestra participación en la sociedad promotora del parque empresarial de Madrid Rio 55, con dos edificios, uno ya vendido a un fondo internacional y el otro, que formará parte de nuestra cartera patrimonial, arrendado a Banco Cetelem. Con la compra de esta participación adicional, por importe de 8.9 millones de € y otras inversiones en capex, hemos invertido este año 20 millones de € en la actividad patrimonial.
En cuanto a los objetivos del plan estratégico 2016-20, ¿Cuáles de los principales objetivos le ha costado más trabajo, ¿Cuáles creen que a poco de acabar el año son más fácilmente alcanzables?
Nosotros teníamos una serie de objetivos cuantitativos y después unos objetivos cualitativos. Por ejemplo, en patrimonial como objetivo cuantitativo teníamos alcanzar una tasa de ocupación del 90% al final del periodo y una renta entre el 16.5 y 17 Millones de €. Esos objetivos se han conseguido y a pesar del COVID estamos rozando el 90% de ocupación y la renta anualizada de contratos en vigor son de 17.5 millones.
En cuanto a los objetivos cualitativos, como por ejemplo, transformar todo nuestro porfolio de activos y renovarlo y dejarlo al final del periodo en perfecto estado y condiciones de satisfacer las necesidades más exigentes, pues vamos a tener al final de este año todo nuestro porfolio en perfecto estado de uso. Todos los activos son nuevos y están todos reformados, con reformas integrales.
Otro objetivo cualitativo que nos fijamos era no depender tanto de la administración. Teníamos mucha superficie alquilada a las distintas administraciones. Creíamos que era bueno diversificar y rebajar este peso con más edificios multiinquilino. Ahora el desglose es 90% cliente privado y 10% público aproximadamente. Y en la actividad de promoción los objetivos era desarrollar esta actividad con joint veture con terceros para diversificar riesgo y también está conseguido.
En cuanto a objetivos cuantitativos, entregar entre 2.000 y 2.500 viviendas en el periodo y facturación entre 500 y 600 millones. Y en este objetivo estaremos muy cerca tanto en unidades como en volumen de negocio, a pesar del COVID.
La TIR mínima que exige INSUR a los proyectos es del 15% ¿Habéis tenido que sacrificar algo de TIR o mantenéis este mínimo a pesar de lo complicado de la situación económica?
Ese es nuestro objetivo cuando planteamos proyectos y quizá el principal enemigo para no poder alcanzar esa TIR sería una reducción en los precios de venta o que se ampliaran los plazos de construcción, pero el resto de los factores están más controlados.
El riesgo de aumento de costes de construcción que teníamos antes ahora ya no lo vemos. No vemos que vaya a haber una significativa rebaja en precios de venta. Hay un claro aumento en la calidad y prestaciones de los activos y se está produciendo una transferencia de valor del promotor al cliente en los últimos años. No creo que vaya a haber reducción de precios porque lo que estamos vendiendo es lo que vale y no tenemos necesidad de bajar precios. Otra cosa es que debido a la incertidumbre se alarguen los plazos.
Se han financiado en el MARF pero no han optado al aval del ICO para esta financiación ¿Cuál ha sido el motivo?
Hemos tomado la decisión de diversificar fuentes de financiación a raíz de la crisis anterior y por prudencia. Negociamos con el sector financiero la renovación de la financiación del MARF con financiación bancaria a largo plazo con el aval del ICO. Pero queremos seguir emitiendo y utilizando el MARF para nuestra financiación y como ya teníamos cubierta la ayuda de avales ICO con la financiación bancaria, no la hemos utilizado en la financiación del MARF. Y lo bueno es que hemos conseguido colocar pagarés sin el aval ICO frente a competidores con ese aval.
¿Qué porcentaje tenéis en crédito bancario, pagarés u otras cuentas de financiación, cuál es la financiación en esa línea?
Ahora tenemos una Deuda Financiera Neta de 189 millones, con una tesorería de 72. De la deuda financiera bruta, el saldo en pagarés son 5 millones, muy poco. El grueso de nuestra financiación es la financiación de la actividad patrimonial, 160 millones a largo plazo y la del promotor; la de circulante, es más pequeña porque tiene menores necesidades y ahora lo tenemos entre pagarés y pólizas de crédito. La proporción de financiación no bancaria ha bajado al traspasar pagarés MARF a bancaria. Esperamos en próximos años volver a recuperar los niveles anteriores en financiación no bancaria.
¿Cuál sería el objetivo ideal en cuanto a financiación con distintas fuentes?
La financiación que tenemos ahora está bien estructurada, nos dice Pumar. Quizá recuperar en unos años esa financiación MARF que teníamos.
En relación con la financiación a largo plazo de la actividad patrimonial, sí es verdad que algunas grandes patrimonialistas se financian a través de bonos a largo plazo con renovación a vencimiento y sin drenar liquidez. Nosotros no tenemos bonos, pero tenemos una financiación bancaria muy adecuada a nuestras necesidades.
Tenéis alianzas con ANIDA, con financiación del BBVA. ¿Sois agresivos en este tipo de alianzas?
La alianza de ANIDA (BBVA) e Insur tiene como objetivo desarrollar una zona muy concreta en Dos Hermanas (Sevilla), en donde ANIDA tenía una importante bolsa de suelo en el sector Entrenúcleos. Han surgido otras operaciones, en otros ámbitos, que se han incorporado al perímetro de la sociedad, pero el objetivo fundamental es desarrollar esa bolsa de suelo.
En esta crisis, ¿Veis oportunidad de comprar suelo barato de hacer adquisiciones, vais a apostar por esa línea?
Para nosotros tradicionalmente una de las reglas de nuestro modelo de negocio en la actividad de promoción es el aprovisionamiento de suelo esencialmente finalista o en las últimas etapas de gestión urbanística, sin riesgos. Compramos el suelo necesario para alimentar el proceso productivo, pero no para revender. Y otra regla es ser muy proactivos en la compra de suelo en las partes bajas del ciclo, para aprovisionarnos de materia prima en mejores condiciones y eso ahora estamos analizando más suelo que en los dos últimos años. Ahora estamos siendo muy proactivos en compra de suelo.
En ese proceso de transformación ¿Estáis invirtiendo en I+D?, ¿Lanzando novedades al mercado de desarrollo propio?
Nosotros la principal innovación es el avance en la eficiencia energética de nuestros productos. En promoción uno de los objetivos cualitativos del plan estratégico es que todas nuestras promociones tengan calificación energética B. Estamos terminando este plan estratégico y tenemos todas nuestras promociones con certificación B y alguna con A.
En Inmobiliaria del Sur hemos dado una vuelta de tuerca más y vamos a empezar a hacer promociones con consumo energético nulo, bajo los estándares Passivhaus. Ya hemos decidido iniciar una promoción en Marbella con estos criterios de consumo cero. Esta es la principal innovación en promoción.
En construcción el proceso de innovación y de estandarización e industrialización es muy lento. Hay poco avance en España en el proceso de construcción, sí hay más avance en materiales.
Cómo INSUR es una empresa sostenible y cómo influye la sostenibilidad en el futuro de INSUR.
La sostenibilidad entendida como la creación de valor a largo plazo y como objetivo estratégico de la permanencia de la empresa en el tiempo está en el ADN de la empresa. Nosotros hemos conseguido ese objetivo estratégico apoyándolo en dos pilares fundamentales, la combinación en una proporción adecuada de esas dos actividades, la de promoción, más rentable pero más arriesgada por ese carácter cíclico que tiene y después con la actividad patrimonial, menos rentable, pero con ingresos más recurrentes que te permiten hacer frente a las crisis en mejores condiciones.
Y otro pilar que es tener una estructura financiera adecuada, con una importante dotación de fondos propios y una financiación ajena bien estructurada, adecuada a las distintas actividades que desarrollamos.
Y la internacionalización y de cara al futuro, ¿Queréis salir de vuestro mercado interior?
La actividad de promoción es muy local, muy apegada al terreno, que tienes que conocer profundamente. Una promoción de vivienda es distinta según la zona y hay que conocer muy bien la sensibilidad y los gustos de la población y, por tanto, es una actividad muy local. Insur trabaja exclusivamente en Andalucía y en Madrid ya desde el 2007 y conocemos bien los dos mercados. Por ese motivo, por su carácter inminentemente local, es difícil que nosotros hoy por hoy nos expandamos a otros países.
La gestora Soros ha dicho que ve mucho valor en INSUR, ¿Qué le dirías a los inversores?
Pues que efectivamente, el último NAV publicado es de 334 millones de euros, y resultan diecinueve y pico euros por acción, frente a una cotización en torno a 6,70€, un descuento enorme que no se corresponde con esa diversificación de actividades que tienen INSUR.
Por ejemplo, Kepler, casa de análisis especializada en el Real State europeo, nos calcula un precio objetivo en torno a 14 euros por acción; también Sabadell, que asumiendo los descuentos con los que cotiza el sector, nos da un precio objetivo en torno a 9,9€/acción; Alantra que no da precio objetivo, pero sostiene que no existen razones que justifiquen que estemos cotizando con el descuento que tenemos.
A los posibles inversores les diría que Insur es una inversión segura, con una rentabilidad razonable.
Nuestra trayectoria durante 75 años de historia avala nuestro compromiso con la sostenibilidad y con el objetivo de la permanencia de la empresa en el tiempo. Muy pocas empresas de nuestro sector pueden presumir de esto.
En segundo lugar, una rentabilidad razonable, a través de los dividendos y el incremento del valor de la empresa. Insur, con excepción del ejercicio 2012, ha repartido dividendos durante los últimos treinta años, dividendos que varían lógicamente en función de los resultados de cada ejercicio, pues tenemos como política de retribución al accionista destinar a dividendos aproximadamente entre el 45% y el 50% del beneficio consolidado después de impuestos. Pocas empresas, no sólo de nuestro sector, pueden presumir también de esto. Los dividendos con cargo a los resultados de 2019 han sido de 5,4 MM €, a razón de 0,32 € por acción, que a los precios actuales supone una rentabilidad por dividendos del 4,3%.
El NAV de Insur ha aumentado desde 285 MM € en 2016 a 334 € en 2019, con un incremento de valor de 49 MM €.
