¿Qué diferencia Housers de una plataforma de crowdlending inmobiliario?
La diferencia con un crowdlending es que aquí el inversor está adquiriendo participaciones sociales de una sociedad limitada, la cual va a ser propietaria del inmueble que va a adquirir, entonces, al final son socios-accionistas de una sociedad de ese inmueble. En cambio, las empresas de crowdlending se dedican a dar préstamos a promotores del mercado inmobiliario. Es decir, la diferencia está en la raíz, en que en el crowdlending no son propietarios y en el crowdfunding sí.
De hecho, estamos estudiando en Housers incorporar el lending, pues creemos que también es interesante poder tener la opción de dar préstamos a promotores y no sólo entrar en sociedades limitadas, pues esa inversión da agilidad y dinamismo, y creemos que lo podremos implantar en breve, antes de que acabe el año.
Estamos viendo que los vehículos de inversión en vivienda, como SOCIMIs, empresas de crowdfunding o inmobiliarias se centran en activos de las principales ciudades, donde no se ha sentido la crisis en los precios. ¿Puede haber una burbuja en estos activos?, ¿hay suficientes activos prime para tantos inversores?
La gran diferencia radica en que en el prime que ellos identifican, nosotros no entramos. No entramos en las principales calles de las principales ciudades, pues en estos inmuebles las rentabilidades están muy reducidas. Nosotros buscamos inmuebles cerca de estas ubicaciones prime, pero que no estén tan centradas. Buscamos a gente que quiera vivir o alquilar un local comercial cerca de las zonas prime. Lo que sí eliminamos son las zonas de las afueras, que consideramos más familiares, pues buscamos otro tipo de inversión.
Otra diferencia es la cuantía económica, pues los grandes fondos, las SOCIMIs, etc, no entran en operaciones por debajo de 8-10 millones de euros, pues la maquinaria que ellos ponen en movimiento para analizar un inmueble de 800.000 euros no les compensa, y nosotros estamos en ese espectro, por debajo de los 5 millones de euros.
Nosotros tenemos más producto que estos grandes inversores descartan, por lo que creemos que tenemos un nicho de producto amplio para ofrecer.
Ustedes consideran que estamos en fase de recuperación en el mercado inmobiliario español. Por tanto, ¿los inmuebles son activos en los que se pueda esperar rentabilidades crecientes en los años venideros?
Estamos convencidos de que las grandes ciudades españolas tocaron suelo hace año y pico y ahora están moviéndose. Creemos que va a seguir el crecimiento de los precios, pues ahora estamos comprando a precios de antes de 2007. Luego habrá otras ciudades que estarán al rebufo de las grandes capitales. Ahora es una buena oportunidad de inversión este mercado. Si se quiere invertir con más seguridad, mejor entrar en Madrid y Barcelona, y luego hay otras ciudades, como Valencia, que tienen más recorrido. No descartamos principales capitales en las que creemos que puede haber un incremento de valor en los próximos cinco años.
¿Cuándo cobran los inversores de Housers la rentabilidad que generan sus inversiones?
Depende del inmueble en el que hayan decidido invertir. Si han invertido en un local comercial que está comprado en rentabilidad y alquilado, reciben su parte proporcional del alquiler al mes siguiente, en el momento en que se compra. Los dividendos del alquiler Housers los reparte mes a mes.
Si es un proyecto de reforma para venta, reciben los beneficios o el dividendo en el momento en que se vende el inmueble. Si no se vende, no se reciben.
Nosotros hacemos un mix de ambos y ofrecemos al inversor que pueda diversificar de forma más fácil su cartera, que tenga operaciones a 30-60 meses basadas a en el alquiler, recibiendo mes a mes una buena rentabilidad, y tener la opción de la venta. Las otras opciones que hacemos son la promoción de vivienda o rehabilitación de vivienda para venta sin pasar por el alquiler. En el mix de las dos opciones creemos que está el éxito, pues puedes diversificar con viviendas para venta y viviendas para alquiler.
¿A qué trato fiscal está sujeta esta inversión?
Si es persona física, rendimiento de capital inmobiliario, es reparto de dividendos, y si es persona jurídica, sería beneficios por impuesto de sociedades. Sería igual que si se tuvieran acciones de Telefónica, por ejemplo.
¿Recomiendan mantener la inversión en un horizonte temporal concreto o mínimo deseable?
Lo suyo es tener la diversificación que comentaba. Estamos convencidos de que los productos a largo plazo (30-60 meses) son más rentables que a corto.
¿El inversor está protegido si se produce un impago en algunos de los inmuebles en los que invierte a través de Housers?
Cuando alquilamos o compramos en rentabilidad un inmueble, el departamento inmobiliario estudia profundamente la rentabilidad y la seguridad y luego el departamento financiero se encarga de dar el visto bueno, tanto para comprarla con ese inquilino, como para aceptar un nuevo inquilino.
Se piden bastantes garantías a los inquilinos. Estamos ofreciendo productos muy buenos, en zonas buenas, un producto diferenciado, por lo que a nuestro inquilino le gusta el inmueble, lo defiende, lo protege, por lo que le compensa pagar las garantías que le exigimos.
Por otro lado, también trabajamos con empresas de seguros, para ver seguros de alquiler o pago de alquiler en caso de que haya algún problema con el inquilino.
¿Cuántos puntos de rentabilidad sacan de media las inversiones de Housers al Ibex 35?
El Ibex 35 en los últimos diez años ha dado una rentabilidad media del 4,5% bruta y en Housers estamos dando por encima del 6,7%, o sea, saca más de 2,5 puntos con respecto al Ibex. Además, es un mercado más estable, pues a la bolsa le afecta cualquier noticia, mientras que a un inquilino no le afecta cualquier noticia.
¿Puedo retirar mi inversión en Housers en cualquier momento?
Para recuperar la inversión hay que esperar a que se venda el inmueble, por eso es bueno tener una cartera con plazos más cortos y otros más largos. No obstante, intentamos mejorar las expectativas de tiempo, pues intentamos conseguir un precio objetivo de venta, al que se le da un plazo X para que llegue a esa revalorización, pero somos conservadores e intentamos llegar antes de tiempo al precio de venta deseado.
¿Quién decide cuándo se vende y a qué precio?
Está estipulado en cada proyecto y, antes de invertir, se puede ver el precio objetivo y el tiempo estimado a través de la plataforma. Cuando se llega al precio objetivo de venta, la sociedad acuerda y autoriza la venta del inmueble a través de una junta de accionistas que hacemos a través de la plataforma.
