¿Qué balance hace de este año en el MAB?
Muy bueno. Domo Activos es una socimi diferente al resto de las que operan en el mercado, porque es una socimi promotora, es decir, no compramos activos terminados para ponerlos posteriormente en alquiler como el resto, sino que lo que hacemos es comprar suelo para promover edificios residenciales de vivienda con destino al alquiler y a la futura venta de los mismos. El concepto de Domo Activos Socimi es trasladar al accionista el beneficio promotor, es decir, que participe en todo el ciclo inmobiliario, desde la compra del suelo hasta la promoción y construcción del edificio de viviendas y posterior alquiler de las mismas y finalmente la venta de las viviendas o del edificio completo en su caso.
Al ser una socimi innovadora en este sentido, tuvimos algunas complicaciones; primero porque el MAB decidió primero crear un subsegmento especial motivado por esta fórmula de socimi promotora -un subsegemento llamado socimis en desarrollo que es donde estamos nosotros enclavados- y, segundo, porque el MAB nos exigió comprar el primer activo antes de empezar a cotizar, lo cual a su vez nos llevaba a tener que levantar el capital antes de que saliéramos a bolsa.
A pesar de todo, en la primera ronda, en el primer fundraising, conseguimos levantar 7 millones de euros y los inversores hicieron entonces un acto de fe confiando en Domo Activos. Con ese dinero compramos el primer activo, subsuelo para hacer 80 viviendas en Madrid capital, una promoción que ya está muy avanzada. Después de eso ya pudimos empezar a cotizar el 21 de septiembre del año pasado.
Con todo esto, el balance que hacemos de este primer año es francamente positivo porque: hemos cotizado; hemos iniciado la construcción de la primera promoción que va bastante avanzada y cuyas obras finalizarán en primavera de 2019; y además hemos iniciado una segunda ampliación de capital en la que estamos inmersos actualmente, pero que va considerablemente bien en el tramo que se ha consumido.
El 19 de julio el Consejo de Administración de Domo Activos aprobó una ampliación de capital por valor de 5,17 millones de euros. El lunes 17 de septiembre comenzaba el Periodo Suscripción Adicional. ¿Cómo valora esta ampliación?
La valoración que hacemos de esta ampliación no puede ser más positiva. La ampliación estaba divida en tres tramos. El primero era el Derecho de Suscripción Preferente de los actuales accionistas; además, durante los primeros días de este tramo el que no quisiera o pudiera acudir a la ampliación tendría la posibilidad de vender sus derechos en el mercado. Podemos calificar de éxito rotundo la ampliación porque el lunes día 10 de septiembre terminó el periodo de Suscripción Preferente y se ha cubierto más del 98% de la ampliación. Eso significa que los accionistas actuales siguen confiando en nuestro proyecto y en nuestro modelo de negocio porque han acudido masivamente a la ampliación y además se da la circunstancia de que los que han acudido y han puesto sus derechos a la venta han encontrado compradores, algo que no siempre sucede. Por otra parte, además, el valor del derecho salió a cotizar a 0,14 euros y terminó cotizando a 0,23. En este primer tramo solamente han quedado 41.200 acciones por colocar, y esto ha hecho que el lunes 17 se haya abierto el segundo tramo, el tramo Adicional, donde los actuales accionistas puede solicitar más acciones -ya que en el primer tramo tenían un canje de 5 acciones nuevas por cada 7 antiguas que tuvieran-. Pero, siendo sinceros, hay muy poco para repartir en este segundo tramo y hay mucha más demanda de lo que podemos ofrecer, por lo tanto en este segunda etapa casi con un 100% de seguridad se va a completar la ampliación y no tendremos que acudir al tercer tramo, el tramo Discrecional, donde hubiéramos ofrecido a terceros lo que quedara.
El éxito es total, pero se nos queda un sabor un poco agridulce en el sentido de que hubiéramos podido completar una ampliación de un importe superior. De cualquier forma, preferimos ser prudentes e ir poco a poco. Cubrir con sobredemanda una ampliación es todo un éxito.
¿A qué van a dedicar estos nuevos fondos que han conseguido en la ampliación de capital?
Los nuevos fondos que entran ahora en Domo Activos Socimi van a destinarse a cumplir su objeto social que no es otro que adquirir solares para promover viviendas y edificios residenciales fundamentalmente. También podemos adquirir edificios para rehabilitar integralmente. Al final, lo que hace Domo Activos es dar el valor añadido a través de la promoción y construcción del edificio, algo que permite dar una rentabilidad superior a la que daríamos si fuéramos una socimi que se dedicara a comprar edificios de viviendas terminados, ya que en este último caso la que la rentabilidad se limitaría al alquiler y al dividendo que puedan dar a través de esos alquileres y, en los ciclos buenos en los que los activos se revaloricen, en la venta de esos activos podrán también conseguir unas plusvalías para repartir a los accionistas.
En el corto plazo, ¿se plantean una estrategia de crecimiento inorgánico con algún tipo de compra adicional?
No es un objetivo a corto plazo. La estrategia de crecimiento de Domo activos Socimi pasa por ir haciendo ampliaciones de capital o bien con sus accionistas o bien con terceros que puedan estar interesados en entrar en la socimi, pero mediante ampliaciones de capital que sirvan para ir adquiriendo solares o inmuebles para promover esos edificios residenciales. Evidentemente no descartamos nada en el futuro, posibles operaciones de crecimiento inorgánico basada en compras, fusiones o adquisiciones, siempre y cuando sean beneficiosas para nuestros accionistas.
El próximo 27 de septiembre participan en el evento Alternativas de Inversión en los Mercados Actuales, que organiza Estrategias de Inversión sobre el sector inmobiliario en Sevilla. ¿Cuáles son las expectativas del sector desde Domo Activos?
Sobre el sector en general, a corto y medio plazo vamos a seguir viendo incorporaciones de nuevas socimis en bolsa, sobre todo en el MAB, cada vez más especializadas en un tipo de activo concreto. Y creo que eso en bueno para el sector. Las socimis que se han incorporado últimamente y las que saldrán a corto plazo son socimis más especializadas como la nuestra, que nos dedicamos a desarrollar promociones inmobiliarias residenciales, y ahí es donde nos centramos porque es lo que sabemos hacer.
Por otra parte, también creo que en el corto plazo veremos algunas operaciones de fusiones y adquisiciones entre socimis y una concentración de algunas de ellas. Un ejemplo de ello es el caso de Colonial con Axiare. Por eso pienso que se producirán nuevas operaciones corporativas de fusiones y adquisiciones de unas socimis y otras, que serán puntuales pero que harán que haya una mayor concentración de compañías.
¿A qué tipo de inversor recomendaría entrar en su compañía en este tiempo que aún queda de ampliación de capital?
En este momento, Domo Activos es la socimi con más difusión del MAB. Antes de la ampliación no había ningún accionista con más del 5% del capital. En este sentido somos una socimi muy pura, quizás la más pura que haya, y en eso le gustamos bastante al MAB, porque no somos una socimi patrimonial donde los socios tienen un patrimonio y lo quieren poner en la compañía para aprovecharse de determinados ventajas fiscales.
Hasta la ampliación el accionista mayoritario era Domo Gestora, que tenía un 4,85%. Y es más, Domo Gestora ha acudido a la ampliación de capital con sus derechos también para seguir demostrando su implicación en la compañía y dar confianza al accionista y la seguridad de que lo van a hacer lo mejor posible porque tienen sus mismo intereses.
El grueso de nuestro accionariado proviene del sector de la banca de inversión, es decir, es un ahorrado o inversor más o menos profesional que se asesora en este caso a través de una banca privada. De hecho, hemos conseguido que alguna banca privada, en este caso Andbank, nos haya ayudado bastante en este sentido: han creído en nuestro modelo de negocio, se lo hemos transmitido a sus clientes y muchos de ellos han entrado como accionistas. Y ese es un target de inversor que encaja perfectamente con nuestro modelo. Pero no sólo ese, aquí puede entrar también el pequeño ahorrador que quiere invertir en el sector inmobiliario sin necesidad de tener que comprar uno o varios pisos y realizar una inversión que puede ser rentable pero sin que le dé trabajo y tener que dedicarse a ella, ya que la gestora se ocupa de todo. También hay otras socimis interesadas y que han invertido en Domo Activos, algunas sociedades patrimoniales o de inversión, SICAVS y puede que haya algún fondo de inversión interesado en hacer una inversión importante en futuro. En definitiva, el abanico de inversores a los que les puede interesar nuestro modelo de negocio es muy amplio.
¿Se atrevería a vaticinar una cifra de rentabilidad para un inversor que quiera entrar en Domo Activos en largo plazo?
Podemos dar una cifra porque la tenemos publicada en el DIM, documento de incorporación al MAB. En concreto, no vamos a estudiar promociones que arrojen una rentabilidad inferior al 8% TIR anual sobre fondos propios apalancados. Nuestro modelo se basa en comprar los suelos con fondos propios y después financiar la promoción en no más de un 50%. Todo lo que estudiemos y en el plan de negocio no nos dé al menos un 8% anual de TIR lo descartamos o lo intentamos con otras fórmulas que tenemos.
Para Domo Activos es fundamental la seguridad del accionista. Tenemos un plan de negocio que elabora Domo Gestora donde hacemos una previsión de costes, de alquileres, de ingresos, etc., lo que nos lleva a una TIR final. Para mayor seguridad de los accionistas, tenemos una serie de mecanismos para controlar y garantizar de alguna manera que el riesgo sea mínimo. Lógicamente estamos hablando de una actividad promotora, el riesgo existe, pero nuestro objetivo es minimizar ese riesgo de cara al accionista. Y para minimizar ese riesgo las medidas que tenemos son que sólo vamos a suelos finalistas que no tengan desarrollo urbanístico -para que no haya retrasos en plazos y sobrecostes, en el 99,9% de los casos- y en los que se pueda pedir licencia de manera inmediata y que no tengan ninguna tramitación urbanística. No dependemos de ninguna decisión política ni tramitación urbanística en la que influyen infinidad de factores que pueden hacer que no controlemos los plazos ni los costes, porque controlar esos plazos y costes es vital para nosotros.
A todo ello hay que añadir que hemos contratado una serie de asesores externos como paraguas para garantizar a los inversores que están en buenas manos y darles seguridad y tranquilidad. Tenemos un asesor inmobiliario, Richard Ellis, que hace la valoración de los solares para ver que estamos comprando en precio y la valoración del plan de negocio, y por lo tanto de la TIR que hemos calculado. Tenemos un asesor legal que es Ernst & Young; nuestro asesor registrado con el que vamos de la mano en todo el tema regulatoria con el MAB que es Armabex. Tenemos un auditor que es Pricewaterhouse; y nuestro banco agente y proveedor de liquidez es BNP Paribas.
