La recuperación del mercado residencial tiene unos sólidos fundamentos que parece se van a prolongar en el tiempo, entre ellos, intensa recuperación del mercado de trabajo –se ha recuperado ya 2,2 MM de empleos, dos terceras partes de los perdidos durante la crisis -, positiva evolución de la confianza de los consumidores, favorables condiciones financieras para la compra de vivienda y fortaleza de la demanda por parte de extranjeros.
Las perspectivas del mercado de la vivienda son muy positivas, pero este mercado no alcanzará el nivel del anterior ciclo expansivo, porque las circunstancias que coincidieron en la economía española para que se produjera esa formidable expansión de la edificación residencial hoy son irrepetibles. No se vislumbran en el corto y medio plazo ni importantes cambios sociales (aumento demográfico o fuerte inmigración), ni económicos (considerables aumentos de la renta disponible) o financieros (mejoras adicionales de la financiación hipotecaria) que sugieran grandes incrementos de la demanda potencial y efectiva de vivienda. Nos encaminamos pues a un mercado con un crecimiento sostenido, pero moderado, mucho más tranquilo que en el anterior ciclo expansivo.
Las condiciones para el desarrollo de la actividad de promoción residencial han cambiado profundamente respecto del anterior ciclo (demanda más exigente y la financiación más selectiva) y propiciarán una mayor dimensión y profesionalización del sector.
Hoy en día la demanda es mucho más exigente y con más posibilidades de comparación y elección, de tal forma que ya sólo tienen salida los productos con diseño, con soluciones innovadoras, buenas calidades y a precios competitivos. Ante esta realidad, los promotores no podemos encontrar el margen en una evolución alcista de los precios, sino profundizando en el desarrollo de productos con mayor valor añadido, en una gestión más eficiente, en una mayor industrialización del proceso productivo y en una mayor rotación del producto.
La financiación bancaria, indispensable para el desarrollo de la actividad de promoción residencial, ha dejado de ser indiscriminada y es hoy muy selectiva. El sistema bancario sólo financia proyectos viables, presentados por operadores solventes y profesionales y que, además, comprometan una parte sustancial de capital propio en el proyecto.
Y el desarrollo de nuestra actividad en estas condiciones exige promotores más profesionales y con mayor dimensión.
Las profundas transformaciones que está viviendo hoy en día el sector de la promoción residencial, derivadas de ese sustancial cambio en las condiciones del mercado, está provocando una mayor concentración empresarial, con la aparición de grandes operadores, algunos de ellos con acceso al mercado de capitales y con grandes recursos financieros y, por tanto, con claras ventajas competitivas.
Esta concentración favorecerá una mayor estabilidad del sector. La fragmentación del sector provoca poca disciplina de la oferta y esto es de suma gravedad para una actividad como la de promoción inmobiliaria que es muy cíclica, al depender mucho de la coyuntura económica y ser una actividad muy intensiva en financiación y con largos períodos de maduración. La reducción de la fragmentación o dicho de otra manera la concentración empresarial hará que este sector sea más estable y sostenible, lo cual es positivo para el sector en particular y la economía española en general.
A pesar de las buenas perspectivas que presenta el mercado residencial para los próximos ejercicios existen unos riesgos y unos retos que son precisos abordar para que tenga un desarrollo más estable y sostenible.
En este sentido es preciso controlar los costes de los principales factores que determinan el precio de la vivienda, precio del suelo y costes de construcción, para que la vivienda sea accesible, especialmente para los jóvenes, pues mientras no mejore la compra de primer acceso el sector no se desarrollará con normalidad y alcanzará su velocidad de crucero.
Es preciso también arbitrar medidas para agilizar los trámites urbanísticos. Uno de los factores que más influyen en la inestabilidad del sector es el largo período de maduración de las inversiones inmobiliarias y, por tanto, la dificultad de la oferta para ajustarse a las necesidades de la demanda. Mientras mayor sea el plazo de maduración de una inversión mayor es su riesgo y mayor, por tanto, la rentabilidad o retorno exigido a la misma. No existen razones que justifiquen que los trámites administrativos (licencia de obra y licencia de primera ocupación) absorban en muchas ocasiones un 40% del plazo de maduración de una promoción inmobiliaria. En un mercado transparente y competitivo los beneficios derivados de una reducción del período de maduración podría concretarse en un menor coste del producto y un beneficio del consumidor final. Además, una mayor agilización en la tramitación de las licencias puede coadyuvar a un mejor ajuste entre oferta y demanda, evitando incrementos artificiales de los precios.
Se precisa también agilizar los trámites y procesos de calificación y gestión del suelo de forma que se pueda poner en valor el suelo necesario para alimentar el proceso productivo, evitando de esta manera una inflación de su precio y la práctica de operaciones especulativas y que la escasez de suelo sea causa del incremento del precio de la vivienda.
