En la actualidad hay 72 compañías bajo la denominación de "socimis", de las cuales cinco cotizan en el Mercado Continuo y el resto en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Pero no todas las Socimi tienen la misma hoja de ruta ni los mismos objetivos y, además según datos del EPRA, la capitalización bursátil de las compañías españolas de inversión inmobiliaria se queda muy lejos de la que alcanzan en otros países. España se sitúa en décima posición mundial con 23.184 millones, tal y como explica Fatima Sepúlveda Fdez. de Tejada, analista de inversiones de Domo Activos Socimi, en el encuentro digital que se celebró ayer.
Domo Activos, Primera Socimi Promotora Residencial
Domo Activos es una de las Socimi que cotiza dentro del MAB. Lo que diferencia a Domo del resto y su principal ventaja es nuestro innovador modelo de negocio. Somos la primera Socimi promotora residencial del mercado español lo cual nos abre la posibilidad de trasladar a nuestros inversores importantes retornos. Nuestro modelo de negocio ofrece la oportunidad de invertir participando de todas las fases de proceso inmobiliario desde la adquisición del solar hasta el momento de la desinversión de los activos, previa a la cual mantenemos en explotación los activos al menos tres años como cumplimiento a los requisitos del régimen Socimi. Con ello, nuestro modelo de negocio está pensado para que se produzca la desinversión y poder repartir dividendos.
El objetivo es mantener el período de alquiler 3 años, que es el período obligatorio establecido por el régimen Socimi regulado en el artículo 3 de la Ley 11/2019 del 26 octubre, pero podríamos alargar el período de explotación en el caso de que la venta se produjese en peores condiciones que la prevista y reportase una rentabilidad muy inferior a la fijada. Por ejemplo, en un escenario de ciclo bajista en el sector podría considerarse alargar el periodo de alquiler, que es más anticíclico que la venta de viviendas.
Las rentabilidades esperadas de nuestro modelo de negocio buscan superar a los que se obtendrían sólo con la explotación en alquiler de los inmuebles. Trasladamos al inversor el beneficio promotor. Nuestro requisito es ofrecer una TIR >8% y lo cierto es que estamos analizando oportunidades en muchos suelos finalistas off-market que pueden dar rentabilidades importantes en un futuro.
Tercera ampliación de capital
El año pasado realizamos una ampliación de 5 millones que tenía como objetivo dotar a la sociedad de recursos económicos necesarios para el desarrollo de la promoción que se está realizando, acometer nuevas promociones y la creación de autocartera por parte de la compañía para dotarla de liquidez.
A día de hoy, estamos en la mitad de nuestra tercera ampliación de capital, intentando captar alrededor de 19,8 millones de euros. Nuestro objetivo es dar entrada a nuevos inversores que no pudieron acceder en la ampliación de capital anterior o no lo hicieron en la medida deseada y acometer nuevas promociones de acuerdo con la estrategia de expansión y crecimiento de la compañía.
El sector de las Socimi en España
En cuenta al mercado inmobiliario actual y sus precios, no creo que las Socimis sean responsables de la subida de precios de los alquileres y si se está formando una burbuja en zonas premium sean responsables de ello. Menos del 4% del parque de viviendas en alquiler en España pertenecen a Socimis y fondos, puesto que la mayor parte de las viviendas en alquiler son propiedad de particulares. Los precios elevados son consecuencia de una gran demanda provocada por las dificultades de acceso a las viviendas en propiedad por parte de los jóvenes y no tan jóvenes. Los bancos han endurecido las condiciones de acceso al crédito como consecuencia de la anterior crisis y los cambios regulatorios impuestos por el Banco Central Europeo. Tenemos un mercado laboral inestable y que además no ofrece las condiciones económicas para poder acceder a la compra de una vivienda. Y, unido a esto, habría que destacar la escasez de oferta de suelo en el centro de las ciudades que ha contribuido también al incremento de precios.
Del otro lado, las Socimis han contribuido a reactivar el mercado inmobiliario atrayendo inversión institucional internacional que no hubieran elegido nuestro país si no se hubieran dado las condiciones para ello, pero lo más importante es que se ha logrado atraer a medianos inversores con capacidad de ahorro.
En cualquier caso, respecto a los precios del mercado inmobiliario, el próximo año entraremos en una etapa de estabilidad. Hay indicadores que nos están avisando que este ciclo alcista ya está virando, quizás no sea con tanta repercusión inmobiliaria como en la anterior crisis, pero sí que es verdad que las condiciones macro así lo indican.
Respecto a un cambio en la regularización de este tipo de sociedades, hay inquietud. Es verdad que, si cambian los requisitos y encarecen la fiscalidad, los planes de negocio previstos no conseguirán los resultados esperados y esto sí que puede afectar a los precios de los inmuebles. El peor escenario sería un panorama legislativo adverso que modifique el actual régimen fiscal de las Socimis y el régimen de alquiler de las viviendas. No obstante, desde Domo Activos no esperamos que esta situación se dé, puesto que nuestro régimen de Socimi español es comparable en condiciones al europeo.
Opción para el inversor
Pero lo que que está claro es que invertir en una Socimi es una alternativa a comprar directamente viviendas para alquilar y mejor aún, te evitas la gestión del alquiler, no tienes que preocuparte de nada, vas recibiendo dividendos en función de los beneficios de la compañía y además sabes con seguridad y tranquilidad que por el hecho de estar sujeto al régimen Socimi, según el artículo 6 de la Ley 11/2009 estamos obligados a distribuir según qué casos gran parte de los beneficios. En relación al volumen que merece la pena invertir, no tiene que ser necesariamente volúmenes grandes, nuestra Socimi está muy orientada al pequeño y mediano inversor, y somos de hecho una de las compañías con mayor difusión del MAB.
En nuestro caso, es verdad que el haber realizado dos ampliaciones de capital casi seguidas puede haber perjudicado algo a la evolución en bolsa de la compañía y cotización, pero todo apunta que es circunstancial y tenemos confianza que a medida que vayamos cumpliendo el plan de negocio se vaya equiparando el precio de la acción al NAV.
