Se trata de saber cuál es la bajada de precios de transacción (precios a los que se están vendiendo las casas en España) de las viviendas (casas o apartamentos) de segunda mano entre particulares desde el pico de la burbuja en 2006 hasta cinco momentos: finales de agosto de 2013, 2014, 2015, 2016 y 2017 y el desarrollo de esos mismos precios durante esa misma serie de años2.
Términos que usaremos:
Precio de oferta. Es el precio al que el vendedor particular pretende vender su inmueble; para ello usaremos los precios recogidos en el índice Fotocasa;
Precio de pico. Es el precio medio de compraventa efectiva que alcanzaron los pisos en el apogeo de la burbuja para una determinada zona: nosotros tomaremos los valores de referencia marcados en el índice Fotocasa arriba mencionado;
Precio de transacción. Se trata del precio al que se cruzan las operaciones entre particulares en el mercado de segunda mano. En una fase de bajadas de precios de pisos, los precios de pico son inferiores a los precios de oferta ya que los compradores exigen rebajas adicionales para cerrar la compra de la casa en cuestión;
Indice Tecnocasa. Se trata del estudio que la red inmobiliaria Tecnocasa realiza sobre las transacciones inmobiliarias en las que intermedia a través de sus delegaciones. Este índice se publica sobre una serie de grandes ciudades y es el único que recoge precios de transacción
Realidades de las que partimos:
Los precios de los pisos de transacción vivieron su apogeo entre el tercer trimestres de 2006 y el primero de 20073. A partir de entonces los precios comenzaron a bajar región tras región. De este hecho tenemos la certeza usando los estudios de Tecnocasa que son los únicos que recogen precios de transacción. Según estos estudios, Barcelona fue la primera gran ciudad analizada en la que los precios comenzaron a bajar;
Los precios de oferta siguieron subiendo hasta mediados de 2007. Es decir, en los portales inmobiliarios tales que Fotocasa, los vendedores potenciales seguían subiendo sus expectativas de precio de venta hasta después de que los precios de transacción hubiesen comenzado a bajar4;
Precios de venta sólo entre particulares en el mercado de segunda mano. Sólo utilizaremos los precios de oferta, pico y transacción entre particulares en el mercado de segunda mano puesto que solamente existen estadísticas sobre los tres tipos de precios para pisos de segunda mano, nunca de primera. Tanto el índice Fotocasa como el Tecnocasa, versan sobre pisos de segunda mano vendidos entre particulares; de esta forma dejamos de lado los pisos de primera mano, así como los que venden los bancos5
Sistemática de cálculo:
Con el fin de fin de explicar en detalle la sistemática de cálculo de este artículo y del Excel adjunto, me remito al artículo publicado en este mismo medio a finales de 20166.
Recordemos que, a efectos de este artículo, el precio de oferta en el pico de la burbuja, equivale al precio de transacción.
En las ciudades en los que Idealista no recoja ningún precio de descuento deseado por los compradores respecto al precio de oferta en agosto de 2013, 2014, 2015, 2016 y 2017, tomaremos el valor medio de la media del conjunto de su provincia respectiva; para los distritos de la Barcelona, los de media de la propia ciudad condal. Aunque estos valores para ambos períodos pueden no ser correctos para muchos lugares, sí que sin los más cercanos.
Con el fin de poner todos los datos en perspectiva, para el conjunto de España…
Para ver las estadísticas completas de más de 300 ciudades completas de España, vea el Excel Adjunto en la parte inferior del texto
Distritos de Barcelona y Madrid
Fotocasa llevó a cabo un cambio en la sistema de publicación de los precios de los distritos de ambas ciudades. Solamente desde 2013, se mantuvo una misma metodología que permita la comparativa de todos ellos.
| Distrito | Subida en el período agosto 2013-agosto 2017 | Subida en el período agosto 2014- agosto 2017 | Subida en el período agosto 2015- Agosto 2017 | Subida en el período agosto 2016- agosto 2017 |
| Ciutat Vella | 47,46% | 38,71% | 27,30% | 17,39% |
| Eixample | 48,45% | 42,54% | 34,24% | 22,02% |
| Gracia | 35,18% | 42,61% | 33,23% | 22,74% |
| Horta Guinarro | 23,88% | 27,50% | 25,00% | 18,59% |
| Les Corts | 29,79% | 21,73% | 20,97% | 11,51% |
| Nou Barris | 15,78% | 26,10% | 23,48% | 16,89% |
| Sant Andreu | 23,79% | 28,43% | 26,39% | 22,61% |
| Sant Marti | 37,67% | 26,56% | 19,94% | 16,39% |
| Sants-Montjuic | 40,95% | 42,85% | 33,28% | 24,45% |
| Sarria-Santgervasi | 32,65% | 24,57% | 18,61% | 11,02% |
| Subida en el período agosto 2013- agosto 2017 | Subida en el período agosto 2014-2017 | Subida en el período agosto 2015- agosto 2017 | Subida en el período agosto 2016- agosto 2017 | |
| Arganzuela | 15,49% | 22,36% | 17,79% | 9,02% |
| Barajas | -3,20% | 5,31% | 8,46% | 5,18% |
| Carabanchel | -2,64% | 10,27% | 12,11% | 9,24% |
| Centro | 36,93% | 37,99% | 18,53% | 18,59% |
| Chamartín | 12,92% | 21,00% | 15,53% | 8,83% |
| Chamberí | 26,00% | 30,61% | 23,22% | 13,67% |
| Ciudad Lineal | 2,00% | 10,93% | 14,32% | 11,59% |
| Fuencarral | 5,58% | 19,51% | 16,86% | 13,54% |
| Hortaleza | 5,96% | 11,10% | 17,24% | 10,45% |
| Latina | 0,36% | 13,50% | 13,90% | 4,86% |
| Moncloa | 11,44% | 15,37% | 11,54% | 7,49% |
| Moratalaz | 5,48% | 13,95% | 14,72% | 8,96% |
| Puente de Vallecas | -6,23% | 5,42% | 9,17% | 7,99% |
| Retiro | 15,64% | 20,81% | 19,24% | 13,34% |
| Salamanca | 20,99% | 25,97% | 18,91% | 12,81% |
| San Blas | -1,58% | 9,78% | 15,79% | 10,11% |
| Tetuán | 9,94% | 21,62% | 19,76% | 9,90% |
| Usera | -3,94% | 8,87% | 7,38% | 4,09% |
| Vicálvaro | -1,62% | 7,89% | 4,89% | 9,27% |
Datos más relevantes:
- En el período agosto 2016 – agosto 2017, los precios de los pisos han subido el 5,15% a nivel nacional;
- El período agosto 2016- agosto 2017, es el primero desde 2006, en el que los precios de las vivienda suben;
- La situación de los precios es de subida ligera para el conjunto del país, más clara que en el año 2016;
- 28 son los lugares en los que se dan subidas para el período 2013-2016;
- 134 son los lugares en los que se dan subidas en el período 2014-2016;
- 154 son los lugares en los que se dan subidas durante el período 2015-2016;
- 146 son los lugares en los que se dan subidas durante el período 2015-2017
- Subidas en 29 provincias, estancamiento en 11 y bajadas en10 en el período 2016-2017
En mi opinión, el mercado inmobiliario se desarrollará de la siguiente manera en los próximos doce meses:
- Los precios experimentaran una subida en el conjunto del país de 4-6% respecto a agosto de 2017 con una tendencia claramente alcista para el conjunto del mercado mientras que se mantenga la situación actual de bajos tipos de interés;
- Puede ser que en algunas zonas las bajadas continúen aunque la tendencia es claramente a la estabilización en esos lugares;
- Subidas fuertes en Madrid capital y en algunos municipios de la región (+8-10% respecto al año anterior);
- Estancamiento en el área metropolitana de Barcelona consecuencia de la situación política y de la bajada de las rentabilidades por alquiler. En cuando se aclare la situación, tendencia al alza moderado por los bajos tipos de interés;
- Subidas importantes en Valencia y Málaga capitales (+8-12% en el año) consecuencia del debilitamiento de la demanda por Barcelona
La subida de precios, bajadas mucho más discretas y pequeñas subidas, vienen motivadas por la entrada de liquidez a activos de mayor rendimiento en un mundo donde la rentabilidad de los activos permanecerá muy baja durante un buen tiempo; en cuando los tipos de interés suban, o bien la mora aumente, la salida de dinero del mercado inmobiliario en búsqueda de mayor rentabilidad hará que los precios bajen de nuevo 7ya que, simplemente, no hay demanda capaz de absorber la enorme oferta existente.
Estamos en un momento claramente táctico en el mercado inmobiliario en el cual prevalecen los bajos tipos de interés sobre cualquier consideración de valoración objetiva fundamental. Una población en fuerte proceso de envejecimiento, además de una bajada estructural secular de los precios de los alquileres directamente consecuencia del aumento de la oferta por mayor facilidad de desahucio del moroso aun en un momento de subida pasajera de los precios de los arriendos, llevarán inevitablemente a una reaceleración de la bajada de los precios de los pisos en cuando las tasas suban.
En mi opinión, nos hallamos aún inmersos en un superciclo de bajadas de precios de vivienda que siguen a un superciclo de subidas que se dio entre 1973-2006 y que fue propulsado por las bajadas continuas de los tipos de interés (a falta de un único índice que lo corrobore, es razonable decir que el precio de la vivienda de segunda mano subió el 8500-9000%). Estamos en mitad de un miniciclo de estabilización o pequeñas subidas de precios motivado por las bajas tasas, siempre dentro de un superciclo de bajadas estructurales. En España, sencillamente, los pisos no valen lo que cuestan.
Para un análisis sobre la intepretación de los datos y las conclusiones prácticas que hay que sacar de los datos analizados me remito al artículo “Precios de pisos, ¿cuánto han bajado en las grandes ciudades? Indice Tecnocasa” que publiqué en este mismo media hace unas semanas8
Adjunto el Excel con los caculos de las series históricas, Todas las columnas contienen una pequeña explicación.
Del Excel adjunto, las columnas más relevantes son:
- K Bajadas de precios nominales en el período 2006-2013;
- R Bajadas de precios nominales en el período 2006-2014;
- Z Bajadas de precios nominales en el período 2006-2015;
- AI Bajadas de precios nominales en el período 2006-2016;
- AS Bajadas de precios nominales en el período 2006-2017;
- AU bajadas/subidas de precios para el lugar correspondiente en el período 2013-2017;
- AV bajadas/subidas de precios para el lugar correspondiente en el período 2014-2017;
- AW bajadas/subidas de precios para el lugar correspondiente en el período 2015-2017;
- AX bajadas/subidas de precios para el lugar correspondiente en el período 2016-20171.
4.Así en la página 4 de http://www.tecnocasa.es/mediaObject/Espana/sala-prensa/UPF/2_2006/original/2_2006.pdf comparada con los resultados de la 3 de http://www.tecnocasa.es/mediaObject/Espana/sala-prensa/UPF/1_2007/original/1_2007.pdf se observan ya las primeras bajadas en Barcelona (de 4487 a 4481), Jerez de la Frontera (de 1502 a 1473), Hospitallet de Llobregat (4186 a 3710). En otra (Málaga) se da un estancamiento de los precios (en 2163) y en el resto la subida es mucho más comedida que en los años anteriores.
5.Con el fin de entender qué dinámicas determinan las diferencias de precio entre los pisos que ofertan los particulares y aquellos que venden los bancos, ha de leer “Sareb y bancos dificultan la venta de pisos a los particulares” de 12/03/2013 http://financialred.com/sareb-y-bancos-dificultan-la-venta-de-pisos-a-los-particulares/
