Bajada de precios de pisos en las grandes ciudades. Indice Tecnocasa

Las bajadas de los precios de transacción en términos nominales (sin tener en cuenta el efecto de la inflación), respecto a precios de pico de finales de 2006/principios de 2007 hasta el momento, son del -61,02% en Hospitalet de Llobregat, -33,62%  Barcelona, -50,36% en Madrid, 46,73% en Málaga, -46,54% en Sevilla, -59,01% en Valencia y -64,55% en Zaragoza. A estas bajadas hay que sumar las bajadas por el efecto de la inflación para el período. Como se observa, la subida más fuerte de los precios de la vivienda desde su precio más bajo, se ha dado en Barcelona donde han aumentado el 56,77%, aun siendo el 33,62% más bajos aún que los registrados en 2006.

Interpretación de los datos

La liquidez del sistema y los bajísimos tipos de interés está fomentando que una parte importante de la inversión se dirija hacia el mercado inmobiliario. Las rentabilidades que el Banco de España consigna como medias para el sector y que se hallan en el 4,2% antes de gastos de transacción  (3,3-3,5% tras todos los gastos de transacción, IBI, comunidades y un riesgo de impago que, muy posiblemente ronde del 17% con una fuerte tendencia a la baja) son mucho más interesantes que cualquier bono si nos fijamos exclusivamente en la rentabilidad sin tener en cuenta otros elementos relevantes de una inversión tales que liquidez, volatilidad o riesgo.

Sin lugar a dudas, los bajos tipos de interés sirven de contención a la bajada de precios de muchos activos y propulsa las subidas en algunos segmentos de mercado: una vez que el mercado de crédito se corrija y las rentabilidades suban, o bien los tipos de interés o la tasa de mora aumente, ante la muy débil demanda intrínseca de vivienda en España y unos precios de alquiler cada día más bajos, los precios volverán a descender. La subida de la rentabilidad de otros activos que no sean los pisos, hará que los inversores se interesen por los primeros activos en detrimento de la vivienda. Para que sirva de ejemplo, la rentabilidad del índice Barclays Euro Aggregate Treasury Index el cual refleja el precio de los bonos de Estados europeos, es del 0,59% a fecha de 30/09/2017…¿qué ocurrirá si, en caso de una subida de tipos o de un empeoramiento de la economía en general, la rentabilidad del mismo subiese al 1,25% o al 1,5%?

El cambio de la rentabilidad, la cual es una de las variables más importantes en una inversión, y en una clase de activos tan relevante como la descrita por ser omnipresente en todas las carteras, llevará a movimientos telúricos de los flujos de capital desde aquellas clases de activos que ahora resultan atractivas a otras que, dado los cambios, lo resulten; o lo que es lo mismo, en un mercado en el cual los inversores han de hacer frente a cada vez mayores riesgos con el fin de obtener la rentabilidad del pasado, se dará una salida de aquellas inversiones más riesgosas en beneficio de las que rinden más (los bonos del Estado que pasan de dar el 0,25% de interés al 1,25% o 1,50%, por ejemplo)ellas clases de activos que ahora resultan atractivas a otras que, dado los cambios, lo: esa retirada de dinero, con una demanda poblacional constante, llevará a la reaceleración de las bajadas de precios. La excepción a lo anterior son los mercados con demandas fundamentales fuertes ya sea por demanda turística de nueva generación tipo AirBnB o bien por movimientos migratorios internos.

La dinámica de salida de pisos al mercado de alquiler como consecuencia de la mayor protección de los caseros frente a los inquilinos, con la consiguiente bajada secular de los precios de los precios de alquiler y la disminución de la demanda de vivienda derivada de una población cada día más envejecida, prevalecerá sobre hechos tácticos (subidas o bajadas de tipos de interés o de rentabilidades de activos, estas últimas derivadas de la baja tasa de morosidad).

Conclusiones prácticas

• Podemos dar por concluida la fase de corrección de los precios de la vivienda en las ciudades estudiadas…hasta que suban los tipos de interés o bien se corrijan los mercado de crédito algo que no sucederá hasta dentro de 24 meses posiblemente;
• En los próximos meses/años presenciaremos subidas de precios de pisos en zonas puntuales de España. Muy posiblemente se produzcan pequeñas subidas de los precios de la vivienda a nivel global nacional (un 2-4% para el conjunto de España es razonable a tenor de los datos agregados de Fotocasa para el conjunto del país en 2017, siendo 2017 el primer año de subidas desde 2006), pero estos serán nimios con más intensidad en ciudades como Barcelona o Madrid y en zonas de costa muy concretas (costa del sol e Ibiza) cuyos mercados locales están muy expuestos a compradores extranjeros no residentes o con más demanda nacional de inversión;
• Es posible que se esté dando una concentración de población acelerada en zonas específicas de España tales que Madrid, Barcelona, las islas y la costa mediterránea en detrimento de la cornisa cantábrica y el interior del país (excepto Madrid) lo que lleve a un aumento de los precios de las primeras zonas mientras que en las segundas, los mismos se estabilizan o bajan…hasta que lleguen los tipos de interés donde las bajadas, faltos de demanda estructural, volverán

Visión histórica

• Nos hallamos aún inmersos en un superciclo de bajadas de precios de vivienda que siguen a un superciclo de subidas que se dio entre 1973-2006 y que fue propulsado por las bajadas continuas de los tipos de interés (a falta de un único índice que lo corrobore, es razonable decir que el precio de la vivienda de segunda mano subió el 8500-9000%). Estamos en mitad de un miniciclo de estabilización o pequeñas subidas de precios, siempre dentro de un superciclo de bajadas

Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com