Breve presentación de Advero y su modelo de negocio
Advero Properties SOCIMI fue constituida en agosto de 2017 por Adequita Capital y un grupo de inversores próximos a la firma, porque entendíamos que en España se estaba poniendo en marcha la creación de un sector que no existía, el del inmobiliario de alquiler residencial profesionalizado. Vimos la necesidad de ser uno de los actores que ayudara a crear este nuevo sector en España, con idea de que en los próximos años hubiera 4-5 grandes inmobiliarias cotizadas en Real Estate en el sector residencial, igual que lo hay en otros mercados y sectores.
Así, Advero nace con la idea de facilitar esa oferta de alquiler residencial concretamente en zonas de renta media en España. Pensamos que la mejor manera de luchar contra cualquier burbuja inmobiliaria es fomentando una buena oferta, ya que cuando hay una buena demanda, incrementas la oferta y el sector se regula de manera natural, no hace falta poner restricciones artificiales de ningún tipo, ni pretender sobreregular.
Al ser una SOCIMI constituida de cero, con aportación de capital de los accionistas, somos todavía muy pequeños (capitalización 13 millones de euros). Nuestro enfoque de compra son edificios enteros en manos de entidades financieras, que se construyeron durante la crisis financiera, porque nuestra idea es sacar al mercado todo ese parque inmobiliario hoy mayoritariamente parado. No queremos promover vivienda nueva sino que aquellas viviendas que están ya construidas entren a formar parte de la oferta. Con este criterio Advero compró dos edificios a Anida (BBVA) en la primavera de 2018 y los otros cuatro los hemos comprado a Sareb.
Respecto a la ubicación, buscamos edificios en municipios de alrededor de grandes ciudades de España, o bien en barrios de esas grandes ciudades que tengan ese perfil de renta media. En un año y medio hemos comprado cinco edificios alrededor de Barcelona y uno en Madrid.
¿La estrategia pasa siempre por la compra del edificio?
Sí. Nuestra principal prioridad es que sea un edificio entero ubicado en barrios de renta media de grandes ciudades o en municipios alrededor de esas grandes ciudades, con acabados de calidad (generalmente parqué, calefacción, internet) y una inversión en torno a los 2 millones de euros. Abogamos por edificios enteros para poder hacer una gestión íntegra del edificio y que nos permita crear un sentimiento de comunidad entre nuestros residentes. Esa es nuestra prioridad y a partir de ahí nos flexibilizamos (por ejemplo, si hay dos viviendas vendidas en un edificio, si hay que hacer alguna reforma, etc.). Por el momento hay tal parque de activos parado que hemos conseguido en todos los casos edificios enteros con una antigüedad máxima de 10 años. El que adquirimos el pasado mes de diciembre en Madrid lo estamos rehabilitando porque, aunque ya estaba todo construido, fue vandalizado y necesitaba una reforma integral, que estamos haciendo.
Lo de promover suelo está a años luz de nuestra estrategia, porque creemos que no hay necesidad de generar más stock cuando hay tanto stock por salir todavía en nuestras áreas de interés.
Respecto al edificio de Madrid, la previsión inicial era tener la reforma lista a finales de septiembre de 2020 y empezar a explotar el alquiler en el último trimestre del año. ¿Cómo están los plazos ahora?
La idea era terminar las reformas en julio, tener tres meses hasta octubre para temas de licencias, posibles retrasos, etc., y comercializar antes de final de año. Covid-19 nos ha parado tan solo 15 días de momento, porque al ser un edificio vacío hemos podido trabajar hasta el último minuto. Si no va a más la pandemia del coronavirus, no creemos que tenga un impacto muy significativo en la planificación.
En el Plan de Negocio anunciabais para 2020 dos nuevas adquisiciones, en febrero y abril, pero no se han llevado a cabo…
Cuando salimos a bolsa en noviembre de 2109, MAB nos solicitó unas proyecciones a tres años porque no teníamos histórico. En ese momento, en lugar de hacer unas proyecciones únicamente con crecimiento orgánico (evolución de las rentas de los edificios que ya teníamos en cartera), hicimos también unas previsiones inorgánicas de supuesta incorporación de nuevos activos porque teníamos la capacidad económica para hacerlo. La adquisición de febrero la teníamos prácticamente cerrada cuando llegó Covid-19 y está en espera. A día de hoy, tenemos caja y muchos activos identificados muy maduros que nos encajan, pero veremos en qué momento ejecutamos las compras… sino es febrero y abril podría ser junio y septiembre, por ejemplo.
En cuanto a la gestión e ingresos, ¿cuál es vuestra estimación de la evolución de los impagos por el Covid-19?
Siendo nuestro perfil de residentes de renta media, esto tiene una doble lectura: como las rentas no son muy altas (alquiler medio de 650 euros) a priori no es muy difícil pagarlas (en líneas generales, nuestro alquiler no supera el 35% de los ingresos de nuestros residentes), pero por otro lado este segmento de población puede estar más expuesto a recortes salariales o pérdida de empleo. En cualquier caso, nos ha sorprendido positivamente porque hemos recibido muy pocas solicitudes (unas 6 de un total de 83 residentes) y sólo nos han pedido ayudas para el mes de abril. Los residentes están haciendo una gestión muy al corto plazo, esperando ver cómo evoluciona su situación mes a mes. Por nuestra parte, desde un primer momento decidimos que en una situación tan extraordinaria como esta, las familias que lo necesitaran no podían estar sufriendo por no poder pagar el alquiler. No hacemos alquiler social, pero, en base a una honestidad reciproca, mantenemos una política responsable en la gestión de nuestros residentes. Dicho esto, lo más preocupante como país es el poco ahorro que hay en España. Hay mucha gente que vive al día, y no solo a nivel particular sino pequeñas empresas, y esto puede poner el equilibrio social en peligro de manera muy rápida.
En cualquier caso, aunque hay que estar expectantes a lo que esta crisis depare, como nosotros teníamos una posición de tesorería fuerte, es cierto que eso nos ha dado más tranquilidad. A modo de ejemplo, haciendo el cálculo de si cayeran el 100% de nuestros alquileres, sin cancelar ningún contrato con nuestros proveedores, sin cambiar nada de nuestra estructura operativa y sin dejar de hacer frente a nuestras obligaciones de deuda, la compañía podría sobrevivir más de 3 años con la caja que tenemos en estos momentos. Con lo cual, no nos pilla en un mal momento y no esperamos una situación que nos afecte dramáticamente.
¿Cómo prevéis que evolucionen los precios de alquiler a medio plazo?
La sensación que tenemos es que en nuestro foco inversor, que está en esa franja de renta media, la demanda irá en aumento. Por el efecto de Covid, de manera generalizada este será un mal año para la mayoría de los sectores, pero en el medio y largo plazo este parón obligado no tendría por qué impactar en el valor de las empresas.
En el caso de nuestros alquileres creemos que el impacto en el medio plazo será poco o nada. De hecho, de manera natural parte de nuestros ingresos deberían ir en aumento porque como tenemos algunos edificios que compramos ya en explotación y estaban con rentas muy por debajo del mercado, vamos haciendo una gestión tranquila pero de ajuste para ir regularizando esos contratos.
Respecto a la evolución del sector inmobiliario a nivel general, tenemos que hacer el esfuerzo de empezar a discernir entre los diferentes subsectores del mercado (oficinas, comercial, inmobiliario, hotelero, etc.) y dentro del residencial entre residencial turístico, prime o zona media, etc., porque los niveles de riesgo son muy diferentes y los impactos económicos a los que están expuestos también. Que puedan corregirse precios en zonas centro de grandes ciudades sí que lo creo, pero porque están afectados por inversión y demanda internacional también. Pero, en general, el residencial de renta media, que responde a necesidades muy básicas de la población, no creo que vaya a ver mermada las rentas. Creo que Advero está en un segmento del inmobiliario de riesgo muy moderado.
En el caso de que hubiera que limitar precios de alquiler, ¿os afectaría poco?
Creemos que sí porque estamos en unos niveles de renta en rangos muy sensatos, por lo que vemos poco riesgo ahí.
¿Cuáles son vuestros principales proveedores y qué período de pago tenéis con ellos?
A nivel de gestión de los edificios, los principales proveedores son los de mantenimiento de todas las comunidades (revisión del ascensor, instalaciones técnicas, limpieza…), que nos giran su recibo según si el servicio es mensual, trimestral, etc. A los proveedores de servicios extraordinarios (reparaciones, principalmente) les pagamos máximo a 30 días, pudiendo pagarles incluso de manera inmediata si se trata de pequeños autónomos.
¿Advero tiene una estructura de gestión basada en la externalización de todos sus servicios?
Sí, así es. A nivel de estructura corporativa, por tratarse de un proyecto iniciado desde cero, Advero decidió desde su constitución externalizar toda su estructura de gestión. Está externalizada tanto la gestión de los edificios como la propia gestión de la compañía, lo que garantiza a Advero una estructura de costes muy flexible, y es lo que permitió que desde el primer año de actividad (2018) la compañía pudiera cerrar con resultados positivos y repartir dividendo.
Dada la situación, ¿qué perspectivas hay respecto al pago de dividendos?
El consejo de administración está a favor del reparto de dividendo y no se ha planteado que debamos tomar decisiones en otro sentido como consecuencia de Covid19. La explotación del negocio ha arrojado un año más beneficios, pero la decisión última se tomará en el consejo que convoque la junta de accionistas.
Dicho esto, lo interesante de Advero como propuesta de inversión no está en estos momentos en su dividendo, que todavía es poco relevante por el tamaño de la compañía, sino la revalorización que estamos obteniendo por la gestión de las adquisiciones y la explotación de los activos. Entre abril de 2018 y diciembre de 2019 la compañía había invertido 11 millones de euros en una cartera de 6 activos valorados en 18 millones, 7 millones de euros de valor generado por una compra eficiente y una óptima gestión de los activos. Hemos generado un 62% de valor para nuestros accionistas por esa eficiencia en las adquisiciones. Incluso en sentido estricto deberíamos decir que hemos generado un 100% de revalorización para nuestros accionistas, porque de los 11 millones de euros de inversión, 9 provinieron de ampliaciones de capital y 2 es deuda bancaria. Esa es la clave de Advero, que aplica en general a todo el sector inmobiliario: comprar de manera racional según tu modelo de negocio, y realizar una buena gestión.
¿A qué tipo está vuestra deuda media?
Nuestra deuda media está al 2% fijo. Nuestro primer crédito lo constituimos con Banco Sabadell por 1,9 millones en marzo de 2019 al 2,1% (a 13,5 años) y en diciembre de 2019 constituimos con Bankinter 2,2 millones al 1,9% (a 17 años). Es un total de 4,1 millones de deuda, que representa el 14% sobre el valor de nuestros activos, algo importante porque nuestro consejo fijó en el 30% el techo de deuda respecto al valor de nuestros activos.
Dais por finalizada la etapa de prueba de concepto para empezar a trabajar en una nueva etapa de crecimiento. ¿En qué consiste?
Tras dos años de vida de Advero y seis edificios adquiridos damos por finalizada esa etapa de prueba de concepto porque hemos visto como reiteradamente, hemos ido consiguiendo esa revalorización comentada por la diferencia entre el precio de adquisición y el valor del activo. Vemos que hay mucho parque de viviendas que cumple con nuestras necesidades, tenemos un entorno inversor muy satisfecho con ganas de seguir apoyando el crecimiento, una banca con ganas de seguir financiando y un equipo gestor muy vinculado al mercado de capitales para liderar esta nueva etapa como compañía cotizada. Vamos a seguir creciendo vía ampliaciones de capital y deuda, siempre que ésta no pase del 30% del valor de nuestros activos, y lo haremos de manera paulatina, para garantizar una correcta gestión. Además, estamos convencidos de que va a haber un proceso de consolidación del mercado en los próximos años para la creación de los 4-5 grandes jugadores que comentábamos al inicio.
¿En qué zonas ubicáis los activos futuros?
Empezamos por Cataluña y Madrid, y lo natural sería seguir consolidándonos allí, aunque estamos analizando otras zonas, como Valencia.
¿Cuál es la estructura accionarial de Advero?
A cierre de marzo Advero contaba con 36 accionistas, 6 de ellos con participaciones significativas (superiores al 5%). El capital flotante lo aglutinaban 29 accionistas, con el 42% del capital y la autocartera representaba el 1,4%.
La capitalización de Advero es de 13 millones de euros. ¿Consideras que la compañía está barata?
Advero aboga firmemente por la transparencia informativa porque lo ideal es que el precio de cotización esté lo más cercano posible a la realidad de los negocios. Ejemplo de ello es la completa sección para inversores que tenemos en nuestra web. Ello ha permitido que la acción vaya recogiendo la creación de valor que la compañía ha ido materializando y es la explicación del recorrido de 6,5 euros/acción en el momento de la salida al MAB (noviembre de 2019) y los 8,20 euros actuales (+26%).
El pasado 8 de abril publicamos una nota con la evolución en 2019 y los efectos de COVID-19, donde actualizamos el valor neto de los activos en cartera tras la última incorporación en el mes de diciembre. La actualización de esta valoración sitúa el precio por acción actual en 8,8 euros, sin tener en cuenta la potencial creación de valor que la compañía pueda realizar con su posición de tesorería. Por tanto, podemos decir que en estos momentos la cotización no ha recogido todavía la última información puesta a disposición del mercado.
Como analista, ¿qué le tendría que decir al pequeño inversor en cuanto al riesgo?
Lo primero que le diría es que en estos momentos no es que tengamos mucho potencial, sino mucha realidad. Tenemos un enfoque estratégico que se ha demostrado acertado, unos proveedores de activos que necesitan seguir desinvirtiendo y unos accionistas y una banca que nos ha reiterado su voluntad de seguir apoyando el crecimiento futuro. Con lo cual, las piezas que necesitamos para que la compañía siga adelante, están ahí.
El riesgo de volatilidad por la iliquidez del valor, en estas semanas complejas nos ha incluso favorecido, porque el valor se ha mantenido invariable. Tenemos inversores con voluntad de entrar en el valor y el único papel a la venta es el del proveedor de liquidez, por lo que si en algún momento algún accionista ha necesitado salir, le hemos encontrado rápidamente contrapartida.
El único riesgo que podría ver para un pequeño inversor (para cualquier tipo de inversor, de hecho) es el regulatorio, por cambios en las políticas fiscales o sobre el alquiler, pero aún en estas circunstancias, no creo que nuestro enfoque estratégico perdiera valor.
Nuestro enfoque hacia el alquiler residencial de renta media creemos que nos convierte en un valor refugio. Incluso definimos Advero como un instrumento de cobertura natural contra la inflación, porque en nuestro sector las rentas se incrementan por contrato anualmente según el IPC, y esto seguro que será un elemento de protección adicional en los próximos años, donde parece natural pensar que la inflación irá en incremento.
