Las oportunidades de inversión más atractivas entre las inmobiliarias cotizadas son las compañías con un modelo de negocio patrimonial centrado en activos comerciales, en áreas premium y core plus. Merlin Properties sigue siendo la favorita para los expertos de Bankinter para quienes es la primera elección, con una recomendación de comprar y un precio objetivo de 13,8€ (potencial de +9,4%). Las razones que argumentan en su informe sobre las previsiones del mercado inmobiliario español en el segundo semestre de 2018, es que la compañía dispone de una cartera de activos de alta calidad y diversificación. Bankinter considera que la evolución de los ingresos positiva y que existe potencial de mejora en rentas en oficinas y logística. La eficiencia en costes otorga una notable visibilidad a la generación de caja y la rentabilidad por dividendo (3,9% en 2018). Por último, el apalancamiento es limitado (43,4% de LTV) con un 99% a tipo fijo.
En segundo lugar de su ranking estaría Colonial. La empresa está desarrollando una estrategia de crecimiento con un objetivo de ingresos por rentas superior a 500 M€ frente a los 285 M€ de 2017. Los analistas de Bankinter consideran que se trata de un objetivo alcanzable con la integración de Axiare, la incorporación de nuevos proyectos y el potencial de incremento de rentas en contratos que van venciendo (release spread de +28% en 1T18). "Las perspectivas son positivas, pero mantenemos una recomendación de Neutral con un precio Objetivo de 10,1 € (potencial de +4,3%), ya que el efecto positivo de la adquisición de Axiare está en parte reflejado en el precio" argumentan.
En Hispania, el departamento de análisis de Bankinter recomienda aceptar la OPA presentada por Blackstone a 18,25€ por acción antes del 16 de julio, ya que mejora en un 4,5% la oferta anterior y supone una prima de +15,3% sobre el NAV. Según relanta en su informe, Blackstone superará el umbral de aceptación del 50%, y la probabilidad una oferta competidora es reducida después de que George Soros vendiera su participación del 16,6% y el Consejo de Administración haya aceptado la OPA. La mayoría de las promotoras residenciales -asegura Bankinter- se encuentran en una fase inicial de inversión y sus resultados todavía no reflejan la fase expansiva del mercado de la vivienda en España.
Neinor Homes (Neutral; Pr. Objetivo: 18,6€) y Aedas Homes (Neutral) el informe señala que tienen en común ser compañías con una cartera de suelo finalista superior a 12.000 viviendas para una demanda de perfil medio-alto, masa crítica, una gestión profesionalizada para obtener márgenes operativos superiores al 25% y un endeudamiento reducido. Sin embargo, los analistas creen que el momentum no es favorable todavía. A pesar de que ambas compañías muestran buenas cifras de preventas de viviendas, los retrasos en el proceso de concesión de licencias de construcción provocó un retroceso de la cotización de Neinor tras revisar a la baja sus objetivos de entrega de viviendas en 2018 y 2019, lo que difiere en el tiempo la obtención de beneficios y flujos de caja. El hecho de que un 77% de las entregas de viviendas de Neinor en 2018 se concentren en el segundo semestre y que Aedas (que sí ha confirmado su plan inicial) planee la entrega en 2018 de sólo 230 viviendas de las 12.000 previstas hasta 2023 aconseja ser prudente.
Según el informe, esta limitada visibilidad afecta en mayor medida a Metrovacesa, cuya cartera tiene un 24% de suelo no finalista. Por último, Bankinter mantiene una recomdación de neutral sobreInmobiliaria del Sur, "cuya evolución en bolsa ha ido muy positiva gracias a su negocio patrimonial y al crecimiento de +55% en las preventas de viviendas frente a diciembrei de 2017. Sin embargo, creemos que la cotización necesitará que que las cifras de los próximos trimestres permitan compensar el descenso de -22% en los ingresos que se ha producido en 1T18, como consecuencia de la concentración de entregas de viviendas en la segunda mitad de año" concluye el informe.
¿Por qué el mercado inmobiliario es una buena oportunidad de inversión?
Las previsiones de los expertos de Bankinter auguran en su informe sobre el segundo semestre de 2018 que el mercado inmobiliario mantendrá su fase de expansión en oferta,demanda y precios durante los años 2018 y 2019. Según sus cálculos, el crecimiento del empleo, el atractivo de la vivienda como inversión y los reducidos costes de financiación impulsarán la demanda residencial hasta un volumen cercano a 540.000 viviendas en 2018 y 580.000 en 2019.
Los analistas de la entidad creen que la notable aceleración de los precios en la primera mitad de 2018 debería moderarse a medida que los ratios de esfuerzo financiero se endurecen. "Sin embargo, la solidez de la demanda, una oferta limitada en las áreas consolidadas y el repunte de los alquileres presionarán al alza el precio medio por m2 en el rango +4% / +5%, un incremento que podría ser superior en las grandes ciudades" explican.
En cuanto a la promoción residencial, el informe señala que su reactivación es un hecho, pero el incremento de la nueva producción no será verdaderamente tangible hasta 2019.
Por otra parte, las previsiones apuntan a que la inversión se ralentizará gradualmente en el segmento comercial tras el boom de años anteriores. Las rentas seguirán respaldadas en oficinas y mantienen potencial alcista en activos logísticos, mientras el auge del comercio electrónico provocará un estancamiento o descenso en los activos retail no singulares.
