El 2024 ha sido especialmente bueno para el sector inmobiliario después de unos años complicados con tipos de interés elevados y después de la pandemia. Ha sido un año donde los inversores han vuelto a ganar confianza y han vuelto a demostrar que, ante una perspectiva de bajada de tipos de interés, el sector volvía a tener interés. 

De hecho, en nuestro país la inversión inmobiliaria cerró el pasado año con un volumen acumulado de entre 10.000 y 13.000 millones de euros, superando a la cifra prevista; y las estimaciones para este 2025 siguen la misma buena senda. Los incrementos que se estiman para el año actual son de entre el 10% y el 20%, superando los 11.000 millones, o incluso, con la posibilidad de alcanzar los 15.000.

Aún así, hay muchos riesgos que pueden sacudir el mercado, que pasan por los precios, los tipos de interés, la subida de los bonos, los diferentes conflictos bélicos, la inseguridad jurídica o las medidas que instaure en su nuevo mandato, Donald Trump.

Hay que tener en cuenta que el sector inmobiliario se mueve mucho con los tipos de interés; si los tipos de interés bajan, el sector inmobiliario normalmente sube. Por ello, en 2025 los expertos quieren buscar las oportunidades de inversión, que pasan por las infraestructuras físicas que darán soporte a la tecnología, la innovación, la digitalización y a la descarbonización del futuro. Y en este sentido, la clave son los centros de datos, que ocupan el primer puesto en términos de inversión, desarrollo y perspectivas globales de ingresos para 2025, seguido por los activos relacionados con las infraestructuras energéticas. 

¿Sector inmobiliario en cartera en 2025?

Incorporar el sector inmobiliario en una cartera diversificada en este 2025, para los expertos, es casi una obligación.

En este sentido, Juan Ignacio Marrón, analista independiente y fundador de @InversoresInstitucionales, señala que hay que tener en cuenta “la relación que tienen los precios de los activos inmobiliarios con la evolución de la inflación”.

Y es que, a lo largo de la historia, la inversión en ladrillo ha sido un forma de protección en entornos inflacionarios, permitiendo a los propietarios blindarse ante la posible pérdida de valor de su patrimonio, a través de la combinación de las rentas por los alquileres —los rendimientos de los REITS entrarían también en esta categoría— y la revaloración de este tipo de activos a lo largo del tiempo.

Juan Pablo Calle, del equipo de gestión de Acacia Inversión apunta que el sector inmobiliario, “en general más europeo que el global, está bastante castigado en bolsa y las valoraciones son importantes y buenas”. Y señala que ya se vio el año pasado que “cuando se descontaban bajadas de tipos, el sector inmobiliario volaba y cuando se volvían a decir que no iba a haber tantas bajadas de tipos, el sector inmobiliario volvía a recortar o a bajar”. Por lo que, en su opinión y de una forma muy selectiva, lo tendría en cartera.

Riesgos del sector 

Desde iCapital advierten de que en el sector inmobiliario hay que estar muy alerta a los niveles de precios o a los tipos de interés.

Aquí, su director de Real Estate, Martín de Abbad señala que en España, el precio de la vivienda ha subido considerablemente, con un aumento del 8% en 2024 y una previsión del 5% en 2025. A diferencia de la crisis de 2008-2009, la escasez de oferta y la alta demanda siguen impulsando el mercado; por lo que dice que “es clave prestar atención al precio de compra y a la evolución de los tipos de interés, que están en tendencia bajista”. Y añade que se esperan hasta tres recortes en 2025, “lo que facilitará el acceso a financiación y favorecerá la compra de vivienda y otros activos inmobiliarios”.

Por su parte, Juan Ignacio Marrón menciona que el sector inmobiliario podría volverse menos atractivo si los rendimientos de la deuda pública superan los de las inversiones inmobiliarias. Ya que esto “afectaría su atractivo tanto como alternativa de inversión frente a la renta variable como por el encarecimiento de la financiación”. Y observa que “aunque su baja correlación con otros activos lo hace interesante en carteras diversificadas, su carácter cíclico lo vuelve vulnerable a una desaceleración económica o recesión, especialmente en el segmento comercial, donde una menor demanda podría reducir la ocupación y presionar a la baja el valor de los activos”.

El mercado estima una probabilidad de recesión muy baja, alrededor del 8%, significativamente menor que la valorada por las casas de apuestas. Sin embargo, hay un mayor riesgo de desaceleración económica, con previsiones de crecimiento más moderadas en los próximos años, según la Reserva Federal.

¿Dónde están las oportunidades?

Aquí, la mayoría de los expertos que hemos consultado apuestan por Europa, sobre todo, porque creen que las bajadas de los tipos de interés, ya en curso, se van a intensificar a lo largo de los próximos meses con un objetivo de bajada adicional del tipo de referencia del Banco Central Europeo, en torno a un punto porcentual, hasta niveles del orden del 2%.

Y en este sentido, Félix González, socio Director General de Capitalia Familiar EAFN cree que “hay una oportunidad en Europa también dentro de ese enfoque más value o más sensible a la evolución de los tipos de interés”. Y resalta que uno de los fondos que se podrían utilizar en este sentido sería el “Janus Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund”.

En iCapital, destacan que no suelen invertir en fondos inmobiliarios como tal, sino que prefieren más la adquisición de activo directo. Y aquí recalcan que hay muchas gestoras europeas y españolas donde hay fondos de inmobiliario, “sobre todo de valor añadido o más core, que están ofreciendo rentabilidades interesantes con tires de entorno el 15%, lo que pasa que son duraciones más largas, son fondos cerrados”.

Desde Acacia Inversiones también apuestan por Europa con fondos como “el DPAM B Real Estate Europe Div Sust o el Janus Henderson Horizon Pan European Property Equities”; aunque también dejan claro que creen que puede haber más oportunidades en un fondo global que en un fondo europeo, porque estos están más limitados, sobre todo por geografías, zonas, etc. Aquí, Juan Pablo Calle destaca “el  PGIM Global Select Real Estate Scrts, el Janus Henderson Global Real Est Eq Inc y el Nordea 1 - Global Real Estate Fund”, fondos con mayor universo de inversión y la diferencia de comportamiento entre el inmobiliario europeo y americano. Y por último, también distingue, como algo muy especial, un fondo “rara avis” debido a que es alternativo long/short sectorial de inmobiliario, como es “el CT Real Estate Equity Market Neutral Fd”.

Mientras que Juan Ignacio Marrón cree que “el sector inmobiliario se incorpora a una cartera más por su capacidad de diversificación que por su potencial de rentabilidad frente a la renta variable. En períodos de incertidumbre económica, suele comportarse mejor que otras inversiones, pero si la economía se contrae, su carácter cíclico puede provocar pérdidas que anulen su beneficio diversificador, especialmente en comparación con activos refugio”.

Por lo que en conclusión, el sector inmobiliario se perfila como una inversión clave en 2025, impulsado por la bajada de tipos y la alta demanda, aunque persisten riesgos como la evolución de la renta fija, la inflación y la incertidumbre económica. Y en todo esto, Europa destaca como mercado con oportunidades atractivas, especialmente en fondos con enfoque value y de infraestructuras tecnológicas.