¿Por qué invertir en Real Estate es una oportunidad en este momento?
La inversión en el sector inmobiliario suele ser menos volátil, evidentemente es una inversión que no es líquida pero es menos volátil, no sabe mucho de aranceles ni de movimientos estructurales, como la bajada de tipos de interés que, con los aranceles, es más incierta aunque creemos que la tendencia seguirá siendo la misma hacia la bajada de tipos. Y además, las valoraciones, aunque no en todos los países y sectores, se han ajustado con lo que creemos que hay buenas oportunidades según qué país y sector.
¿Cómo está afectando el actual entorno de tipos de interés a la rentabilidad y valoración del real estate europeo?
Obviamente la subida de tipos no ha sido buena en general para valoración del real estate – aunque quien nos vea en España no se lo crea porque el precio de la vivienda no ha parado de subir – pero en oficinas, logística, industrial…en general la bajada de tipos es positiva para el sector del real estate porque supone más poder adquisitivo para poder comprar inmuebles, viviendas, logística y de una forma más barata.
¿Qué ramas dentro del sector real estate pueden funcionar mejor?
A nosotros nos gusta pensar en tendencias estructurales. Una de ellas es la transición energética porque muchísimos edificios necesitan de reformas para adaptarse al cambio climático, con paneles solares o aislamiento térmico, etc. Con lo que es una tendencia que largo plazo no va a cambiar. El otro sector donde vemos mucho interés también es logística porque estamos ante tendencias de nearshoring, necesitamos pequeñas naves logísticas e industrialesque terminen de fabricar los productos cerca de nuestras ciudades, para hacer frente a la demanda y buscar otras formas de fabricar las cosas más cerca de nosotros.
¿Crees que estamos viendo un desacoplamiento entre el mercado privado inmobiliario y el comportamiento en bolsa de los REITs?
La belleza, por así decirlo, del sector inmobiliario no cotizado es que la liquidez hasta vender no existe. También es cierto que en bolsa hasta que vendes no pierdes o ganas pero ves el precio de tus inversiones. Sí vemos cierto desacoplamiento, porque la volatilidad golpea mucho más a los activos líquidos y además hay una demanda estructural en ciertos países, en ciertos sectores, que va más allá de la volatilidad de mercado.
¿Qué geografías ofrecen actualmente mejor binomio rentabilidad - riesgo?
Hay bastantes oportunidades en el mercado suizo, por ejemplo, en el que sí vemos mucho interés, según qué sectores también, pero en el norte de Europa, la parte norte de Francia, Benelux, Alemania en particular, hay bastante cosas interesantes en logística, por ejemplo, en pequeñas naves, como comentaba, cerca del centro de ciudades, También hay en España, por ejemplo, terrenos en ciudades contaminadas que descontaminamos nosotros, un equipo que lo hace para nosotros y luego hacemos como una regeneración urbana. Hay muchas oportunidades muy muy bonitas.
¿Y si hablamos de Deuda de Real Estate
En este mercado la deuda es muy interesante ahora mismo ¿Por qué? Dos razones principales. Primero los bancos, por tema de regulación, por tema basilea, etc, se han retirado, no del todo, pero tienen menos peso en el sector. Entonces hay un hueco de financiación que es muy interesante porque da muchas oportunidades, ya que los bancos no aparecen ahora en ciertas financiaciones. Eso es un primer punto Estos nos ha permitido bajar el riesgo en nuestras carteras, tener menos apalancamiento, para así decirlo, ir a buscar cosas a lo mejor un poco más sólidas, etc. Eso nos ha beneficiado, la verdad, y beneficia a nuestros clientes en este tipo de fondos.
