Los inversores inmobiliarios internacionales tendrán que apoyarse mucho más  en el crecimiento y en la generación de altos rendimientos si quieren competir con éxito en la coyuntura económica  de tipos de interés más altos y un mayor coste de la deuda que impregna numerosos mercados, según se desprende  del informe sobre Perspectivas inmobiliarias mundiales de M&G publicado hoy.  

José Pellicer, responsable de estrategia de inversión en M&G Real Estate, comentó: «Los días de tipos de interés  'más bajos durante más tiempo' han quedado atrás. Los inversores inmobiliarios de todo el mundo ya no pueden  depender de la compresión de los rendimientos y de la financiación con deuda barata para obtener beneficios.  Tienen que cambiar de mentalidad de forma radical.  

Puede que los inversores se sientan naturalmente atraídos por el crecimiento, pero las rentas también tienen una  importancia clave ante unos tipos de interés ahora elevados. Invertir en áreas con fuertes catalizadores de la  demanda como son los sectores residencial e industrial podría ofrecer rentabilidades atractivas gracias al elevado  crecimiento de las rentas; al igual que aquellos sectores que permitan repercutir la inflación a los inquilinos, como  los supermercados con contratos de alquiler de largo plazo. También podría generar atractivas perspectivas de  ingresos el compromiso de mejorar los activos o invertir en propiedades poco apreciadas. 

A medida que los mercados inmobiliarios mundiales se adaptan al debilitamiento de la economía china, a las  crecientes complejidades de las cero emisiones netas y a los cambiantes patrones de demanda y ocupación, esperamos presenciar señales de mayor confianza mientras los inversores reajustan el enfoque ante un panorama  económico completamente distinto». 

Aunque los costes de la deuda inmobiliaria se han disparado, el informe concluye que no ha habido grandes trastornos hasta la fecha, si bien contempla ventas forzosas en los próximos años, ya que entre un 30% y un 40%  de los préstamos inmobiliarios comerciales en el Reino Unido y Europa deberán renegociarse de aquí a finales de  2025 a tipos sensiblemente más altos que los que actualmente disfrutan los prestatarios. 

En un momento en que el trabajo híbrido sigue obligando a inquilinos e inversores a recalcular sus necesidades de  espacio, el informe resalta las motivaciones, muy dispares en función del mercado, para volver a la oficina. Los  desafíos extremos que se observan en Estados Unidos —donde la asistencia a la oficina permanece en solo el 50% de los niveles anteriores a la pandemia— no son tan severos en muchos mercados europeos o asiáticos, con tasas  del 75% o superiores.  

Las conclusiones también apuntan a una divergencia cada vez mayor entre las oficinas del centro y de las afueras de las ciudades, ya que los proyectos bien ubicados y con especificaciones rigurosas siguen teniendo demanda, en particular aquellos con sólidas credenciales ESG. En Asia, el número de empresas que se han comprometido a  alcanzar objetivos de cero emisiones netas se ha triplicado en los últimos tres años, lo que pone de manifiesto la  creciente preocupación de los inquilinos por ocupar espacios que les permitan cumplir estrictos requisitos en  materia de emisiones de carbono.  

Por su parte Federico Bros, responsable de inversión y gestión de activos para la península ibérica en M&G Real  Estate declaró: “España es y seguirá siendo un mercado atractivo para los inversores institucionales a largo plazo  en busca de las ventajas que esta clase de activo es capaz de proporcionar en las carteras. Destacamos de manera  especial el sector residencial, que constituye un activo defensivo y anticíclico en el actual contexto económico y,  dentro de este, el segmento build to rent (BTR) donde actualmente acusamos un desequilibrio profundo entre la  oferta y la demanda, así como bajos niveles de desocupación. Del mismo modo, el sector logístico nacional seguirá  despuntando en los próximos meses gracias a sus sólidos fundamentales y a su amplio espectro de crecimiento,  impulsado especialmente por la demanda de plataformas logísticas situadas en localizaciones estratégicas y con un  fuerte componente tecnológico”. 

Entre otras conclusiones clave, cabe destacar las siguientes: 

• El reciente frenazo económico de China se ha debido en buena medida a su sector inmobiliario, que se  encuentra muy endeudado. Está previsto que el ritmo de crecimiento del PIB se desacelere desde alrededor  del 5% en 2023 a entre el 4,2% y el 4,4% en 2024, una ralentización que previsiblemente causará una  incertidumbre económica persistente y generalizada, no sólo en la región de Asia-Pacífico, sino también en  Europa, donde Alemania es la economía más expuesta por su gran dependencia de las exportaciones a  China. 
• El sector de logística es crucial para los inversores que pretenden acelerar la transición hacia la neutralidad  de carbono y gestionar el riesgo de sus carteras. El informe señala que las emisiones de gases de efecto  invernadero de los almacenes de distribución suelen ser entre un 60% y un 70% inferiores a las de otros  edificios comerciales, y un 20%-25% inferiores a las emisiones de los activos residenciales. La demanda de  los ocupantes se dirige cada vez más a edificios de nueva construcción con certificación ecológica, en los  que la producción de energía solar y los cargadores de vehículos eléctricos se consideran elementos  esenciales. Los inquilinos suelen estar dispuestos a pagar una prima por alquilar el mejor espacio y los  riesgos de desocupación son en la actualidad insignificantes. 
• En el Reino Unido, donde la inflación persistente y los elevados tipos de interés ya han suscitado inquietud  sobre una posible recesión, el valor medio de los inmuebles ha caído más del 20% desde mediados de 2022.  Los préstamos en vigor podrían incumplir cada vez más las condiciones fijadas por los bancos, lo que provocará complicaciones para la refinanciación y ventas forzadas. Esto puede representar una  oportunidad para financiadores alternativos que ofrezcan a los inversores en deuda la posibilidad de  aprovechar el reajuste de precios en el Reino Unido, proporcionando rendimientos atractivos con un menor  riesgo. Como nota de color, los alquileres de espacio comercial se están estabilizando tras haber  experimentado una significativa corrección y —teniendo en cuenta que el parque de mejor calidad obtiene  rendimientos superiores al 8%— los centros comerciales podrían ofrecer un sólido potencial de rentas una  vez descontada adecuadamente su depreciación. 
• En Europa continental, el incremento de los gastos de construcción y el caro coste de la financiación están  ya afectando a los promotores europeos. En la mayoría de los mercados, la demanda de permisos  residenciales ha disminuido. En los próximos años, el número de inmuebles terminados se situará muy por  debajo de lo necesario, lo que impulsará la demanda de viviendas en el sector privado de alquiler,  residencias de estudiantes y soluciones habitacionales para mayores.  
• En Asia, la demanda de oficinas en la mayor parte de Asia-Pacífico (APAC) sigue sosteniéndose en una  mayor propensión a trabajar en la oficina. Sin embargo, Australia se ha quedado rezagada respecto a otros  mercados de la región en lo que al ímpetu del fenómeno del «regreso a la oficina» se refiere. Las  perspectivas del sector están cada vez más polarizadas, ya que tanto ocupantes como inversores se centran  en oficinas prime que cumplan los criterios ESG en ubicaciones clave cuya disponibilidad es limitada.