Desde finales del 2020, el gobierno chino ha aplicado medidas estrictas y restrictivas para eliminar el endeudamiento del mercado inmobiliario con el fin de evitar que se produjera una crisis del sector como la de 1992 en Japón y la de 2008 en EE.UU. Tanto los contratos de ventas como la refinanciación de las empresas inmobiliarias se desplomaron a partir del primer semestre de 2021 y sumieron a la mayoría de las promotoras, principalmente empresas de propiedad privada, en una crisis de liquidez. El principal acontecimiento fue el impago de Evergrande a finales de 2021, que fue seguido de otras compañías del sector.
A partir de marzo de 2022, el gobierno intentó relajar las políticas de endurecimiento para evitar una mayor caída del sector. Lamentablemente, esto se vio interrumpido por los estrictos confinamientos que se produjeron en varias regiones tras el aumento de los casos de Covid en el este de China.
¿Por qué esta vez es diferente?
Los paquetes de políticas de apoyo que se anunciaron la semana pasada por diversos organismos gubernamentales, entre ellos la Comisión Reguladora de Bancos y Seguros de China (CBIRC), el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural (MOHURD) y el Banco Popular de China (PBoC), son mucho más potentes que las medidas gubernamentales anteriores, y en los próximos meses habrá más estímulos.
Esta vez el contexto también es diferente, y el mensaje es más claro y contundente. Las medidas se anunciaron tras una reunión del comité de alto nivel organizada por Xi Jinping, justo después de asegurarse un tercer mandato. El gobierno está decidido a evitar que el sector se siga deteriorando. Esperamos que se anuncien más políticas de apoyo entre diciembre y el próximo mes de marzo, cuando asuma la nueva administración.
La incertidumbre clave en cuanto a la recuperación y crecimiento de la economía y del sector inmobiliario, es el progreso de la flexibilización de la política “cero Covid”. Esperamos una flexibilización gradual hacia la apertura después de marzo de 2023.
Una recuperación centrada en la estabilidad
Prevemos que lo peor de la actual crisis inmobiliaria pasará pronto; sin embargo, la recuperación del sector de la vivienda sólo será gradual y probablemente tendrá forma de "L" en 2023. Primero se estabilizará y luego se mantendrá en un nivel uniforme pero más sostenible. No prevemos que los contratos de ventas vuelvan al máximo histórico de 2021 a corto plazo.
Si la actual dirección política se mantiene firme, y en un escenario de la COVID permanece estable, el sector inmobiliario chino podría recuperarse de forma sostenida con precios relativamente constantes en el futuro. Prevemos que los precios de la vivienda en China sean más asequibles y que el sector se acerque a los modelos de vivienda de Singapur y Alemania.
El gobierno chino ya ha alcanzado su objetivo de desapalancamiento, y ahora necesita estabilizar el sector y la economía para evitar cualquier desbordamiento o riesgo sistémico. La vivienda y los sectores afines siguen representando alrededor del 25% del crecimiento del PIB chino.
Esperamos que las ventas de las viviendas desciendan menos de un 10% interanual en 2023, tras una caída del 30% interanual en 2022. Mientras tanto, la consolidación del sector se acelerará, con las empresas estatales (SOE) aumentando la cuota de mercado hasta el 50-70% desde el 30-40% actual. Las compañías privadas, o POE en sus siglas en inglés (Private Owned Companies) se reducirán. Unos precios de la vivienda más asequibles, combinados con un nivel sostenible de endeudamiento financiero, harán que mejore la salud del sector.
