El sector inmobiliario mundial se enfrenta a un periodo prolongado de endurecimiento de las condiciones del crédito a medida que los bancos y otras entidades crediticias adoptan controles financieros más estrictos, lo cual dificultará el aumento y la recuperación del valor del capital, según el informe semestral de M&G Global Real Estate, publicado recientemente. Los más afectados serán los que tengan una importante  exposición a activos más débiles o de mayor riesgo y los inversores excesivamente apalancados, que ya afrontan  riesgos de refinanciación.

Sin embargo, las conclusiones del informe también demuestran que, gracias a la relativa ausencia de préstamos de  riesgo en los últimos años, el sector bancario se encuentra en una situación mucho mejor en comparación con la  que había durante la crisis financiera mundial, lo que garantiza una solidez financiera sistémica subyacente y evita  un contagio más generalizado.

Entre otras conclusiones clave, cabe destacar las siguientes:

• En Estados Unidos, la persistente y desproporcionada concesión de préstamos por parte de bancos de  tamaño medio a propietarios y promotores inmobiliarios está sometiendo al sector bancario a importantes  tensiones. Casi el 30% del total de préstamos de los bancos regionales estadounidenses están en manos de  prestatarios del sector inmobiliario comercial, frente a poco más del 5% en el Reino Unido y en toda la UE.  Los factores de riesgo siguen variando mucho de un mercado a otro. En la eurozona, unos umbrales regulatorios más estrictos y generalizados están ayudando a contener el riesgo de quiebra bancaria y a  garantizar que no se vean reducidas las oportunidades de crédito.
• En general, los bancos centrales tienen más puesto el foco ahora en mantener la estabilidad financiera que  en controlar la inflación, lo que limita las subidas de los tipos de interés y hace menos probable la amenaza  de unos tipos mucho más altos.
• Al operar con un mayor grado de aversión al riesgo, los prestamistas e inversores actúan con cautela ante  las nuevas inversiones y buscan una mayor compensación por asumir mayores riesgos.
• La huida hacia activos de calidad se está traduciendo en una mejor resistencia de los activos prime con  flujos de caja garantizados frente a la vulnerabilidad a los riesgos del mercado de alquiler y a las tasas de  desocupación en los activos de peor calidad, especialmente en el caso de las oficinas y, en cierta medida,  del segmento retail. Con menos capital disponible, es probable que los planes para mejorar las credenciales de sostenibilidad de los activos que no son prime se retrasen o se archiven, lo que repercutirá en el valor  futuro de dichos activos en el contexto más amplio de la «prima verde».

Entre las principales cuestiones y oportunidades para mercados globales concretos se incluyen las siguientes: • Parece que el sector inmobiliario británico ha ganado la carrera mundial en lo que a precios bajos se  refiere, con un ajuste en el precio de los activos mucho más marcado que en otros mercados mundiales.  Está surgiendo un optimismo cauto, sobre todo en el sector industrial y en algunas áreas del retail, mientras  que el sector residencial (donde sigue habiendo escasez de viviendas en alquiler) continúa siendo atractivo.

Las oficinas no estratégicas y los activos que no cumplan unas normas medioambientales cada vez más  estrictas seguirán sometidos a presión.

• La eurozona va uno o dos trimestres por detrás del Reino Unido en lo que respecta al ajuste de precios. En  comparación con Estados Unidos, las tasas de desocupación de oficinas son mucho más bajas, sobre todo  en los principales distritos comerciales, donde la nueva oferta es más limitada, y, por tanto, también lo son  los riesgos a la baja.
• En Estados Unidos, la subida de los tipos de interés ya ha repercutido en la actividad en venture capital, lo  que, combinado con la relativamente tibia tendencia de la «vuelta a la oficina» tras la pandemia, ha tenido  importantes implicaciones para el sector de oficinas desde Nueva York a San Francisco, ya que las grandes  empresas tecnológicas en particular han reducido la demanda en respuesta a un potencial de crecimiento  percibido más moderado.
• En Asia, aunque el sector inmobiliario comercial sigue mostrándose resistente en gran medida, hay algunos  mercados en los que la subida de los tipos de interés y el endurecimiento de las condiciones crediticias  están ejerciendo presión alcista sobre los rendimientos, lo que afecta en particular al sector logístico  surcoreano y al de oficinas en Australia. También es probable que los promotores australianos reciclen el  capital de los activos no estratégicos en lugar de obtener nuevos fondos propios o deuda. En Corea del Sur,  el excesivo aumento de desarrollos logísticos que se producirá en los próximos 18 meses duplicará el  parque existente a día de hoy, lo que ejercerá presión sobre quienes no puedan conseguir alquilar sus  espacios y podría forzar la venta de activos a un valor reducido.

José Pellicer, responsable global de Estrategia de inversión en M&G Real Estate, comentó: «Los mercados  inmobiliarios mundiales se están reequilibrando, pero aún no ha pasado el peligro. La buena noticia es que no nos  enfrentamos a otra crisis financiera mundial; los bancos están ahora mucho mejor preparados para afrontar largos  periodos de turbulencias e incertidumbre. Pero no debemos olvidar que cambios estructurales como el trabajo  híbrido y la creciente importancia de los factores ESG implican que algunos activos no prime podrían no sobrevivir».

Por su parte, Federico Bros, responsable de inversión y gestión de activos de M&G Real Estate para Iberia,  concluyó: «Tanto la inflación como los tipos de interés son factores que debemos considerar a la hora de abordar  el mercado inmobiliario local en los próximos meses. Seleccionar aquellos activos de calidad que gocen de una localización estratégica y que presenten buenas credenciales ESG son algunos de los elementos clave. Los  fundamentales económicos hacen que España siga siendo un mercado atractivo para los inversores institucionales  del sector inmobiliario y desde M&G Real Estate estaremos especialmente atentos a las oportunidades que  presenten los sectores de logística y living. Ambos han demostrado históricamente su fortaleza y resiliencia  independientemente de los diferentes entornos económicos a los que nos hemos enfrentado».