¿Cuál es el monto total de la cartera de Silicius y el mix de esta cartera entre los seis segmentos de negocio en los que se estructura la Socimi?
Pues a cierre el 30 de septiembre, el valor bruto de la cartera está en 590 millones de euros y en la distribución por tipologías: hotelero un 34%, centros comerciales un 25%, otros, retail, ya sea locales comerciales o medianas comerciales, un 16%, oficinas un 14% residencial un 10% y logístico un 1%. Si nos vamos a la parte por ubicaciones, el 45% de los activos está localizado en Madrid y el resto ya pues diseminado en las diferentes comunidades autónomas de España.
Cerrados los primeros 9 meses de 2024 y en el marco del plan de estabilización y crecimiento que tenéis en marcha, ¿cuál ha sido el crecimiento en rentas?
Nosotros empezamos con este plan de crecimiento y de estabilización intentando adelantar el plan de negocio de los activos para generar mayores rentas que años anteriores e incrementar las ocupaciones de los activos. Hemos terminado el 30 de septiembre con una renta bruta total de 20,7 millones de euros, una renta neta de 15,6 millones de euros y un EBITDA contable de 11,6 millones de euros.
Estamos muy contentos porque ha sido un año de incremento significativo en términos comparables respecto al año anterior y también en términos de ocupación y firma de alquileres pues también está yendo realmente bien este año.
¿Y desglosando por segmentos estas rentas?
En términos comparables 2023 contra 2024, el incremento total de la renta bruta ha sido un 5,2%, recordemos que nosotros aplicamos a principios de año en el mes de enero la inflación del mes de diciembre de 2023 con 3,1% con lo cual el conjunto de la cartera creció un 5,2% y por tipología: hotelero crece un 9% por encima 9%, centros comerciales un 4,9% rating un 4% arriba, oficias es la única que baja, que viene motivado por una salida que teníamos en un edificio de oficinas en la calle obenque. En cuanto a residencial el crecimiento es del 11,9% y logístico que solo tenemos un activo 3,1% que fue aplicado en la inflación de diciembre.
De los datos más importantes en el negocio de la gestión de inmuebles, la ocupación, ¿en qué porcentaje está actualmente? ¿nuevos contratos y periodo medio de vigencia de los contratos (PMA)?
A 30 de septiembre, la ocupación de la carga de la explotación es del 84% que se ha incrementado un 1% respecto a cierre de junio. De junio a septiembre no suelen ser meses de muchísima actividad porque la actividad comercial suele parar en torno a mediados de junio y a principios de julio. La gente se va de vacaciones y septiembre no suele ser un buen mes para firmar de contratos, pero para nosotros ha sido muy significativo sobre todo finales del mes de julio y principios del mes de septiembre. Hemos firmado en todo el periodo del 2024 hasta el 30 de junio, 133 nuevos contratos de arrendamiento por una superfície superior a 23.000 metros cuadrados.
El aquiler es muy relevante sobretodo en centros comerciales por ejemplo, hemos firmado la ampliación de la bolera de 2.000 metros cuadrados, con Areafit, por ejemplo, de 5.000 metros cuadrados en Thader, el hotel BNB de Murcia en Thader también otros 3.000 metros cuadrados y en otros tantos centros comerciales. Además, en Rivas en nuestra oficina pues hemos ampliado un módulo en la primera planta de 400 metros cuadrados a un inquilino y otro en la séptima planta llenando la completa por fin de otros 250 metros cuadrados.
La verdad es que estamos viendo a nivel comercial todavía mucha fortaleza, mucho apetito por parte de los operadores que estamos aprovechando para seguir incrementando la cartera intentando alcanzar otras las cotas de los 90% de ocupación históricos que teníamos.
A nivel de periodo medio de alquileres se mantiene muy estable, al final nosotros buscamos rentas muy a largo plazo con lo cual nuevos contratos de arrendamiento intentamos firmar el mayor obligado cumplimiento posible y el periodo medio a cierre del periodo ha sido 6,2 años que ha crecido 0,1 años, respecto a cierre de 2023.
Entramos en valoración de activos y equilibrio entre activos y financiación, ¿cuál es el GAV de Silicius a septiembre de 2024, LTV, nivel de deuda y cómo se ha movido el coste de la deuda y plazos de vencimientos?
En términos de valoración, a 30 de septiembre no había valoración de activos, la última vez fue a 30 de junio, el valor de la cartera son 591 millones de euros, una deuda neta de no llegar a 200 millones, son 199 millones de euros, un LTV neto al 33,8, mantenemos ya el LTV en estos niveles desde hace ya un par de años.
El coste medio, como los que nos estáis siguiendo desde hace tiempo, nosotros no cerramos los tipos de interés fijos, fuimos a variable, con lo cual la subida del Euribor lo metimos en vena directamente y ahora estamos metiendo también en vena directamente la bajada del Euribor.
Ahora mismo el coste de la deuda a cierre del periodo es del 5,8%, con un vencimiento medio de 7 años y estamos, como ya hemos comunicado al mercado en muchas ocasiones, adecuando más a largo plazo la estructura financiera de Silicius e intentando bajar el tipo de interés medio de la cartera y esperamos poder firmar una ordenación financiera dentro de poco.
¿Qué sensaciones de cara al cierre del año y cómo esperan arrancar 2025? Cuáles serán los catalizadores para el sector y para Silicius y riesgos a monitorizar.
De cara al cierre, vamos a continuar con esta tendencia, mucha actividad comercial, seguimos con el crecimiento de rentas que ya hemos comentado antes, y, de hecho, el último trimestre del año para nosotros es muy relevante porque entran todas las rentas variables, sobretodo en los hoteles que han tenido un año espectacular venciendo al año anterior, incluso ya ha sido récord histórico. Creo que llegaremos a incrementar casi un 6% la renta bruta en términos comparables, seguiremos amortizando deuda e intentaremos firmar la renovación lo antes posible que a nosotros nos va a dar tranquilidad a largo plazo.
En cuanto al mercado, seguimos viendo mucha fortaleza en los diferentes segmentos: hotelero aunque va rompiendo sus techos poco a poco, estamos viendo ya previsiones y reservas del año que viene, que se mantienen, incluso incrementan, por ejemplo en vuelos 5% respecto al año pasado; en centros comerciales, las ventas de nuestros operadores siguen creciendo, incluso los cines por ejemplo, que desde la época COVID no habían conseguido remontar, en el mes de octubre ya hemos visto datos por encima del año 2019. Esto está muy relacionado también con el tipo de películas que pueden emitir, cuando hay películas buenas pues se ha visto que se ha recuperado perfectamente y actualmente ya está en esa senda de volver a los datos de 2019. En oficinas, sí que hay una especie de mantra ahora mismo que todo el mundo va a teletrabajar y que van a desaparecer las oficinas, pero los que vivimos por lo menos en Madrid volvemos con el tráfico diario y vemos como sigue incrementando día a día. Luego, nosotros estamos viendo datos muy buenos de ocupaciones físicas de nuestros edificios y de nuevos alquileres, vemos que hay mucha demanda de los alquileres, no de todos los espacios, pero sí de espacios baratos o muy prime en centro de ciudad, con lo cual vemos esos mercados bastante fuertes, vemos algo de corrección todavía en la parte logística y residencial, pues nuestro porcentaje de rentas residenciales son de uso distinto de vivienda, en otras formas del alquiler más corporativo, etcétera, con lo cual huiremos todos de cambios regulatorios posibles de los diferentes gobiernos.