Inmobiliarias y socimis españolas: ¿cuáles están más baratas para invertir y tienen mejor dividendo?

Tipos de interés a la baja moderando coste de financiación tanto para las empresas como para los hipotecados, una demanda creciente tanto para uso de vivienda, como comercial, oficina, turismo y una oferta claramente insuficiente que tiene un largo camino por recorrer. Todo esto está generando unos jugosos niveles de preventas, destacadas oportunidades con rentabilidades muy elevadas, mayor ocupación y una capacidad de generación de flujos que engorda dividendos y lleva la rentabilidad para el accionista a niveles más que interesantes. Y esto todavía está empezando. El mercado sabe que se abre un horizonte más que interesante para el sector, lo está descontando, pero con calma, dejando todavía margen para entrar.

En base a nuestra previsión de resultados para el cierre del ejercicio fiscal 2025 y a cotización actual, las 7 principales inmobiliarias/socimis de la bolsa española cotizan con un PER medio de 17,62x, superior al múltiplo sobre beneficios medio tanto para el Ibex 35 como para el Mercado Continuo.

Entre las siete inmobiliarias, INSUR es la que cotiza con mayor descuento por este ratio, 6,47x, seguida de LAR España (que será excluida de cotización tras el éxito de la OPA) e Inmobiliaria Colonial, 13,9x beneficios.

Un múltiplo más relevante en el sector, el P/NAV. La media para este ratio es de 0,74x. Un nivel adecuado teniendo en cuenta que se trata del número de veces que la cotización descuenta el valor neto de los activos de estas compañías a precios de mercado y que estos activos no se pueden hacer líquidos de forma inmediata. Por tanto, un P/NAV adecuado podría estar en torno a 0.7/08x, precisamente lo que ha pagado Grupo LAR en la OPA por LAR España. Entre las siete compañías, también Inmobiliaria del Sur (INSUR) destaca con el mayor descuento por P/NAV, 0,47x, seguida de Colonial 0,55x y Metrovacesa en 0,66x.

Para una buena valoración fundamental debemos tener en cuenta también el nivel de deuda, es decir, el apalancamiento que están soportando estos activos. El dato más relevante es el LTV y de media este grupo de inmobiliarias arrojan un porcentaje del 27,50%, un nivel moderado en un contexto de coste del apalancamiento como el actual.  En este caso, Neinor y Metrovacesa son las dos inmobiliarias con LTV inferior al 20%, seguidas de Aedas (26,8%), Merlin (27,40%). INSUR, la inmobiliaria más barata por PER y por P/NAV tiene un apalancamiento del 38,10% y Colonial del 36,50%.

Si nos fijamos en la rentabilidad sobre dividendo, las más generosas son Neinor con un 9,89% y Aedas Homes en el 8,34%, no muy lejos de Metrovacesa que aporta una rentabilidad vía dividendo a sus accionistas del 7,89%.

En síntesis, y teniendo en cuenta que la deuda está controlada en las siete compañías, vemos mayor descuento y por tanto mayor potencial en INSUR, Colonial y Metrovacesa. Si la inversión busca dividendo, entonces las recomendadas son Neinor Homes, Aedas Homes y Metrovacesa.

^{2025e, ratios calculados con la cotización a cierre de  03/02/2025 y estimados propias (EI) en base a consenso del mercado}